En una nota publicada por La Nación, la periodista María Josefina Lanzi analiza una de las señales más llamativas de la recuperación del mercado inmobiliario: los precios a los que efectivamente se concretan las operaciones están aumentando más que los valores publicados en los portales.
Entre los especialistas consultados, Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, explica cómo la mayor demanda, el crédito hipotecario y la reducción de los márgenes de negociación están modificando la dinámica de compraventa.
Los precios de cierre crecen más que los valores publicados
Durante 2024, los precios de publicación de las propiedades usadas aumentaron un 5,14%, según Zonaprop, mientras que los precios de cierre crecieron un 11,7%, de acuerdo con el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI). Otra medición, correspondiente al período entre febrero de 2024 y febrero de 2025, registró una suba del 17,7% en los precios de cierre, frente al 6,2% de los valores de publicación.
La diferencia es relevante: mientras los precios publicados reflejan las expectativas de los vendedores sobre el valor de sus propiedades, los precios de cierre muestran los montos que compradores y vendedores acuerdan en las operaciones concretadas.
Más demanda y menos margen para negociar
Uno de los factores que explican esta tendencia es el cambio en la relación entre oferta y demanda. Cuando varios compradores compiten por una misma propiedad, los vendedores tienen menos incentivos para aceptar contraofertas y reducir el precio solicitado.
Según el relevamiento citado en la nota, el margen promedio de contraoferta se ubicó en el 4,18% en febrero, por debajo del mínimo histórico del 5%. Este indicador muestra que, en promedio, los valores finales de las operaciones se acercan cada vez más a los precios publicados.
El crédito hipotecario impulsa la demanda en determinados segmentos
Fabián Achával señala que el aumento de las ventas alcanza tanto a las propiedades de mayor valor como a las de menor precio. Sin embargo, destaca una particularidad de los inmuebles de menos de US$ 200.000, segmento en el que se concentra una parte importante de la demanda y de los créditos hipotecarios.
Como explica Achával, “el grueso de la demanda y de los créditos hipotecarios se orienta a este segmento”. La competencia por estas propiedades reduce el margen de negociación y contribuye a que los precios de cierre se acerquen más a los valores de publicación.
Qué propiedades se venden y cómo influye la oferta
Otro aspecto importante es la composición de las operaciones. Según los especialistas consultados, las propiedades que logran venderse suelen ser aquellas que presentan mejores características y ubicaciones. Esto influye en los precios de cierre relevados, ya que los valores corresponden a inmuebles efectivamente vendidos, mientras que los precios de publicación contemplan todo el stock disponible, con diferencias importantes entre barrios, superficies y tipologías.
Al mismo tiempo, la oferta de propiedades en venta muestra una tendencia interanual descendente. Si la demanda continúa fortaleciéndose mientras la incorporación de nuevas unidades se mantiene limitada, la competencia entre compradores podría seguir condicionando las negociaciones.
¿Todavía hay margen para que suban los precios?
Para Fabián Achával, la evolución histórica de los valores permite entender por qué todavía podría existir espacio para una recuperación. En la nota, señala que entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, mientras que los precios de cierre cayeron un 50% en términos reales.
Achával sostiene: “Esto muestra que todavía hay mucho margen por aumentar, ya que siguen a niveles del 2006, algo que muestra, además, lo atractivo que continúan siendo los valores”.
La recuperación de las compraventas, el mayor interés por adquirir propiedades y la participación creciente del crédito hipotecario son algunos de los factores que explican el optimismo del sector. En este contexto, analizar los precios de cierre, la demanda y los márgenes de negociación resulta fundamental para comprender las oportunidades del mercado inmobiliario.
Leé la nota completa en La Nación para conocer el análisis de los especialistas y los datos detrás de esta tendencia.
