Radar Inmobiliario N°32 - Diciembre 2021


7 de enero de 2022

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • Durante noviembre se registraron 2.844 actos escriturales en la CABA (10,5% más que en octubre y 13% de crecimiento interanual). En el acumulado hasta noviembre, se realizaron 25.450 escrituras, es decir, un 15,7% por debajo del acumulado de 2019 (que, previo a 2020, había marcado el peor registro histórico); así, 2021 se encamina a trazar el segundo peor registro histórico del sector después de 2020. Las escrituras con hipoteca ascendieron a 146 actos y, pese al incremento del 23,7% respecto de octubre, se mantienen en valores mínimos.
  • La cantidad de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostuvo en niveles récord en diciembre. En ZonaProp el stock disponible fue de 119.731 departamentos (+22,3% i.a. y +0,4% mensual) y sumó 43 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop la oferta se mantuvo en 87.000 unidades, aunque acumuló 41 meses de suba interanual (+25,2% i.a.).
  • El exceso de oferta es tan grande que al nivel actual de demanda se requieren entre 5,2 y 5,9 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico era de dos años.
  • Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados en noviembre. La caída más pronunciada la marcó Reporte Inmobiliario, con una baja del 12,6% interanual y, a nivel general, sus los valores se retrotrajeron de 10 años atrás. Por su parte, ZonaProp, MercadoLibre y Properati presentaron caídas interanuales de 7,7%, 7,1% y 11,1%, respectivamente.
  • Los valores de los departamentos usados muestran las mayores caídas con relación a 2020 y siguen encabezando el descenso en la clasificación por segmento: en noviembre, la baja de los usados fue de 8,8% interanual, la de los departamentos a estrenar, de 4,8% interanual y, por último, la reducción de los inmuebles en pozo alcanzó el 4,4%.
  • Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En noviembre, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos en oferta y el disponible en stock agregado de avisos ascendió a 6,4%, marcando un incremento de 0,7 puntos con relación al promedio del mes anterior.
  • Se mantiene la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre por la ausencia total de valores de referencia en el mercado inmobiliario. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación.
  • El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación –que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles- se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares (USD 611/m2) que aún se ubica por debajo de la media histórica, pese a la suba interanual de 49,3% en noviembre; 3) la caída del salario en dólares y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en noviembre fue del 3,05% anual.
  • Las expectativas del sector mostraron un empeoramiento en diciembre a nivel nacional y en la Ciudad de Buenos Aires. La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA disminuyó 5,6% y profundizó la caída experimentada en el mes anterior. Sin embargo, el indicador supera ampliamente al promedio del bienio 2018-2019.
  • Pese al superávit comercial y a la liquidación de divisas del complejo oleaginoso-cerealero en niveles récord, las reservas internacionales netas líquidas profundizan su estado crítico ante una demanda de dólares que no cede y el pago de deuda a los Organismos Internacionales. Por este motivo, el BCRA continúa perdiendo la capacidad de controlar la brecha cambiaria entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, acrecentando las dudas sobre la posibilidad de mantener el tipo de cambio oficial en los niveles actuales.
  • En un contexto de alta volatilidad macroeconómica y tensiones políticas, el mercado inmobiliario en la CABA no logró repuntar a finales del 2021; aquellos factores contribuyeron, en la práctica, a la postergación de las operaciones de compra.
  • A corto y a mediano plazo la necesidad de divisas para hacer frente al programa financiero de los próximos años tanto con acreedores privados como con el FMI, va a hacer que sea muy difícil flexibilizar los controles cambiarios (“cepo”). Este factor no puede sino constituir una fuerte limitante para la recuperación del sector.

2. Escrituras

En noviembre, la cantidad de escrituras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires ascendió a 2.844, registrando una suba de 13,2% interanual y de 10,5% con relación a octubre. Pese a representar el mejor registro del año, en promedio, durante el año se realizaron tan solo 2.314 operaciones, es decir, un 52% por debajo lejos del promedio histórico que es –sin pandemia– de 4840 escrituras por mes.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

La cantidad de escrituras acumuladas hasta noviembre alcanzó los 25.450 actos y, aunque implica una mejora respecto del acumulado en los peores momentos de la pandemia, sigue marcando el peor registro histórico del sector –sin contar el 2020-, seguido por los años 2019 y 2014. Si bien con respecto a 2020 la suba fue de 62,2%, el acumulado de cantidad de escrituras resultó un 15,7% inferior a la del mismo periodo de 2019.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Por su parte, en noviembre se alcanzaron 146 escrituras con crédito hipotecario, por lo que todavía los niveles se encuentran muy por debajo del promedio histórico del sector y solo representan el 5,1% del total realizado en la Ciudad. Con relación al mes anterior, el total de hipotecas tuvo una suba de 23,7%, mientras que se presentó un crecimiento de 12,3% interanual. El acumulado asciende a 1.385 escrituras con hipoteca, con un crecimiento del +43,2% i.a; sin embargo, esto representa un valor 50,9% inferior al acumulado hasta el mismo periodo de 2019.

En el corto plazo, no vemos posible que las operaciones de este tipo aporten a la recuperación del sector, dado que las constantes devaluaciones de la moneda y los controles de cambio siguen perjudicando al crédito disponible para la adquisición de viviendas por parte de los hogares.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

La cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la Ciudad se mantiene en valores máximos y con crecimientos interanuales ininterrumpidos. En diciembre, en ZonaProp el aumento de la oferta fue de 22,3% interanual y acumuló 43 meses con esta tendencia, mientras que para Argenprop, la suba fue del 25,2%, con 41 meses ininterrumpidos de crecimiento. Por otra parte, a nivel mensual la oferta lleva tres meses en desaceleración y en el caso de Argenprop la oferta se mantuvo en igual nivel que en los meses previos.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Como solemos señalar, el nivel actual de la oferta –aun en condiciones de mercado adversas– se emplaza en una situación inédita en la historia del mercado inmobiliario de la ciudad, dado que en otras oportunidades los vendedores retiraron sus propiedades del mercado a la espera de mejores condiciones. El hecho de que esto no esté ocurriendo pone de manifiesto, por un lado, que existe una necesidad real de venta y, por el otro, que las perspectivas de los vendedores a futuro no son mejores.

En este contexto, es tan alto el nivel de oferta que calculamos que se necesitan tres años más que el tiempo promedio de los últimos siete años para vender el stock ofrecido en el mercado. Por ejemplo, en la etapa posterior a la instauración del cepo de 2011, solo se necesitaban en promedio de 2 años para absorber el stock. En cambio, durante el boom de operaciones por los créditos UVA, el stock total se vendía en menos de un año.  Actualmente se requieren entre 5,2 y 5,9 años para poder vender (absorber) toda la oferta de inmuebles.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y del Colegio de Escribanos CABA

Este dato es importante dado que incluso si se cumplieran las condiciones básicas que necesita el sector para un mayor dinamismo –esto es, una mayor estabilidad cambiaria, una caída de precios del sector y una mejora del salario real en dólares–, la fuerte acumulación de stock marca un límite para la velocidad de recuperación. 

Sin embargo, existen dos factores positivos que debemos seguir con atención. En primer lugar, según nuestros cálculos, una tercera parte de la oferta ya ajustó sus valores de publicación a valores más acordes a la coyuntura actual del mercado. Por otro parte, existe una fuerte demanda contenida en la oferta que va a dinamizar la compraventa una vez que el mercado entre en una fase de normalización. En efecto y de acuerdo con datos del Registro de Operaciones de Inmuebles, el 91% de las operaciones se realiza con usuarios finales y por lo tanto es probable que los vendedores se lancen a comprar una vez concretada la operación de venta.

4. Precios

El nivel de operaciones inmobiliarias –que se mantiene en un mínimo histórico – y el inédito incremento de la oferta siguen presionando a la baja los valores de publicación de los inmuebles. De acuerdo con los datos de Reporte Inmobiliario, en noviembre la caída fue en promedio de 12,6% con relación a igual mes de 2020. Por otro lado, suma 10 trimestres con descenso interanual.

Durante noviembre, en la comparación interanual los valores de publicación de Properati registraron la mayor caída (-11,1% i.a.), mientras que los de ZonaProp y MercadoLibre mantuvieron una disminución semejante al mes anterior (7,7% y 7,1% i.a., respectivamente). De esta forma, ZonaProp y MercadoLibre sumaron 29 meses en baja, mientras que Properati mantuvo 21 meses con la misma tendencia.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp , Mercado Libre y Properati.

A nivel mensual, los valores de publicación de Properati presentaron una disminución de 1,4% y, en línea con lo registrado frente a noviembre de 2020, encabezando también el mayor descenso. Por su parte, los valores de ZonaProp y MercadoLibre bajaron un 0,6%. En este aspecto, la tendencia a la baja se observa mes a mes de forma ininterrumpida: ZonaProp ya lleva 32 meses en continua rebaja, en tanto que MercadoLibre y Properati, suman 19 y 10 meses en el mismo sentido, respectivamente.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y MercadoLibre.

Al distinguir por tipo de inmueble, se puede comprobar la tendencia a la baja de los valores de publicación en todos los segmentos. Sin embargo, en noviembre, los usados registraron una merma del 8,8%, casi duplicando la dinámica de los restantes. En efecto, los valores de las unidades a estrenar exhibieron una baja de 4,8% interanual y los correspondientes a las unidades en pozo presentaron una disminución de 4,4%. En la dinámica mensual los valores de publicación de inmuebles usados también exhibieron la caída más pronunciada respecto del mes previo (-0,8%), seguido por las unidades usadas (-0,7%) y a estrenar (-0,4%).

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp.

La acumulación de stocks sin vender sesga la dinámica de los valores promedio dado que entran en el promedio un porcentaje importante de inmuebles que no han ajustado su valor de publicación y que no logran ser vendidos. Para controlar ese efecto, utilizamos el indicador elaborado por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés. En noviembre, los valores de publicación de los avisos nuevos cayeron con relación a igual mes de 2020 un 12,4%, mientras que los correspondientes a los inmuebles en stock presentaron una disminución interanual de 7,1%. Así, la brecha promedio de los 3 meses previos entre los valores de publicación de los avisos nuevos y el stock agregado fue de 6,4%, acelerándose en 0,7 puntos respecto del mes anterior.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

El diferencial de los valores de publicación señalado anteriormente también se refleja en la tasación de los inmuebles disponibles en el mercado: en noviembre, el porcentaje de avisos retasados fue de 32%, manteniéndose en valores similares a los meses anteriores (-2 p.p. respecto de octubre). Asimismo, el descuento promedio fue de 8,1% -un poco por debajo del mes anterior- conforme con la dinámica de precios de ZonaProp que se atenuó en los últimos meses.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp.

Lo analizado en las páginas anteriores muestra un proceso de ajuste continuo de los valores de publicación que afecta a todos los segmentos de inmuebles y se encuentra en aceleración. Consideramos que la dinámica descendente de valores de publicación aun tiene un largo recorrido a la baja.

Ahora bien, los valores de publicación de los departamentos en venta no reflejan ni el nivel ni la dinámica de los precios en los que efectivamente se realizan las operaciones. La dinámica que estamos observando con datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) nos muestra que la caída de los precios de cierre, si bien se ha desacelerado, aún no ha encontrado un piso. De mediar una nueva devaluación del tipo de cambio real similar a que ocurrió en octubre de 2020, es probable que la baja de precios se acelere.

Los valores de publicación y los precios de cierre comparten factores que explican su caída:

1) Oferta de inmuebles en niveles récord. El exceso de oferta va a tardar años en absorberse al nivel actual de operaciones y esto presiona fuertemente a la baja, tanto sobre los valores de publicación como sobre los precios de los inmuebles. En noviembre de este año, la cantidad de escrituras en la Ciudad representó tan sólo el 1,8% del stock promedio de inmuebles ofrecidos para la venta.

2) Costo de la construcción medido en dólares. Junto al valor de la tierra, es una referencia obligada para determinar el valor de reposición del metro cuadrado que luego incide en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos). Los costos de construcción durante este año continuaron en valores que históricamente son bajos y promueven la caída del valor de los inmuebles que se encuentran en construcción y, por ende, los valores de lista de todo el sector. En el registro de noviembre, el costo de la construcción para las viviendas multifamiliares tuvo una merma de 3% respecto de octubre y se ubicó en USD 611/m2. Sin embargo, en comparación con el mismo mes de 2020, este valor mostró un alza de 49,3%.

Gráfico 12. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario

3) Baja rentabilidad de los alquileres. Según ZonaProp, en noviembre de 2021, la rentabilidad bruta de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires fue de 3,05% (+0,02 p.p con relación al mes de octubre). Con la recuperación observada en los últimos tres meses, el retorno anual de la inversión se aproxima a los valores de 2019. No obstante ello, se ubica lejos del promedio histórico que es cercano al 5%.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles en ZonaProp.

4) Poder de compra de los salarios en dólares. En noviembre, se requirieron 279,3 salarios para comprar un departamento de 60m2, lo que marca una mejora del 24% en comparación con el mismo mes de 2020. Sin embargo, respecto de octubre de 2021, el esfuerzo se incrementó 4,3% ante la reducción de los salarios medidos en dólares. Es necesario que la capacidad de compra de los salarios se recupere como condición básica para que el crédito hipotecario sea viable en Argentina. En tanto y en cuanto el crédito hipotecario no se recupere, el volumen de operaciones en el mercado inmobiliario no va a tener el dinamismo que generan los operaciones con crédito.

Gráfico 14. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

El objetivo de esta sección es analizar el estado actual de las expectativas de compra de inmuebles, así como las variables que pueden influir sobre ellas. Como primera aproximación y a nivel agregado tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En la medición nacional, en diciembre, las expectativas presentaron un empeoramiento de 5,7% respecto de noviembre; sin embargo, en comparación con diciembre de 2020 el indicador mostró una mejora de 2%.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Mientras tanto, en la Ciudad de Buenos Aires el subíndice para la compra de automóviles y casas en diciembre tuvo una caída de 5,6% en comparación con noviembre, sumando otro mes negativo. A nivel interanual la predisposición a la compra de estos bienes cayó un 8,5% interanual. Pese a esto, es importante resaltar que el índice se aproximó al promedio histórico previo a la pandemia, por lo que la recuperación a lo largo del 2021 no fue despreciable.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.

Dado que el ICC analizado agrupa automóviles e inmuebles sin desagregar la dinámica de cada uno de estos bienes durables, resulta interesante contrastar el indicador con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Esto es importante dado que el dato de escrituras muestra las operaciones realizadas hace al menos 30 días (por la demora que existe entre la reserva y la escritura). A la inversa, las búsquedas representan operaciones a concretar en el futuro, por lo tanto, brindan una medida del estado de la demanda actual.

En correspondencia con la cantidad de escrituras formalizadas en la Ciudad, se observa un estancamiento en la segunda parte de 2020 de las búsquedas realizadas en los principales portales (cercano a las 11 millones). En noviembre la cantidad de visitas a los portales fue de 11,4 millones, esto es, 0,2% más que las búsquedas de noviembre de 2020 pero un 0,3% menos respecto de octubre de 2021.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

En esta segunda parte de la sección analizamos los principales factores que influyen sobre las expectativas para el sector inmobiliario en el corto y en el mediano plazo. Desde nuestra perspectiva, la variable más importante en Argentina para determinar el nivel de actividad del sector es el balance cambiario del Banco Central, principalmente por el impacto de las medidas de estabilización y control cambiario que influyen en la oferta y demanda de divisas.

El primer factor para analizar las expectativas cambiarias es la generación de divisas. En noviembre, se obtuvo nuevamente superávit de la balanza comercial por un total USD 397 (+3,1% i.a.). Las exportaciones lograron once meses seguidos de crecimientos interanuales, al totalizar USD 6.164 millones (+37% i.a.), mientras que las importaciones ascendieron a USD 5.767 millones (+40,1% i.a.). 

Asimismo, los altos precios de los commodities –sobre todo del complejo oleaginoso-cerealero– tuvieron un papel central para la obtención de divisas durante el 2021. En diciembre, la liquidación de divisas tuvo un alza de 58,4% interanual, representando el máximo de la serie de USD 2.678 millones para igual mes. Dicha cifra implicó un crecimiento de 31,1% en comparación con noviembre.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC.

De esta forma, en el 2021 se registró una liquidación de divisas récord para el complejo, ascendiendo a la suma de USD 32.807 millones y superando en 61,8% a la liquidación del año 2020.

Los ingresos se divisas a través de las exportaciones de esta industria conforman uno de los principales drivers del sector inmobiliario, dado que históricamente una parte del excedente de la actividad agropecuaria se vuelca a la compra de viviendas como resguardo de valor. Pese a los resultados positivos de este año, el control cambiario limita fuertemente dicho motor del crecimiento sobre el sector.

Por el lado de las erogaciones de divisas, es necesario monitorear la formación de activos externos (FAE) explicadas en especial por las compras netas de billetes y por la cuenta viajes y de pagos con tarjetas.

En noviembre, la formación neta de activos externos (FAE) del balance cambiario tuvo un aumento de 58% con respecto a octubre al presentar salidas netas de divisas por USD 193 millones. Parte de este drenaje de divisas se debe a los egresos por atesoramiento de personas humanas que totalizaron USD 171 millones (+24,8% con relación al saldo del mes anterior), que estuvieron acorde con el incremento de la cantidad de personas que compraron billetes (+21,5% mensual, es decir, 164 mil personas más que en octubre).

Asimismo, la salida de divisas a través de la cuenta de los viajes, pasajes y pagos con tarjeta ascendió a USD 354 millones, marcando un fuerte incremento del 33,3% con relación al mes anterior. Dicho guarismo no refleja los efectos de las medidas aplicadas por el BCRA para contener la escasez de divisas relacionado con la interrupción del financiamiento para el pago de pasajes al exterior en cuotas. 

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por otra parte, durante diciembre el crecimiento de la brecha cambiaria con respecto al dólar oficial siguió impactando fuertemente en el Mercado de Cambios. Las reservas disponibles se redujeron en más de USD 2.370 millones, mientras que las ventas del Banco Central ascendieron a USD 350 millones. La caída de las reservas internacionales se debió principalmente a la cancelación de pagos con Organismos Internacionales.

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

El ensanchamiento de la brecha cambiaria entre las principales cotizaciones del dólar afecta a la posibilidad de acumular reservas, al desincentivar la liquidación de divisas de los exportadores y promoviendo, al mismo tiempo, la demanda de divisas de los importadores y las operaciones de compra-venta especulativas entre el mercado oficial y el informal.

En diciembre, la brecha cambiaria entre el dólar oficial y el “blue”, luego de haber mostrado un descenso a mediados del mes, trepó a 100,5%, con una cotización récord para el “blue” de $209. Por su parte, la brecha entre el dólar oficial y el contado con liquidación finalizó el mes en 96,7%, tras caer en 25 puntos desde el pico inicial a principios de mes, esto último influido por la mayor demanda estacional de pesos en reemplazo de los dólares financieros. 

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Con todo, el balance de las reservas internacionales del Banco Central padeció una notable desmejora: las reservas netas en diciembre se redujeron en USD 1.413 millones y presentaron un saldo de USD 2.613 millones (34% menos que en noviembre). A su vez, las reservas netas líquidas  -que se calculan al sustraer el stock de oro- mostraron un saldo negativo de USD 570 millones. Como habíamos anticipado, las reservas de libre disponibilidad del Banco Central se encuentran en niveles críticos y en agotamiento. Esto limita las alternativas de intervención necesarias para moderar las posibles perturbaciones cambiarias a principios de 2022. A este escenario se le suma la incertidumbre sobre el acuerdo con el FMI y el alcance de las medidas que el organismo va a pedir como condicionalidad para firmar el acuerdo.

Gráfico 22. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

El mercado inmobiliario en la CABA no logró repuntar a finales del 2021 en un contexto de alta volatilidad macroeconómica y tensiones políticas, que en la práctica llevaron a la postergación de las operaciones de compra. En este contexto, el volumen de operaciones en 2021 va a ser inferior a 30.000 escrituras, marcando su segundo peor registro histórico luego del año de la pandemia en 2020.

A corto y a mediano plazo la necesidad de divisas para hacer frente al programa financiero de los próximos años, tanto con acreedores privados como con el FMI, va a hacer que sea muy difícil flexibilizar los controles cambiarios (“cepo”). Este factor no puede sino constituir una fuerte limitante para la recuperación del sector.

Como factores positivos vemos que -según nuestras estimaciones- una tercera parte de la oferta de inmuebles ya sinceró sus valores de publicación a valores cercanos a los precios de mercado. Un segundo punto a subrayar es la demanda contenida que existe en el inmenso volumen de oferta.

En este equilibrio, la demanda es la que marca el ritmo del sector y aún deben despejarse varios interrogantes para que las expectativas cambien.


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