Radar Inmobiliario N°30 - Octubre 2021


13 de noviembre de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 2.813 escrituras de inmuebles en septiembre (+11,7% más que en agosto mes previo y +29% interanual). Hasta septiembre de 2021, se realizaron un total de 20.032 operaciones de compraventa; este valor se encuentra aún un 18,6% por debajo de los valores de 2019. El nivel de actividad del sector inmobiliario en 2021 todavía se encamina a ser el peor registro histórico luego del año de pandemia.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron 156 actos en septiembre (+41,8% mensual). Este tipo de operaciones representó solo el 5,4% del total de las registradas durante dicho mes (+1 p.p. superior al mes de agosto).
  • La cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostiene en niveles récord. En septiembre, la oferta disponible en ZonaProp trepó a 118.056 departamentos (+24,5% i.a.) y suma 41 meses de crecimientos interanuales consecutivos, en tanto que, en Argenprop, el stock disponible ascendió a 87.000 unidades (+33,3% i.a.), acumulando 39 meses de suba interanual.
  • Es tal la sobreoferta que se requerirían entre 5 y 7 años para absorber la totalidad de los inmuebles ofertados al nivel de demanda actual.
  • Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados. En ZonaProp, MercadoLibre y Properati, las caídas se ubicaron en 8,1%, 8% y  6,4%. Al diferenciar por segmento, la disminución se acentúa en los departamentos usados (-9,4% i.a.), mientras que los inmuebles a estrenar muestran caídas por debajo del promedio (-6,2% i.a.).
  • Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. La brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos y el stock agregado se mantuvo cercana al 6%.
  • El mercado inmobiliario está desarbitrado. Persiste la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la ausencia total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 9%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación –que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles- se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares, que aún se encuentra por debajo de la media histórica, pese a la suba interanual de 40,9% en octubre; 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento, que continúa en un nivel alto, a pesar de la caída interanual registrada en septiembre (-17,4%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en septiembre se ubicó en el 2,97% anual.
  • En cuanto a las expectativas en el sector, en octubre, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró en 5,7% con relación a septiembre y pero empeoró 17,2% en la medición interanual. Si bien la predisposición a la compra de automóviles y casas se encuentra ya lejos de los pisos de las crisis, aún no se sitúa en niveles compatibles con una recuperación que acerque la cantidad de operaciones a su promedio histórico.
  • Se abren fuertes interrogantes sobre la capacidad que tiene el BCRA de mantener los tipos de cambios (oficial y alternativos) en los niveles actuales. El nivel de reservas internacionales netas líquidas se encuentra en niveles críticos frente una demanda de dolarización que se está acelerando. 
  • El mercado inmobiliario en la CABA se encuentra operando en niveles mínimos, por debajo de las 3000 operaciones por mes. Sin lugar a dudas fue uno de los sectores más afectados por la crisis que comenzó en 2018 y que se profundizó con la pandemia y las restricciones a la circulación. El resultado de las PASO, la crisis política posterior y el recrudecimiento de la tensión cambiaria no hicieron más que aumentar el nivel de cautela de los actores.

2. Escrituras

En septiembre, en la Ciudad de Buenos Aires se registraron 2.813 escrituras (11,7% más que en agosto de 2021), marcando el cuarto mes consecutivo de crecimiento mensual. Esto constituye una buena noticia dado que hace falta remontarse hasta enero de 2019 para encontrar una racha similar de crecimiento en el nivel de operaciones.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

El acumulado 9 meses del año asciende a un total de 20.032 escrituras (+88,1% i.a, si se toma como base de comparación al 2020, inusualmente baja por las restricciones del ASPO de 2020). Sin embargo, el acumulado del año no supera los niveles de 2019, respecto del cual todavía se encuentra un 18,6% por debajo, lo que muestra que el sector inmobiliario continúa operando en niveles mínimos. Es importante recordar que el año 2019 en su momento había cerrado como el peor año de la historia para el sector. En efecto, la cantidad de operaciones registradas hasta septiembre de 2019 había sido de 24.616 unidades, es decir un 43,9% menos respecto del año previo y un 30% menos que el promedio de los diez años anteriores.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

En septiembre, se formalizaron 156 escrituras con hipoteca, dato que muestra una suba del 41,8% respecto del mes anterior. Hasta septiembre se acumuló un total de 1.121 escrituras con hipotecas. La mejora de este mes se reflejó en el leve aumento de la participación (+1,2 p.p, con una participación de 5,5%) sobre las operaciones concretadas, aunque todavía representan una porción pequeña del total en la Ciudad de Buenos Aires. Las recurrentes devaluaciones de la moneda y el control de cambios, han hecho que el crédito para la compra de viviendas sea inaccesible para los hogares. Por este motivo, el sector no podrá contar con el apalancamiento de las operaciones vía crédito hipotecario para traccionar la recuperación, al menos en el corto plazo.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

La cantidad de departamentos ofrecidos en la Ciudad siguió en alza durante octubre. En este mes, la oferta disponible en ZonaProp promedió 118.654 departamentos (0,5% más que en agosto y 24,5% por encima del stock de septiembre de 2020), en tanto, la oferta en Argenprop ascendió a 87.000 unidades (es decir, un incremento de 0,9% respecto de agosto y de 33,3% interanual). De esta forma, se mantuvo la racha iniciada desde mediados de 2018 para ambos sitios que no tiene precedentes: ZonaProp sostuvo 41 meses de crecimientos interanuales mientras que Argenprop 39 meses.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Es necesario poner en perspectiva histórica el descomunal nivel de oferta que existe actualmente en el mercado inmobiliario. Si tenemos en cuenta la dinámica conjunta entre la oferta y el volumen promedio de operaciones, actualmente harían falta entre 5,5 y 6,6 años para poder vender (absorber) toda la oferta de inmuebles. Con un volumen de operaciones estabilizado en valores similares a los de 2019, el panorama es desolador; se necesitan tres años más que el promedio de los últimos 7 años para que rote todo el stock. Durante la etapa posterior a la instauración del cepo de 2011, el promedio de años para absorber el stock era de 2, y durante el boom de operaciones por los créditos UVA, el stock total se vendía en menos de un año.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y del Colegio de Escribanos CABA

Las implicancias de este desajuste no son menores. Incluso si todas las condiciones básicas para la recuperación se cumplieran (paz cambiaria, caída de precios del sector, y recomposición del salario real en dólares), la fuerte de acumulación de stock sin vender va a ser un limitante para la velocidad de recuperación del sector. Por el lado positivo, también existen dos factores que permiten ser optimistas en el mediano plazo. En primer lugar, el stock que se sumó a la oferta y que ya es significativo en volumen, se incorporó luego de 3 años de crisis en el sector y en plena pandemia, razón por la cual, sus valores de publicación están más ajustados a la realidad del mercado. Por el otro lado, la contraparte de esta inmensa oferta de inmuebles es una demanda contenida de inmuebles que va a ser clave en la recuperación dado que una buena parte de los vendedores van a volcarse a la compra de inmuebles una vez concretada su venta.

4. Precios

El estancamiento del nivel de escrituras en mínimos históricos y el inédito incremento de la oferta siguen generando una persistente caída en los valores de publicación de los inmuebles.

Según los datos de ZonaProp, en septiembre los valores promedio de publicación presentaron una disminución de 8,1% con relación a septiembre de 2020, sumando 27 meses en baja. En el mismo sentido se comportaron los valores de publicación de MercadoLibre con una caída de 8% interanual y acumulando 27 meses en baja. Mientras tanto, Properati anotó una caída del 6,4% interanual y mantuvo 19 meses en descenso.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp , Mercado Libre y Properati.

En comparación con el mes anterior, los valores de Properati fueron los que mostraron las mayores caídas en promedio (-1,3%), mientras que en ZonaProp y MercadoLibre, los valores publicados registraron disminuciones de 0,7%. Así, ZonaProp contabiliza 30 caídas mensuales consecutivas, seguido por MercadoLibre, que acumula 17 meses.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y MercadoLibre.

La caída en los valores de publicación se observa en todos los segmentos y en todos los barrios. En septiembre, los inmuebles usados fueron los más afectados y registraron otra vez la mayor caída en lo que va del año (-9,4% interanual y - 0,9% con relación a agosto de 2021). Luego, los valores de las unidades a estrenar mostraron una caída de 6,2% con relación septiembre de 2020 y de 0,5% respecto al mes anterior, en tanto, los valores publicados de las unidades en pozo disminuyeron 5,2% interanualmente y también con relación a agosto de este año (-0,1%).

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp.

Respecto a los barrios, en algunos casos los valores de publicación se retrotrajeron a valores del año 2010. En relación a los valores máximos en promedio la caída fue de 31%, pero alcanza, por ejemplo, niveles del 36% para el caso de Barrio Norte.

Dado que la acumulación de stocks sin vender introduce un fuerte sesgo en los valores promedio, analizamos únicamente los valores de publicación de los nuevos inmuebles que entran a la venta. El indicador elaborado por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés muestra la dinámica diferencial de los valores de publicación entre el stock total de inmuebles en venta y el de los nuevos avisos. En el caso de los inmuebles nuevos, la caída con relación a igual mes de 2020 fue de 10,7%, mientras que los valores de los inmuebles disponibles en el stock presentaron una baja interanual de 8%. La brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos y el stock agregado se mantuvo cercana al 6%. En septiembre, la brecha entre ambos tipos de inmuebles fue de 5,3%, esto es, un punto menos que en agosto. En efecto, en septiembre los valores promedio de publicación de los inmuebles nuevos presentaron una suba del 0,5%, en tanto que, los que forman parte del stock, tuvieron una baja del 0,7%. De todas formas, la divergencia tan grande que existe entre los precios de cierre y los valores de publicación nos hace pensar que en los próximos meses la brecha se va a continuar ampliando.

Gráfico 10. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

En el mismo sentido podemos observar que el porcentaje de avisos retasados bajó levemente al 33%. Según ZonaProp, en este mes se mantuvo el promedio de descuento del 8% -igual a la rebaja de los últimos dos meses.

Gráfico 11. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Zonaprop

Lo analizado en las páginas anteriores muestra un proceso de ajuste y sinceramiento de los valores de publicación que afecta a todos los segmentos de inmuebles y se encuentra en aceleración. Consideramos que la dinámica descendente de valores de publicación aún tiene un largo recorrido a la baja.

Ahora bien, los valores de publicación de los departamentos en venta no reflejan ni el nivel ni la dinámica de los precios en los que efectivamente se realizan las operaciones. La dinámica que estamos observando con datos propios nos hace pensar que la caída de los precios de cierre si bien se ha desacelerado, aún no ha encontrado un piso. De mediar una nueva devaluación del tipo de cambio real similar a la que ocurrió en octubre de 2020, es probable que dicha dinámica se acelere.

Los valores de publicación y los precios de cierre comparten factores que explican su caída:

1) Oferta de inmuebles en niveles récord. El exceso de oferta va a tardar años en absorberse al nivel actual de operaciones y esto presiona fuertemente a la baja, tanto sobre los valores de publicación como sobre los precios de los inmuebles. Hasta septiembre de este año, la cantidad de escrituras en la Ciudad representó tan sólo el 1,6% del stock promedio de inmuebles ofrecidos para la venta.

2) Costo de la construcción medido en dólares. Junto al valor de la tierra, es una referencia obligada para determinar el valor de reposición del m2 que luego incide en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos) como se mostró en el apartado anterior. Los valores durante este año se ubican en valores que históricamente son bajos y promueven la caída de los inmuebles que se encuentran en construcción, por ende, los valores de lista de todo el sector. En el registro de octubre, el costo de la construcción para las viviendas multifamiliares tuvo una merma de tan solo 0,1% respecto de septiembre, y se ubicó en USD 630/m2. Sin embargo, este valor en comparación con el mismo mes de 2020, mostró un alza de 40,9%.

Gráfico 12. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario

3) Baja rentabilidad de los alquileres. Según ZonaProp, en septiembre de 2021, la rentabilidad bruta de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires fue del 2,97% (+2% con relación al mes de agosto). Pese a la fuerte recuperación respecto de 2020, el retorno anual de la inversión se encuentra por debajo del promedio de 2019 y lejos de la rentabilidad promedio histórica (cercana al 5%).

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles en ZonaProp.

4) Poder de compra de los salarios en dólares. En septiembre, se requirieron 281,6 salarios para comprar un departamento de 60m2. Esto marca una caída del 17,4% en comparación con lo necesario hace doce meses atrás. A nivel mensual, en este mes se observó una reducción del 1,4% respecto a agosto. Al igual que en el mes anterior, esta baja se favoreció por el incremento del salario en dólares y la sostenida tendencia a la baja de los precios de los departamentos en venta (+11,3% i.a. frente a -8,1% i.a.). En la medida en que la capacidad de compra de inmuebles de los asalariados se recupere y este indicador siga en baja, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política de crédito hipotecario.

Gráfico 14. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

El objetivo de esta sección es analizar el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado, así como las variables que pueden influir sobre ellas. Como primera aproximación y a nivel agregado tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. A nivel nacional, la voluntad de compra para los bienes durables en octubre tuvo una caída de 1,7% respecto de septiembre, luego de haber logrado tres subas mensuales sucesivas, mientras que, en comparación con el año anterior, el indicador creció 4,5%. La menor disposición a la compra de uso e inmuebles a nivel mensual empeoró especialmente por el deterioro del sub-rubro de automóviles y casas frente a otros bienes durables.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

En la Ciudad de Buenos Aires el subíndice del indicador para la compra de automóviles y casas tuvo un alza de 5,7% en comparación con septiembre, con lo cual, sostuvo 5 meses de crecimiento mensual. Por el contrario, frente al mismo mes de 2020 tuvo una caída de 17,2%. Si bien la predisposición a la compra de automóviles y casas se encuentra ya lejos de los pisos de las crisis, aún no se sitúa en niveles compatibles con una recuperación que lleve el nivel de operaciones a su promedio histórico.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.

Dado que el ICC analizado agrupa Automóviles y Casas sin desagregar la dinámica de cada uno de estos bienes durables, resulta interesante contrastar el indicador con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio resulta relevante, además, porque el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección nos muestra, en realidad, operaciones que se acordaron por lo menos 30 días atrás (por el rezago temporal que suele existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

La cantidad de visitas a los principales portales de búsqueda en septiembre alcanzó un total de 11,8 millones, 1,6% menos que la cantidad de agosto (19.326 visitas menos). En los últimos tres meses las búsquedas mensuales parecen haberse estabilizado en torno a las 12 millones.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

En esta segunda parte de la sección señalamos los principales factores que influyen sobre las expectativas para el sector inmobiliario en el corto y en el mediano plazo. Como ya hemos señalado, la variable más importante en Argentina para determinar el nivel de actividad del sector es el balance cambiario del Banco Central, principalmente por su impacto sobre la estabilidad cambiaria y el grado de rigidez del control cambiario (“cepo”). Por este motivo, es preciso a analizar los distintos determinantes que influyen sobre sobre la oferta de divisas y demanda de divisas.

El primer factor para analizar las expectativas cambiarias es la generación de divisas. En septiembre se obtuvo nuevamente superávit de la balanza comercial por un total USD 1.667 (-28,7% respecto de agosto y +178,8% interanual). Las exportaciones lograron nueve meses seguidos de crecimientos interanuales (+59,8% i.a este mes), por un valor de USD 7.553 millones. Las importaciones ascendieron a USD 5.886 millones en septiembre de 2021 y aumentaron un 42,6% interanual y un 2,3% respecto a agosto de este año. 

Los altos precios de los commodities (sobre todo del complejo oleaginoso-cerealero) siguen jugando un rol central en las exportaciones, incluso en meses donde la estacionalidad juega negativamente por el fin de la cosecha gruesa. En este mes, la liquidación de divisas fue de USD 2.417 millones, con lo cual se superó en 40,9% el valor de octubre de 2020. Respecto de septiembre la caída fue de 1%.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC.

El acumulado de USD 28.086 millones hasta octubre de este año marcó una record histórico del sector, con un aumento del 66,7% en comparación con el mismo periodo de 2020. Con este resultado ya se superó en 26% al récord de 2011. Este es un driver central para el sector inmobiliario, dado que históricamente una parte del excedente de la actividad agropecuaria se vuelca a la compra de viviendas como resguardo de valor. Sin embargo, el control cambiario atenúa fuertemente este motor del crecimiento sobre el sector.

Por el lado de las filtraciones de divisas, también es necesario monitorear la formación de activos externos (FAE) explicadas en especial por las compras netas de billetes y, por el otro, la cuenta viajes y de pagos con tarjetas.

En septiembre, la formación neta de activos externos (FAE) del balance cambiario tuvo un aumento de 44% respecto a agosto, al alcanzar salidas netas de divisas por un total de USD 118 millones. Los egresos por atesoramiento totalizaron USD 134 millones, marcando un incremento de 8,1% con relación al saldo del mes anterior y una caída de 78,8% interanual. En tanto, la cantidad de personas que compraron billetes fue de 746.000 y, si bien aumentó un 7% frente a agosto, todavía se encuentra en niveles mínimos.

Por otra parte, la cuenta de los viajes, pasajes y pagos con tarjeta obtuvo egresos netos de USD 228 millones (+15,7% mensual). El resultado de este mes todavía fue compatible con las restricciones al turismo y pagos con tarjeta.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

La posibilidad de acumular reservas, además de verse afectada por la mayor demanda de divisas, también se resiente ante el ensanchamiento del diferencial cambiario entre las principales cotizaciones del dólar. La brecha cambiaria puede desincentivar la liquidación de divisas de los exportadores, promoviendo, al mismo tiempo, la demanda de divisas de los importadores y también prácticas especulativas de compra-venta entre el mercado oficial y el informal.

El mes de octubre fue un mes de con alta volatilidad cambiaria, lo que se plasmó en una brecha máxima de 97% (+6 puntos en una semana) entre el dólar “blue” y el oficial, y de 80,4% entre este y el contado con liquidación. Es importante remarcar que el aumento de le brecha se dio pese a las nuevas regulaciones del Banco Central y los intentos de moderar la dolarización previa a las elecciones. Así, solo en el transcurso de un mes las cotizaciones del dólar “blue” y el contado con liquidación crecieron 11,5 pesos, casi el doble que el crecimiento entre el inicio y fin del mes anterior.

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Pese a la dolarización de cartera por parte de los distintos agentes, la intervención del Banco Central logró mantener un saldo comprador neto en el mercado de cambios, lo que permitió obtener USD 549 millones. Sin embargo, a fines de octubre, debió realizar una fuerte compra para el abastecimiento al mercado de importaciones, lo que llevó a ventas por más de USD 330 millones en solo tres días.  En este contexto, durante este mes la compra superó los USD 200 millones. 

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Con todo, el nivel de reservas internacionales a fin de octubre mostró una significativa caída: las reservas netas se redujeron en casi USD 1,400 millones en una semana y se ubicaron en USD 5,5 millones (20% menos que el saldo al mes anterior). Las reservas netas líquidas (que se calculan al sustraer el stock de oro) se aproximaron a USD 1,9 millones. De continuar la presión dolarizadora que caracterizó a octubre, estas reservas netas líquidas podrían agotarse a principios de noviembre, hecho que varios consultores han marcado en las últimas semanas. De suceder esto, el BCRA deberá reforzar su accionar con medidas de intervención drásticas. Cualquier camino que se adopte, seguramente genere un recrudecimiento de la turbulencia cambiaria, con los impactos ya conocidos en Argentina.

Gráfico 22. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

El mercado inmobiliario en la CABA se encuentra operando en niveles mínimos, por debajo de las 3000 operaciones por mes. Sin lugar a dudas fue uno de los sectores más afectados por la crisis que comenzó en 2018 y que se profundizó con la pandemia y las restricciones a la circulación.

El resultado de las PASO, la crisis política posterior y el recrudecimiento de la tensión cambiaria no hicieron más que aumentar el nivel de cautela de los actores. A este escenario hay que sumarle algo propio del mercado inmobiliario, que es la ausencia total de precios de referencia lo que complejiza aún más el proceso de toma de decisiones, generando un fuerte desacople entre oferta y demanda. La contracara de todo lo explicado sigue siendo un aumento inédito de la oferta de inmuebles que mes a mes bate récords.

A futuro, la necesidad de divisas para hacer frente al programa financiero de los próximos años, incluso en caso de concretarse un acuerdo con el FMI, va a hacer muy difícil para este gobierno y para el que le siga, flexibilizar los controles cambiarios (“cepo”). Y este factor va a constituir una fuerte limitante para la recuperación del sector.

Por el lado positivo, podemos destacar dos aspectos. En primer lugar, creemos que en el último año ya se han incorporado a la oferta existente de inmuebles una cantidad importante de avisos que ya sinceraron sus valores de publicación, y esto constituye una condición básica de la recuperación del sector. En segundo lugar, la oferta récord de inmuebles va a jugar un rol clave al respecto, dado que una buena parte de esa oferta se va a volcar a la compra de inmuebles una vez que logren concretar su venta.

 


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