Radar Inmobiliario Nº 29 - Septiembre 2021


10 de octubre de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 2.518 escrituras de inmuebles en agosto (+2,5% respecto del mes previo y +57% interanual). En los primeros ocho meses de este 2021, se acumuló un total de 17.219 operaciones de compraventa; este valor se encuentra aún un 20,8% por debajo de los valores de 2019. El nivel de actividad del sector inmobiliario en 2021 se encamina a ser el peor registro histórico luego del año de pandemia.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron 110 actos en agosto, es decir, una caída de 2,7% respecto de julio. Este tipo de operaciones representó solo el 4,4% del total de las registradas durante dicho mes.
  • La cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostiene en niveles récord. En septiembre, la oferta disponible en ZonaProp trepó a 118.056 departamentos (+30,7% i.a.) y suma 40 meses de crecimientos interanuales consecutivos, en tanto que, en Argenprop, el stock disponible ascendió a 86.250 unidades (+37,4% i.a.), acumulando 38 meses de suba interanual.
  • En el último año, se sumaron 39.000 inmuebles adicionales a la venta; como referencia, esta cantidad representa más de la mitad del stock que existía a principios del año 2018. Es tal la sobreoferta que se requerirían entre 5 y 7 años para absorber la totalidad de los inmuebles ofertados al nivel de demanda actual.
  • Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 18,3% interanual para el mes de agosto y sumando 9 trimestres consecutivos de caídas interanuales. En el resto de los portales, la caídas se ubicaron entre el 6,3% y el 8,4%.
  • Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En efecto, la brecha entre los valores de publicación de los avisos existentes y los nuevos se está ampliando y en agosto llegó al máximo del -6,1%. La caída en los valores se da en todos los segmentos: en agosto, el mayor descenso se dio sobre los inmuebles usados (-9,4% i.a.), seguido por los inmuebles en pozo (-7,2% i.a.) y por las unidades a estrenar (-6,9% i.a.).
  • El mercado inmobiliario está claramente desarbitrado. Persiste la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la ausencia total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación –que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles- se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares, que aún se encuentra por debajo de la media histórica, pese a la suba interanual de 30% en septiembre y de 5,3% respecto de agosto de 2021; 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento, que continúa en un nivel alto, a pesar de la caída interanual registrada en agosto (-17,6%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en agosto se ubicó en el 2,91% anual.
  • En cuanto a las expectativas en el sector, en septiembre, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró en 2,9% frente a agosto y en 18,3% en la medición interanual. Si bien la predisposición a la compra de automóviles y casas se encuentra ya lejos de los pisos de las crisis, aún no se sitúa en niveles compatibles con una recuperación que acerque la cantidad de operaciones a su promedio histórico.
  • Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y con una cantidad de operaciones mínimas en términos históricos. El resultado de las PASO, la crisis política posterior y el recrudecimiento de la tensión cambiaria no hicieron más que aumentar el nivel de cautela de los actores. Se abren fuertes interrogantes sobre la capacidad que tiene el BCRA de mantener los tipos de cambios (oficial y alternativos) en los niveles actuales. El nivel de reservas internacionales netas líquidas se encuentra en niveles críticos frente una demanda de dolarización que se está acelerando. 

2. Escrituras

La cantidad de escrituras registradas en CABA en el mes de agosto fue de 2.518, esto es, un 2,5% más que en mes de julio. En los últimos tres meses, el promedio mensual de escrituras ascendió a 2.471, por lo que, pese a la mejora del último mes, los actos aún se encuentran un 11,3% por debajo del promedio anual de 2019. En comparación con el mismo mes del 2020, cuando se habían efectuado 1.604 operaciones, se registró un alza de 57%.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

La cantidad de escrituras realizadas hasta agosto suma un total de 17.219, lo que representa un crecimiento del 103% interanual, siendo la base de comparación inusualmente baja por las restricciones del ASPO de 2020. Pese a la incipiente recuperación y a la convergencia a los valores de 2019, el acumulado de 2021 se encuentra todavía un 20,8% por debajo de los guarismos de ese año y refleja claramente que el sector opera en un nivel mínimo de operaciones. Para poner en perspectiva la base de comparación que estamos utilizando, en el acumulado de ocho meses de 2019, solo se alcanzaron 21.745 escrituras, es decir un 29,2% menos que el promedio de los diez años anteriores.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Las escrituras con hipoteca, por su parte, aun se mantienen estancadas. En agosto, se formalizaron 110 operaciones con crédito hipotecario, lo que muestra una caída de 2,7% frente al mes de julio. Así, en lo que va del año, se sumaron 965 escrituras (+48,0% i.a. y -46,6% respecto al acumulado de 2019). A nivel mensual, las operaciones concretadas siguieron representando una porción pequeña del total en la Ciudad de Buenos Aires y perdiendo participación (solo 4,4%, -0,2 p.p. menos que en julio). Esta pérdida relativa de participación sugiere que el sector no podrá contar con el apalancamiento de las operaciones vía crédito hipotecario para traccionar la recuperación.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

La cantidad de departamentos ofrecidos en la Ciudad continuó el ascenso durante septiembre, alza que se mantiene sin interrupciones desde mediados de 2018. En este mes, la oferta disponible en ZonaProp promedió 118.056 departamentos, 1,2% más que en agosto y 30,7% por encima del stock de septiembre de 2020. Por su lado, la cantidad de departamentos ofrecidos en Argenprop ascendió a 86.250 unidades, es decir, un incremento de 3,3% respecto de agosto y de 37,4% interanual. De esta forma, en este mes ZonaProp y en Argenprop mantuvieron 40 y 38 meses de crecimientos interanuales respectivamente, consolidando una racha alcista que no registra precedentes.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

En el último año se sumaron a la venta un total de 39.000 inmuebles a la venta, es decir, más de la mitad del stock que existía a principios de 2018. Además, y teniendo en cuenta la dinámica conjunta entre la oferta y el volumen promedio de operaciones, actualmente harían falta entre 5,6 y 7 años para poder vender (absorber) toda la oferta de inmuebles. Con un volumen de operaciones estabilizado en valores similares a los de 2019, el panorama es desolador; se necesitan tres años más que el promedio de los últimos 7 años para que rote todo el stock. Para comprender la magnitud del proceso, podemos comparar con dos periodos: durante la etapa posterior a la instauración del cepo de 2011, el promedio de años para absorber el stock era de 2, y durante el boom de operaciones por los créditos UVA, el stock total se vendía en menos de un año.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y del Colegio de Escribanos CABA.*

Esto implica que incluso frente una mayor tranquilidad cambiaria, caída de precios y recomposición de la demanda, la fuerte de acumulación de stock sin vender va a ser un limitante para la velocidad de recuperación del sector. Sin embargo, también existen factores que permiten ser optimistas en el mediano plazo. En primer lugar, el stock que se sumó a la oferta y que ya es significativo en volumen, se incorporó luego de 3 años de crisis en el sector y en plena pandemia, razón por la cual, sus valores de publicación están más ajustados a la realidad del mercado y ya tienen cierta demanda. Por el otro lado, la contraparte de esta inmensa oferta de inmuebles es una demanda latente de inmuebles que va a ser clave en la recuperación. Una buena parte de los propietarios que venden, luego se lanzan a comprar y esto puede a generar operaciones encadenadas que otorguen mucha dinámica al mercado, una vez despejado el riesgo macroeconómico.

*El presente gráfico tuvo una revisión metodológica en el cálculo de la oferta dinámica respecto de las versiones previas.

4. Precios

El estancamiento del nivel de escrituras en mínimos históricos y el inédito incremento de la oferta siguen generando una persistente caída en los precios y en los valores de publicación de los inmuebles.

Todos los sitios especializados están mostrando reducciones en los valores publicados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 18,3% interanual para el mes de agosto, sumando 9 trimestres consecutivos de caídas interanuales.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario.

De acuerdo con los datos de ZonaProp, en agosto los valores promedio de publicación presentaron una disminución de 8,4% con relación al mismo mes de 2020; esto supone una acumulación de 26 meses en baja. En segundo lugar, los valores de publicación de MercadoLibre, tuvieron una caída de 7,8% respecto a julio de 2020 y acumulan 26 meses con igual trayectoria. Properati, por su parte, marcó una caída del 6,3% interanual y lleva 18 meses en descenso.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp , Mercado Libre y Properati.

En comparación con el mes anterior, los valores de publicación promedio en MercadoLibre fueron los que mostraron los mayores descensos (-1,3%), en ZonaProp, los valores publicados registraron caídas de 0,9% y en Properati se mantuvieron en el mismo nivel. Así, ZonaProp contabiliza 29 caídas mensuales consecutivas en sus respectivos valores de publicación, seguido por MercadoLibre, que acumula 16 meses.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y MercadoLibre.

La caída en los valores de publicación continúa en todos los segmentos. Según los datos de ZonaProp, la reducción fue, en promedio, del 8% interanual para las unidades en pozo, usadas y a estrenar. Los inmuebles usados siguen siendo los más afectados y registraron otra vez la mayor caída en lo que va del año, con una reducción de 9,4% interanual y de 0,9% con relación a julio de 2021. Luego, los valores de las unidades de proyectos en pozo experimentaron una disminución del 7,2% con relación agosto de 2020 y una caída del 0,6% respecto a julio de 2021, en tanto, los valores publicados de las unidades a estrenar presentaron una caída por debajo del promedio general frente a agosto de 2020 (-6,9%) y también con relación a julio de este año (-0,5%).

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp.

Por último, la dinámica de los valores de publicación por barrio muestra una dinámica mucho más heterogénea como vimos en profundidad en el Radar del mes pasado, con caídas interanuales que oscilan entre el 10% y el 29%. El mercado inmobiliario ya se encuentra en zona de oportunidades. En algunos barrios la caída fue tan fuerte que los valores de publicación se retrotrajeron a valores del año 2010. A modo de ejemplo, en el caso del corredor norte de la Ciudad, las caídas de los valores de publicación respecto de febrero de 2019, es decir, si las comparamos respecto de los valores máximos, las caídas son mucho más notorias. En efecto, en promedio la caída fue de 31%, pero alcanza niveles del, por ejemplo, 36% para el caso de Barrio Norte.

Para tener una visión más precisa de la dinámica de los valores de publicación, podemos analizar el movimiento de los valores de las nuevas propiedades que ingresan al mercado. El indicador elaborado por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés muestra la dinámica diferencial de los valores de publicación entre el stock total de avisos y los nuevos inmuebles que entran a la venta.

A nivel mensual, en agosto, el valor de publicación de los departamentos nuevos presentó una baja del 2%, en tanto que, los que forman parte del stock, tuvieron una baja del 1,3%. Al comparar estos valores de agosto de 2021 con los vigentes hace un año atrás, ambos tipos de avisos muestran una fuerte caída interanual. En el caso de los valores de publicación de los avisos nuevos, en el transcurso de un año, la caída fue del 10,4%, mientras que en los valores correspondientes a los avisos de inmuebles del stock ya disponible la rebaja fue de 7,8%.

Gráfico 11. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

Los datos muestran que la brecha entre los valores de publicación de los avisos nuevos y el stock agregado no solo no se estabilizó, sino que se está ampliando. En el registro de agosto, la brecha promedio de los tres últimos meses llegó al 6,1% y representa el máximo valor de la serie. La brecha aumentó +0,4 p.p. respecto a julio.

Gráfico 12. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

En el gráfico anterior analizamos la dinámica de los nuevos avisos publicados. El stock total de inmuebles (excluyendo los nuevos avisos) también entró en una dinámica de acelerada reducción de valores de publicación. De acuerdo a los avisos publicados en Zonaprop, la retasación de avisos se encuentra en aceleración en los últimos meses. La cantidad de avisos con bajas en sus valores de publicación en los últimos 6 meses es del 33 y el descuento promedio fue del 8%.

Gráfico 13. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Zonaprop

Con todo, lo analizado en las páginas anteriores muestra un proceso de ajuste y sinceramiento de los valores de publicación, proceso que afecta a todos los segmentos de inmuebles y se encuentra en aceleración. La dinámica descendente de valores de publicación aun tiene un largo recorrido a la baja.

Ahora bien, los valores de publicación de los departamentos en venta no reflejan ni el nivel ni la dinámica de los precios en los que efectivamente se realizan las operaciones, sobre los cuales –desafortunadamente- no existen datos oficiales. La dinámica que estamos observando con datos propios nos hace pensar que a diferencia de lo que sucede con los valores de publicación, los precios de cierre ya están próximos a encontrar un piso; esto -por supuesto- de no mediar una nueva devaluación del tipo de cambio real.

Como señalamos persistentemente en nuestros informes mensuales, la desinformación que reina en el sector afecta tanto a compradores como a vendedores, quienes se mueven en el amplio espectro dado por la dispersión existente en la dinámica entre valores de publicación y precios de cierre, resultando en un fuerte desacople entre la oferta y la demanda de inmuebles. Esto contribuye a explicar, también, el extremadamente bajo nivel de operaciones observado.

Los valores de publicación y los precios de cierre comparten factores que explican su caída:

1) Oferta de inmuebles en niveles récord. El exceso de oferta va a tardar años en absorberse al nivel actual de operaciones y esto presiona fuertemente a la baja, tanto sobre los valores de publicación como sobre los precios de los inmuebles. En lo que va del año (hasta agosto 2021), la cantidad de escrituras en la Ciudad representó tan sólo el 1,6% del stock promedio de inmuebles ofrecidos para la venta.

2) Costo de la construcción medido en dólares. Junto al valor de la tierra, es una referencia obligada para determinar el valor de reposición del m2 que luego incide en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos) como se mostró en el apartado anterior. En septiembre, el costo de la construcción para las viviendas multifamiliares tuvo un alza de 5,3% respecto del mes anterior, al ubicarse en USD 630/m2, mientras que, en comparación con el mismo mes de 2020, mostró un alza de 30%. No obstante ello, se mantiene en valores históricamente bajos y favorece la caída de los precios de las unidades en pozo y, por lo tanto, de los valores de lista del sector.

Gráfico 14. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario

3) Baja rentabilidad de los alquileres. Según ZonaProp, en agosto de 2021, la rentabilidad bruta de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires fue del 2,91%. En la actualidad, pese a la mejora experimentada con respecto a 2020, todavía el retorno anual de la inversión se encuentra por debajo del promedio de 2019 y lejos de la rentabilidad promedio histórica (5%).

Gráfico 15. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles en ZonaProp.

4) Poder de compra de los salarios en dólares. En agosto, se requirieron 281,5 salarios para comprar un departamento de 60m2. Esto marca una caída del 17,6% en comparación con lo requerido hace doce meses atrás. A nivel mensual, en este mes se observó una reducción del 3,1% respecto a julio, favorecido por la suba del salario en dólares (+2,2%) y la sostenida tendencia a la baja de los precios de los departamentos en venta (-0,9%). En la medida en que la capacidad de compra de inmuebles de los asalariados se recupere y este indicador siga en baja, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política de crédito hipotecario.

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

El objetivo de esta sección es analizar el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado, así como las variables que pueden influir sobre ellas. Como primera aproximación y a nivel agregado tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En septiembre de 2021, la voluntad de compra para los bienes durables a nivel nacional mejoró un 4,6% respecto del mes anterior. En comparación con el mismo agosto de 2020, el indicador también presentó una suba del 22,2%. En efecto, este mes se retornó a los valores alcanzados en abril de 2018, es decir, a valores de hace más de tres años. Luego de la pronunciada caída de los meses previos, estos valores marcan una dinámica que lleva tres meses de crecimiento consecutivo. A diferencia del mes anterior, la mejora en la predisposición a la compra de bienes de uso e inmuebles se vio favorecida por la mejora en el sub-rubro automóviles y casas respecto de otros bienes.

Gráfico 17. Fuente: ICC, UTDT.

En la Ciudad de Buenos Aires, el ICC para automóviles y casas mostró una mejora de 2,9% respecto de agosto y suma 4 meses de crecimiento consecutivo. Con relación a 2020, la mejora fue de 18,3%, con lo cual retoma el nivel de predisposición a la compra de marzo de este año. Si bien la predisposición a la compra de automóviles y casas se encuentra ya lejos de los pisos de las crisis, aún no se sitúa en niveles compatibles con una recuperación que lleve el nivel de operaciones a su promedio histórico.

Gráfico 18. Fuente: ICC, UTDT.

Dado que el ICC analizado agrupa Automóviles y Casas sin desagregar la dinámica de cada uno de estos bienes durables, resulta interesante contrastar el indicador con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio resulta relevante, además, porque el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección nos muestra, en realidad, operaciones que se acordaron por lo menos 30 días atrás (por el rezago temporal que suele existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

En agosto, la cantidad de visitas a los principales portales de búsqueda ascendió a 12 millones, lo que representó una caída respecto de julio del 2,7% (300.000 búsquedas menos). Si bien esto marca una baja, cabe señalar que los niveles del último trimestre se estabilizaron en torno a las 11 millones de búsquedas mensuales, es decir niveles bajos.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

En esta segunda parte de la sección señalamos los principales factores que influyen sobre las expectativas para el sector inmobiliario en el corto y en el mediano plazo. Como ya hemos señalamos, la variable más importante en Argentina para determinar el nivel de actividad del sector es el balance cambiario del Banco Central, principalmente por su impacto sobre la estabilidad cambiaria y el grado de rigidez del control cambiario (“cepo”). Por este motivo, es preciso a analizar los distintos determinantes que influyen sobre sobre la oferta de divisas y demanda de divisas.

El primer factor para analizar las expectativas cambiarias es la generación de divisas. En agosto se alcanzó nuevamente un resultado superavitario de la balanza comercial por un total USD 2.339 millones, lo que representa un aumento del 52% en comparación con el saldo del mes de julio y un 61,6% respecto de agosto de 2020. Las exportaciones, por su parte, obtuvieron ocho meses seguidos de crecimientos interanuales y el mejor registro en un mes de agosto. Dicho resultado se explica por el buen desempeño del sector primario (+69,2% i.a. en productos primarios) favorecido por los precios más que por el volumen exportaciones. No obstante, es posible que esta suba se modere ante el descenso de los volúmenes exportables en el marco del fin de la cosecha gruesa. Las importaciones, por su parte y de la mano de la recuperación económica, tuvieron un aumento de 64% en comparación con el mismo mes del año anterior y de 0,7% respecto a julio de este año. 

El principal determinante del crecimiento de las exportaciones en lo que va del año, sin lugar a dudas, sigue siendo la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero que alcanzó el récord histórico para un mes de septiembre (USD 2.441 millones), aunque registró una caída de 20% respecto a la liquidación de agosto.

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

El acumulado de USD 25.669 millones hasta septiembre de 2021 también fue el máximo alcanzado desde que se tiene registro; en comparación con el 2020 tuvo un crecimiento de 69,6% e incluso superó en 27% al mayor registro acumulado hasta septiembre del 2011 de USD 20.269 millones.

Esto constituye una excelente noticia no solo desde el punto cambiario, porque históricamente una parte del excedente de la actividad agropecuaria también ha tendido a tener un impacto en el sector inmobiliario, al volcarse a la compra de viviendas como resguardo de valor. Sin embargo, en un escenario de control cambiario (“cepo”), este driver del crecimiento del sector se ve fuertemente atenuado.

Por el lado de las filtraciones de divisas, no solo es importante ver cómo evolucionan las cantidades importadas, sino que también es necesario monitorear de cerca la formación de activos externos en especial las compras netas de billetes, cuenta viajes y de pagos con tarjetas.

En agosto, la formación neta de activos externos (FAE) del balance cambiario tuvo salidas netas de divisas por un total de USD 86 millones, que se explican, principalmente, por las compras netas de billetes, sobre todo de las personas humanas; dicho saldo disminuyó un 34,7% con relación a julio. Los egresos de divisas con finalidad de atesoramiento -en el marco de las regulaciones del Banco Central- mantuvieron un nivel similar al mes anterior, con un saldo neto de USD 124 millones (solo 0,8% debajo de los egresos de julio). La cantidad de personas que accedieron al mercado de cambios durante agosto fue de 697.000, lo que supuso un crecimiento del 1% respecto de julio, acercándose a las cifras de promedio del primer bimestre de 2021, aunque todavía dentro de niveles mínimos.

La otra fuente de egresos (explicada por la cuenta de los viajes, pasajes y pagos con tarjeta) también sostuvo un nivel semejante al mes de julio: las salidas netas totalizaron USD 197 millones (+1% ) y siguen en correspondencia con las limitaciones al turismo y pagos con tarjeta.

Como resultado de la dolarización de las carteras -típica de los periodos electorales en Argentina-, en septiembre, el BCRA perdió la posición compradora neta, para vender 700 millones de dólares.

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Ahora bien, en el contexto analizado, la capacidad de acumular reservas también se ve muy afectada por la brecha cambiaria entre las principales cotizaciones del dólar. Cuando esta aumenta, es probable que la liquidación de divisas -realizada por los exportadores- se retraiga, mientras que, por el otro, se estimule la demanda de divisas de los sectores importadores. Esto, además, promueve las maniobras especulativas de compra de divisas en el mercado oficial para la posterior venta al valor paralelo.

Durante septiembre, continuó la volatilidad cambiaria que presionó al alza las cotizaciones. El diferencial cambiario entre el dólar oficial y el “blue” se acentuó en las últimas semanas, por lo que finaliza el mes con una brecha de 87,5% (en promedio, 2p.p. más que el registro de agosto) y una suba de 7 pesos (+4%) respecto al primer día del mes. Por otro lado, la brecha entre el dólar oficial y el contado con liquidación ascendió al 77% a finales de mes (+3 p.p. que el promedio alcanzado en agosto); y esto, pese a las nuevas regulaciones aplicadas por el Banco Central y su intervención para contener la presión cambiaria ante la dolarización previa a las elecciones.

Gráfico 22. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Como resultado de la dolarización de las carteras -típica de los periodos electorales en Argentina-, en septiembre, el BCRA perdió la posición compradora neta, para vender 700 millones de dólares.

Gráfico 23. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

En este escenario, dependiendo de la fórmula de cálculo que se utilice, en septiembre las reservas internacionales netas se ubicaron entre USD 4,2 y USD 7,2 millones. Durante el curso de este mes, los DEGs, que en agosto habían reforzado las reservas brutas, fueron destinados en parte para el pago de la primera cuota de los organismos internacionales – FMI- por un total de USD 1.884 millones, lo que explica parte de la caída.

Previo a la imposición de las nuevas medidas para frenar el drenaje de divisas (limitación al pago anticipado de importaciones y mayores medidas de la CNV para regular los dólares implícitos) el BCRA vendía aproximadamente 70 millones de dólares diarios.

La creciente demanda de dolarización y el bajo nivel de reservas netas nos lleva a interrogarnos sobre cuál es la capacidad real que tiene el Banco Central para mantener los diferentes tipos de cambio en los niveles actuales. Esto nos lleva a revisar el concepto de reservas netas líquidas, que supone restar el stock de oro de las reservas netas (aproximadamente USD 3500 millones). De continuar la presión dolarizadora, estas reservas netas líquidas podrían agotarse a principios de noviembre; y de suceder esto, el BCRA deberá reforzar su accionar con medidas de intervención drásticas. Cualquier camino que se adopte, seguramente genere un recrudecimiento de la turbulencia cambiaria, con los impactos ya conocidos en Argentina.

Gráfico 24. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

El nivel de actividad en el sector inmobiliario de la CABA parece haberse estabilizado en aproximadamente 2500 operaciones por mes. Esto marca claramente un nivel de crisis, con cantidades de operaciones incluso inferiores a 2019, que en su momento había marcado el peor registro histórico.

El resultado de las PASO, la crisis política posterior y el recrudecimiento de la tensión cambiaria no hicieron más que aumentar el nivel de cautela de los actores. La contracara sigue siendo un aumento inédito de la oferta de inmuebles que mes a mes bate récords.

La ausencia de precios de referencia en el mercado inmobiliario complejiza aun más el proceso de toma de decisiones, generando un fuerte desacople entre oferta y demanda.

La necesidad de divisas para hacer frente al programa financiero de los próximos años, incluso en caso de concretarse un acuerdo con el FMI, va a hacer muy difícil para este gobierno y para el que le siga, flexibilizar los controles cambiarios (“cepo”). Este factor probablemente se constituya como una limitante para la recuperación del sector.

Por el lado positivo, podemos destacar dos aspectos. En primer lugar, creemos que en el último año ya se han incorporado a la oferta existente de inmuebles una cantidad importante de avisos que ya sinceraron sus valores de publicación, y esto constituye una condición básica de la recuperación del sector. En segundo lugar, la oferta récord de inmuebles va a jugar un rol clave al respecto, dado que una buena parte de esa oferta se va a volcar a la compra de inmuebles una vez que logren concretar su venta.


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