Radar Inmobiliario Nº 28 - Agosto 2021


1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En julio se registraron 2.457 escrituras de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires (+0,7% respecto de junio y +328% interanual). En el acumulado de siete meses de este 2021, se suman un total de 14.701 operaciones de compraventa; este valor se encuentra aún un 21,7% por debajo de los ya paupérrimos valores de 2019. El nivel de actividad del sector inmobiliario en 2021 se encamina a ser el peor registro histórico luego del año de pandemia.
  • Las escrituras con crédito hipotecario totalizaron 113 actos en julio, lo que significó una disminución de 13,1% en comparación con junio. Así, este tipo de operaciones representó apenas el 4,6% del total de las registradas durante dicho mes.
  • La cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostiene en niveles récord. En agosto, la oferta disponible en ZonaProp ascendió a 116.600 departamentos (+37,0% i.a.) y suma 39 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que, en Argenprop, el stock disponible trepó a 83.500 unidades (+39,3% i.a.), acumulando 37 meses de suba interanual.
  • En el último año, el stock de departamentos, casas y PH en venta sumó 36.000 inmuebles adicionales a la venta; como referencia, esta cantidad representa más de la mitad del stock que existía a principios del año 2018. Es tal la sobreoferta que harían falta entre 6 y 8 años para absorber la totalidad de los inmuebles ofertados al nivel de demanda actual.
  • Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 18,3% interanual para el mes de agosto y sumando 9 trimestres consecutivos de caídas interanuales. En el resto de los portales con datos a julio, la caídas van del 5,7 al 8,2%. A nivel barrial los valores de publicación se retrotrajeron, en algunos casos, hasta los del año 2010.
  • Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En efecto, la brecha entre los valores de publicación de los avisos existentes y los nuevos se está ampliando y en agosto llegó al máximo del -6,1%. La caída en los valores se da en todos los segmentos: en julio, la mayor rebaja se observó en los inmuebles usados (-9,2% i.a.), seguido por los inmuebles en pozo (-8,2% i.a.) y por las unidades a estrenar (-7,7% i.a.).
  • El mercado inmobiliario está claramente desarbritrado. Persiste la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la ausencia total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares, que aún se encuentra por debajo de la media histórica, pese a ubicarse 28% por encima del costo de agosto de 2020; 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento. Que continúa en un nivel alto, a pesar de la caída interanual registrada en julio (-14,8%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en julio fue de 2,94% anual.
  • En cuanto a las expectativas en el sector, en agosto, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró en 5,5% respecto de julio, aunque mostró un empeoramiento interanual de 8,6%. A nivel nacional la mejora fue mayor (+10,4 con relación a julio). No obstante ello, la voluntad de compra de inmuebles sigue sin despegar.
  • Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y con una cantidad de operaciones mínimas en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia. En lo que queda del año las expectativas no son mejores: las elecciones de medio término y el hecho de que gran parte de la cosecha gruesa ya fue liquidada ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria y, con eso, sobre la capacidad de recuperación del sector.

2. Escrituras

La cantidad de escrituras registradas en CABA en el mes de julio fue de 2.457, lo que marca una leve suba respecto del mes anterior (+0,7%). En lo que va del año, el promedio mensual de escrituras ascendió a 2100, es decir muy lejos del promedio histórico de 4900 e, incluso, lejos del promedio del año 2019 (que marcó 2800 actos escriturales). Con relación al mismo mes año anterior, periodo en que sólo se realizaron 573 operaciones por la pandemia y las restricciones de circulación, el crecimiento fue del 328%.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

En el acumulado de siete meses de 2021 se registraron 14.701 escrituras, lo que representó un incremento de 114,1% interanual, siendo la base de comparación inusualmente baja por las restricciones del ASPO de 2020. La cantidad de escrituras parece converger lentamente hacia los paupérrimos valores de 2019. Es necesario recordar que sin tomar el año de la pandemia, el 2019 había sido el peor año de la historia a nivel cantidad de operaciones. En ese contexto, el acumulado de 2021 se encuentra todavía un 21,7% por debajo de los guarismos de 2019 y refleja claramente que el sector opera en un nivel mínimo de operaciones aún pese a la incipiente recuperación.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Las escrituras con hipoteca, por su parte, no dan cuenta de una sostenida mejora: en julio, se formalizaron 113 operaciones de compraventa con crédito hipotecario, lo que marca una caída de 13,1% frente al mes de junio. Con este último dato, hasta julio se sumaron 855 escrituras (+154% i.a. y -42% respecto al acumulado de 2019). A nivel mensual, las operaciones concretadas solo representaron el 4,6% del total en la Ciudad de Buenos Aires (-0,7 p.p. debajo de junio) y aun no logran recuperar la participación registrada durante el 2019. Esta pérdida relativa de participación indica que el sector no podrá contar con el apalancamiento de las operaciones vía crédito hipotecario para traccionar la recuperación.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

Con relación a la cantidad de departamentos ofrecidos en CABA, durante agosto se continuó observando un ascenso del stock disponible, comportamiento que se mantiene sin interrupciones desde mediados de 2018. En agosto, la oferta promedio disponible en ZonaProp fue de 116.600 departamentos, lo cual implicó un crecimiento interanual de 37,0% y una suba de 1,4% con relación a julio, en tanto el stock ofrecido en Argenprop ascendió a 83.500 unidades, es decir, un incremento del 39,3% interanual y del 2,6% respecto al mes previo. De esta forma, en este mes ZonaProp y en Argenprop mantuvieron 39 y 37 meses de crecimientos interanuales respectivamente, configurando una racha alcista que no registra precedentes.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Para poner en perspectiva este crecimiento inédito de la oferta, cabe señalar que tan solo en el último año se sumaron a la venta un total de 36.000 departamentos, casas y PHs, es decir, más de la mitad del stock que existía a principios de 2018.  Además, si observamos la dinámica conjunta entre la oferta y el volumen promedio de operaciones, actualmente hacen falta entre 6 y 8 años para poder vender (absorber) toda la oferta de inmuebles. Con un volumen de operaciones estabilizado en valores similares a los de 2019, el panorama es desolador. Para comprender la magnitud del proceso, podemos comparar con dos periodos: durante la etapa posterior a la instauración del cepo de 2011, el promedio de años para absorber el stock era de 2, y durante el boom de operaciones por los créditos UVA, el stock total se vendía en menos de un año.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y del Colegio de Escribanos CABA.

La fuerte de acumulación de stock sin vender va a ser un limitante claro para la recuperación del sector. Sin embargo, existen dos factores que pueden matizar parcialmente esta conclusión y que permiten ser optimistas en el mediano plazo. En primer lugar, el stock que se sumó a la oferta y que ya es significativo en volumen, se incorporó luego de 3 años de crisis en el sector y en plena pandemia, razón por la cual sus valores de publicación ya son razonables y están más ajustados a la realidad del mercado. Por el otro lado, la contraparte de esta inmensa oferta de inmuebles es una demanda latente de inmuebles que va a ser clave en la recuperación. Una buena parte de los propietarios que venden, luego se lanzan a comprar y esto puede a generar operaciones encadenadas que otorguen mucha dinámica al mercado, una vez despejado el riesgo macroeconómico.

4. Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso del nivel de actividad, a nivel general, se sigue observando una persistente caída en los valores de publicación de los inmuebles.

En la comparación interanual, todos los sitios especializados mostraron reducciones en los valores publicados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 18,3% interanual para el mes de agosto, sumando 9 trimestres consecutivos de caídas interanuales.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp y Properati.

Cuando analizamos la dinámica de los valores de publicación por barrio, encontramos una realidad mucho más heterogénea con caídas interanuales que oscilan entre el 10% y el 29%. Para el corredor norte de la Ciudad, las caídas interanuales van del 14.5% al 21%. Ahora bien, si analizamos las caídas de los valores de publicación respecto de febrero de 2019, es decir, si las comparamos respecto de los valores máximos, las caídas son mucho más notorias. En efecto, en promedio la caída promedio fue de 31%, pero alcanza niveles del, por ejemplo, 36% para el caso de Barrio Norte.

El análisis de la dinámica barrial también muestra a todas luces que el mercado inmobiliario ya se encuentra en zona de oportunidades. En algunos barrios la caída fue tan fuerte que los valores de publicación se retrotrajeron a valores del año 2010. Si consideramos que con el recrudecimiento de la crisis los porcentajes de negociación se ampliaron, es posible que los precios de cierre hayan caído aún más.

De acuerdo con los datos de ZonaProp, en julio los valores promedio presentaron una disminución de 8,2% con relación al mismo mes de 2020; esto supone una acumulación de 25 meses en baja. En segundo lugar, los valores de publicación de MercadoLibre, tuvieron una caída de 7,2% respecto a julio de 2020 y acumulan 25 meses con igual trayectoria. Properati, por su parte, marcó una caída del 6,3% interanual y lleva 17 meses en descenso.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp y Properati.

En julio, los valores de publicación promedio en ZonaProp fueron los que mostraron los mayores descensos frente a junio de 2021 (-1%), mientras que en MercadoLibre y Properati, los valores publicados registraron caídas de 0,4% y 0,5%, respectivamente. Así, ZonaProp contabiliza 28 caídas mensuales consecutivas en sus respectivos valores de publicación, seguido por MercadoLibre, que acumula 15 meses.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y MercadoLibre.

Por otra parte, la caída en los valores de publicación continúa registrándose en todos los segmentos. Según los datos de ZonaProp, en julio, la reducción fue, en promedio, del 8,3% interanual para las unidades en pozo, usadas y a estrenar. Los valores de las unidades usadas percibieron la mayor caída en lo que va del año, con una reducción de 9,2% interanual y de 0,9% mensual. Luego, los valores de las unidades de proyectos en pozo experimentaron una disminución del 8,2% con relación julio de 2020 y una caída del 1,1% respecto a junio de 2021, en tanto los valores publicados de las unidades a estrenar presentaron una caída relativamente inferior al promedio general frente a julio de 2021 (-7,7%) y junio de este año (-0,5%).

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp.

Para tener una visión más actualizada de la dinámica de los valores de publicación, podemos analizar el movimiento de los valores de los nuevos avisos correspondientes a propiedades que ingresan al mercado. El indicador elaborado por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés muestra la dinámica diferencial de los valores de publicación entre el stock total de avisos y los nuevos inmuebles que entran a la venta.

 A nivel mensual, en agosto, el valor de los departamentos nuevos presentó una baja del 2%, en tanto que, los que forman parte del stock, percibieron una baja del 1,3%. Al comparar los valores de agosto de 2021 con los vigentes hace un año atrás, ambos tipos de avisos muestran una fuerte caída interanual. En el caso de los valores de publicación de los avisos nuevos, en el transcurso de un año, la caída fue del 10,4%, mientras que en los valores correspondientes a los avisos de inmuebles del stock ya disponible la rebaja fue de 7,8%.

Gráfico 11. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

Es muy importante remarcar que la brecha entre los valores de publicación de los avisos nuevos y el stock agregado no solo no se estabilizó, sino que se está ampliando. En el registro de agosto la brecha promedio de los tres últimos meses llegó al 6,1% y representa el máximo valor de la serie. La brecha aumentó +0,4 p.p. respecto a julio.

Gráfico 12. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

El gráfico anterior analizamos la dinámica de los nuevos avisos. Ahora bien, el stock total de inmuebles (excluyendo los nuevos avisos) también entró en una dinámica de acelerada reducción de precios de publicación. De acuerdo a los avisos publicados en Zonaprop, la retasación de avisos se encuentra en aceleración en los últimos meses. La cantidad de avisos con bajas en sus valores de publicación en los últimos 6 meses es del 34%, valor máximo de la serie, y el descuento promedio fue del 8%.

Gráfico 13. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Zonaprop

Como vimos en las páginas anteriores, los valores de publicación están cayendo fuertemente, de manera acelerada y afectando a todos los segmentos de inmuebles. Es decir que lentamente se está produciendo un sinceramiento de los valores de publicación.

Como señalamos persistentemente en todos nuestros informes, los valores de publicación de los departamentos en venta no reflejan ni el nivel ni la dinámica de los precios en los que efectivamente se realizan las operaciones. Desafortunadamente no existen datos oficiales al respecto, lo que produce un fuerte desacople entre la oferta y la demanda de inmuebles. 

Por el lado positivo, vemos que es tal la desinformación que reina en el sector que tanto los compradores como los vendedores que disponen de información o se asesoran van a encontrar muchas oportunidades para las operaciones de compraventa. Y esto es así básicamente porque el mercado inmobiliario se encuentra completamente desarbitrado.

Actualmente el porcentaje de negociación entre los valores de publicación y los precios de cierre se ubica cerca del 10%, pero puede llegar al 30% dependiendo de cuándo entró a la venta el inmueble. Sin embargo, no se deberían extraer conclusiones generales debido a que la dinámica de los precios es distinta por lo menos en estos tres segmentos de análisis: a) sector residencial usado en edificios entre medianeras sin amenities; b) las torres y edificios emblemáticos; y c) los emprendimientos. A modo de ejemplo, las contraofertas para los departamentos nuevos suelen ser mucho más acotadas, y suelen oscilar en 5%.

Con todo, consideramos que los valores de publicación tienen aún un recorrido largo a la baja, mientras que los precios de cierre ya están próximos a encontrar su nivel definitivo, de no mediar una nueva devaluación del tipo de cambio real.

Los valores de publicación y los precios de cierre comparten factores que explican su caída:

1) Oferta de inmuebles en niveles récord. El exceso de oferta va a tardar años en absorberse al nivel actual de operaciones y esto presiona fuertemente a la baja tanto sobre los valores de publicación como sobre los precios de los inmuebles. En lo que va del año, la cantidad de escrituras en la Ciudad hasta julio de 2021 representó tan sólo el 2,3% del stock promedio de departamentos ofrecidos para la venta.

2) Costo de la construcción medido en dólares. Junto al valor de la tierra, es una referencia obligada para determinar el valor de reposición del m2 que luego incide en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos) como se mostró en el apartado anterior. En agosto el costo de la construcción para las viviendas multifamiliares tuvo un retroceso de 3,5% respecto del mes anterior, al ubicarse en USD 598/m2, mientras que, en comparación con el mismo mes de 2020, mostró un alza de 28%. No obstante ello, se mantiene en valores históricamente bajos y favorece la caída de los precios de las unidades en pozo y, por lo tanto, de los valores de lista del sector.

Gráfico 14. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario

3) Baja rentabilidad de los alquileres. Según ZonaProp, en julio de 2021, la rentabilidad bruta de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires fue del 2,94%, con una leve caída respecto del mes anterior luego de mostrar siete meses en alza. En la actualidad, todavía el retorno anual de la inversión se encuentra por debajo del promedio de dos años atrás, aunque es relevante la mejora con respecto a julio de 2020. Esto se debe al aumento de los precios de los alquileres, que solo desde enero permitió reducir en 16,7% la cantidad de años para el recupero de la inversión. En simultáneo, durante julio, se dio el primer aumento anual determinado por la Ley de Alquileres- de acuerdo con el índice de Contratos de Locación establecido por el Banco Central-, lo cual va a contribuir a despejar ciertas dudas sobre el mecanismo de actualización de los contratos.

Gráfico 15. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles en ZonaProp.

4) Poder de compra de los salarios en dólares. En julio, se requirieron 286 salarios para comprar un departamento de 60m2, lo que implicó, con relación a julio de 2020, una disminución de 14,8%. Con esta cantidad, respecto al año 2020, se mantuvo por cuarta vez la tendencia negativa del esfuerzo requerido para la adquisición de un departamento de las mencionadas características. En cambio, en la comparación mensual, dicha cantidad muestra un aumento del 4,7% respecto de junio de este año. Esta suba se explica por la baja del salario en medido en dólares promovida, a su vez, por el aumento de la cotización del dólar paralelo (que en julio subió un 10%), en un contexto en que la rebaja de los valores de publicación de los inmuebles se ubicó, en promedio, tan solo en el 1%. En la medida en que la capacidad de compra de inmuebles de los asalariados se recupere y este indicador siga en baja, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política de crédito hipotecario.

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

El objetivo de esta sección es analizar el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado, así como las variables que pueden influir sobre ellas. Como primera aproximación y a nivel agregado tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En agosto de 2021, mejoró la voluntad de compra para los bienes durables a nivel nacional en 10,4% respecto del mes anterior. En comparación con un el mismo mes del año anterior, el indicador también presentó una suba del 12%. Si bien este mes se sostuvo una mejora en la voluntad de compra y los valores se alejaron de los pisos de crisis, también es cierto que a nivel nacional no muestran un cambio rotundo en la predisposición a la compra de este tipo de bienes.

Gráfico 17. Fuente: ICC, UTDT.

El ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA percibió en agosto una mejora de 5,5% respecto a julio de 2021 y acumula 3 meses de crecimiento. Sin embargo, a nivel interanual el indicador tuvo una caída de 8,6%. En la CABA, la predisposición a la compra de automóviles y casas en CABA se alejó de los niveles compatibles con los de las peores crisis vividas por el sector, pero aún se encuentra lejos de valores que señalen una recuperación.

Gráfico 18. Fuente: ICC, UTDT.

Estas expectativas se pueden contrastar con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio reviste suma relevancia, dado que el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

Los datos para el mes de julio dan cuenta de una significativa recuperación en la cantidad de las visitas a los portales de búsqueda, recuperando terreno luego de las 5 caídas consecutivas que observamos desde febrero de 2021. Con relación a esta mejora, se sumaron 1,63 millones de visitas en un mes, lo que representa un crecimiento de 15,3% respecto de junio. 

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

En esta segunda parte de la sección señalamos los principales factores que influyen sobre las expectativas para el sector inmobiliario en el corto y en el mediano plazo. Sin lugar a dudas, gran parte de la dinámica en el nivel de actividad del sector se explica por la estabilidad cambiaria y, en ese sentido, vamos a analizar los distintos determinantes que pueden influir sobre esta variable.

Primero, la capacidad de acumular reservas se ve afectada por la brecha cambiaria entre las principales cotizaciones del dólar. Cuando esta aumenta, es probable que la liquidación de divisas, realizadas por los exportadores, se retraiga, mientras que, por el otro, se estimule la demanda de divisas en los sectores importadores. Asimismo, promueve las maniobras especulativas de compra de divisas en el mercado oficial para la posterior venta al valor paralelo.

En el transcurso de agosto, la brecha entre la cotización oficial y el dólar “blue” en promedio mensual se mantuvo estable y se sostuvo en un valor del 84%, luego de escalar hasta el 89% en julio. En tanto, el diferencial cambiario entre el dólar oficial y el contado con liquidación permaneció relativamente estable en 74%, y esto pese a las turbulencias por las nuevas regulaciones aplicadas por el Banco Central. De esta forma, si bien no se observaron grandes cambios durante este mes, no se puede asegurar que la estabilidad se mantenga en el próximo mes, en especial, por la persistente la volatilidad cambiaria que se registra a diario en el mercado.

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En los primeros días de septiembre se hizo más presente la incertidumbre característica de los años electorales que suele generar mayor volatilidad en el mercado cambiario, por lo que, en el corto plazo, no creemos que el nivel de operaciones se despegue de los niveles actuales.

Un factor central para analizar las expectativas cambiarias es la generación de divisas. En el curso agosto, la posición del Banco Central como comprador de divisas mostró un marcado empeoramiento con respecto a los meses anteriores. No obstante, hacia finales de este mes la posibilidad de acumular reservas y, por lo tanto, de intervenir en el mercado de cambios presentó un alivio con el aflujo de reservas de los Derechos Especiales de Giro (DEGs). Como resultado, el saldo de la variación de las reservas internacionales en agosto fue de USD 3.736 millones (+2380% respecto a julio), luego de mostrar un saldo negativo hasta ese momento de USD 534 millones. Asimismo, durante este mes, las compras netas alcanzaron USD 353 millones, lo que representa una caída del 151% frente al saldo del mes de julio y una suba de 28% respecto al mes de agosto de 2020.

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

En este escenario, según la fórmula de cálculo, en agosto las reservas internacionales netas se ubicaron entre USD 3,5 y USD 8,3 millones, valores que siguen alertando, puesto que el promedio mensual muestra caídas de entre el 7% y el 23% respecto a julio. Al contrario, las reservas brutas mostraron una notable recomposición ante la llegada de los DEGs por un total de USD 4.258 millones, por lo que superan los USD 46 millones. Es importante señalar que en los últimos días de agosto y comienzo de septiembre se revirtió la posición compradora del Banco Central, lo que se tradujo en una marcada caída de las reservas brutas y netas pese a las nuevas regulaciones establecidas desde julio y los resultados de las exportaciones.

En este escenario, según la fórmula de cálculo, en agosto las reservas internacionales netas se ubicaron entre USD 3,5 y USD 8,3 millones, valores que siguen alertando, puesto que el promedio mensual muestra caídas de entre el 7% y el 23% respecto a julio. Al contrario, las reservas brutas mostraron una notable recomposición ante la llegada de los DEGs por un total de USD 4.258 millones, por lo que superan los USD 46 millones. Es importante señalar que en los últimos días de agosto y comienzo de septiembre se revirtió la posición compradora del Banco Central, lo que se tradujo en una marcada caída de las reservas brutas y netas pese a las nuevas regulaciones establecidas desde julio y los resultados de las exportaciones.

Gráfico 22. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Con respecto a la generación de divisas, en julio se alcanzó un resultado superavitario de la la balanza comercial de USD 1.537 millones, lo que implica un alza del 39,6% en comparación con el saldo del mes anterior y del 3,9% respecto de julio de 2020. El valor alcanzado durante este mes para las exportaciones fue de USD 7.252 millones, monto que no se alcanzaba desde junio de 2014. Dicho resultado se explica principalmente por el buen desempeño del sector primario (+54,4% i.a. en productos primarios), que permitió, hasta julio de 2021, la entrada de USD 42.625 millones. No obstante, se prevé un descenso de las exportaciones ante el fin de la cosecha gruesa, que condicionaría la acumulación de reservas a través de este sector. Por su parte, las importaciones mostraron un retroceso de 3,3%, respecto del mes anterior al sumar USD 5.715 millones, frenando las subas mensuales que se dieron entre mayo y junio por la moderada mejora de la actividad interna.

Sin lugar a dudas, el principal determinante del crecimiento de las exportaciones está siendo la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero que alcanzó el récord mensual de USD 3.520 millones, superando en 53% a la liquidación de julio de 2020 y un 4,8% la del mes de junio de este año. Se acumularon hasta julio USD 20.178 millones; esto supone un aumento del 74% en comparación con el primer semestre de 2020. Esto constituye una excelente noticia, dado que una parte del excedente de la actividad agropecuaria históricamente se ha volcado a la compra de viviendas como resguardo de valor. Ahora bien, en un escenario de control cambiario (“cepo”) este driver del crecimiento del sector se ve fuertemente atenuado.

Gráfico 23. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

Por el lado de las filtraciones de divisas, es necesario monitorear de cerca la formación de activos externos en especial las compras netas de billetes y cuenta viajes y de pagos con tarjetas.

En julio, la formación neta de activos externos (FAE) del balance cambiario tuvo salidas netas de divisas por un total de USD 126 millones (+294% respecto a junio), explicadas principalmente por las compras netas de billetes. Los egresos de divisas con finalidad de atesoramiento por parte de las personas humanas, al contabilizar USD 125 millones, tuvieron un aumento de 64,5% con relación a junio, alcanzando un tercer crecimiento consecutivo y una de las mayores alzas registradas desde enero de este año. Con relación a esto último, la cantidad de personas acudieron al ercado de Cambios siguió aumentando durante julio y lentamente se aproxima a los niveles del primer bimestre de 2021, si bien todavía se opera en niveles mínimos: en dicho mes, un total de 690 mil operadores compraron billetes, con lo cual se sumaron 247 mil personas, logrando también uno de los mayores incrementos mensuales en lo que va del año (+55,8%).

Por otra parte, persisten los reducidos egresos por el lado de la cuenta de viajes, pasajes y pagos -netamente deficitaria-, debido a las restricciones migratorias. En julio los egresos netos por estos conceptos totalizaron USD 195 millones (-8,2% en comparación con el mes anterior).

Gráfico 24. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

En conclusión, el sector continúa con un nivel de operaciones mínimo y con un predominio de una actitud de cautela, sobre todo en vísperas de las elecciones, primarias, abiertas, simultáneas y obligatorias (PASO). La oferta de inmuebles bate récords mes a mes: el nivel actual tardará años en absorberse. La ausencia de precios de referencia en el mercado inmobiliario genera un fuerte desacople entre oferta y demanda y en ese contexto no se vislumbra una pronta recuperación.

Las principales condiciones para la recuperación del sector continúan siendo la estabilidad cambiaria (como factor esencial), el sinceramiento de los precios y la recuperación del crédito (que viene de la mano de la recuperación del salario medido en dólares).  Respecto del primer punto es central que se despeje la incertidumbre respecto del acuerdo con el FMI y que se conozca el programa financiero del gobierno para saber cuáles van a ser las necesidades de divisas de los próximos años.

Por el lado positivo podemos destacar dos aspectos. En primer lugar, creemos que en el último año ya se han incorporado a la oferta existente de inmuebles una cantidad nada despreciable de avisos que ya sinceraron sus valores de publicación. Existen, por lo tanto, muchas oportunidades de compra en un mercado que se encuentra fuertemente desarbitrado. En segundo lugar, la oferta récord de inmuebles va a jugar un rol clave en la recuperación del sector, dado que una buena parte de esa oferta se va a volcar a la compra de inmuebles una vez que logren concretar su venta.

 


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