Radar Inmobiliario Nº 27 - Julio 2021


2 de agosto de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En junio se registraron 2.439 escrituras de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires (+28,3% respecto de mayo y +73,6% interanual). Con este dato, el total de escrituras en los primeros seis meses del 2021 asciende a 12.244. Si bien supone un crecimiento interanual, la cifra es un 21,4% inferior respecto al acumulado en el mismo periodo 2019 y se encuentra un 42,9% por debajo del promedio de los últimos diez años.
  • El nivel de actividad del sector inmobiliario es compatible con los registrados durante las peores crisis que ha atravesado la Argentina.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron 130 actos, lo que muestra un aumento de 30% frente a la cifra de mayo de 2021 (cuando se registraron 100 actos escriturales con crédito hipotecario). La participación de este tipo de operaciones en el total sigue en valores bajos dentro de la serie histórica y apenas llega al 6% sobre el total registrado en 2021.
  • La oferta de departamentos en venta continúa batiendo récords mes a mes como contrapartida de las escasas operaciones de compraventa. Durante julio, en ZonaProp se superaron los 115 mil departamentos en venta (+40,1% i.a.) y en Argenprop se promediaron las 81 mil unidades (+41% i.a.). El stock de propiedades ofertadas en ZonaProp y Argenprop lleva 38 y 36 meses consecutivos de crecimiento interanual, respectivamente. En el último año el stock de departamentos, casas y PH en venta creció en 37.000 inmuebles adicionales.
  • Los valores de publicación de los inmuebles continúan a la baja en la Ciudad de Buenos Aires. Los datos de junio continúan mostrando caídas interanuales que promedian el 7%: los valores de ZonaProp para ese mes tuvieron un descenso del 8%, los de MercadoLibre del 7,5%, mientras que en Argenprop, la baja fue del 5,7%. Los datos de Reporte Inmobiliario muestran que, si se comparan los valores de publicación vigentes con el máximo de febrero 2019, la caída promedio en CABA es del 28%, lo que supone una retracción de los valores de publicación a niveles de 2015.
  • La dinámica de los valores de publicación por segmento muestra la mayor rebaja en los inmuebles usados (-8,9%) mientras que en los inmuebles en pozo y a estrenar el descenso fue de 8,4% y 8,2%, respectivamente.
  • El mercado inmobiliario está fuertemente desarbritrado. Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la falta total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles (que se encuentra en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (que si bien aumentó 40,7% i.a. en junio, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica); 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento continúa en un nivel alto, pese a la caída interanual registrada en julio (-18,4%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler (que aunque en junio se ubicó en el orden del 3% anual, continúa en mínimos históricos, aún con la suba de los últimos meses).
  • Por el lado de las expectativas, en julio, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA siguió mejorando en la comparación intermensual. Este mes tuvo una mejora del 17,9% respecto de junio. Asimismo, se restableció el periodo de alzas interanuales (13 meses) interrumpido en junio de 2021. No obstante ello, la predisposición a la compra continúa en valores compatibles con los de las peores crisis vividas por el sector.
  • Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y con una cantidad de operaciones mínima en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia. En lo que queda del año las expectativas no son mejores: las elecciones y el hecho de que gran parte de la cosecha gruesa ya fue liquidada, ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria y, con eso, sobre la capacidad de recuperación del sector.

2. Escrituras

En junio de 2021, la cantidad de escrituras en CABA ascendió a 2.439. Después del de marzo, este es el mejor registro en lo que se lleva de 2021 y corta dos meses de caída interanual de entre abril y mayo. Respecto al mes anterior, las operaciones crecieron 28,3% y, en comparación con junio de 2020, el alza fue de 73,6%.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

De esta forma, el primer semestre de 2021 cerró con 12.244 escrituras, lo que representa un crecimiento del 94,6% respecto al mismo periodo enero-junio del 2020. No hay que dejar de advertir que este crecimiento solo muestra la reactivación del sector frente al confinamiento del año pasado. La cantidad escrituras concretadas hasta junio pone de manifiesto que la actividad inmobiliaria continúa dentro de niveles mínimos y que la reactivación hasta el momento es bastante fluctuante. En la actualidad, la cantidad de escrituras se encuentra lejos de los valores de la primera parte de 2019 (-21,4%) y todavía más del promedio de los diez años anteriores (-42,9%), cuando se promediaban las 21,4 mil escrituras por semestre.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

En julio, se mantuvo la tendencia ascendente del stock de departamentos, marcando nuevamente un récord de oferta. Este crecimiento es ininterrumpido desde mediados de 2018 y acumula 38 meses interanuales de aumento, según los datos de Zonaprop. El stock promedio acumulado hasta el mes de julio fue un 250% superior al registrado entre 2013 y 2018, al tiempo que implicó un crecimiento de 28,4% respecto del promedio enero-julio de 2020.  En ZonaProp, para el mes de julio, la oferta disponible fue de 115 mil departamentos (+40,1% i.a.) y en Argenprop de 81 mil (+41% i.a.). A nivel mensual, se sostuvo la misma tendencia: en ZonaProp la oferta aumentó 2,5% y en Argenprop, 2,1%. En el último año se adicionaron al stock total de departamentos, casas y PH, 37.000 inmuebles. Estos se incorporaron luego de 3 años de crisis en el sector y en plena pandemia, razón por la cual sus valores deberían estar más ajustados a la realidad actual del mercado.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop.

4. Precios

El stock acumulado de departamentos sin vender y los bajos niveles de operaciones continúan impactando tanto en los valores de publicación como en los precios de cierre de los inmuebles de la CABA. Se acumulan dos años con la misma tendencia.

Como vimos en el Radar del mes pasado, de acuerdo a Reporte Inmobiliario, los valores de publicación retrocedieron un 27,8% respecto del pico del máximo de 2019 y un 17% interanual. A nivel barrial las caídas son tan pronunciadas que los valores de publicación se retrotrajeron en algunos casos a valores de 2011.

Esta persistente baja también se comprueba en otras plataformas, aunque con descensos más moderados. Esta dinámica diferencial entre portales se debe a las diferentes metodologías de cálculo y de muestreo. De acuerdo a los datos de ZonaProp, en junio los valores promedio presentaron una disminución del 8% i.a., sumando 24 meses en baja. En MercadoLibre, se observó una reducción del 7,5% respecto a junio de 2020 y también un acumulado de 24 meses en los que se sostuvo esta tendencia. Properati, por su parte, marcó una caída del 5,7% i.a. y acumula 16 meses de caída.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp y Properati.

En la dinámica mensual, los valores de publicación promedio en ZonaProp y Properati tuvieron las caídas más pronunciadas (de 1% en ambos casos). En junio, los valores promedio de MercadoLibre, sostuvieron el ritmo de su caída. De esta forma, ZonaProp contabiliza 27 meses consecutivos con descenso de los valores de publicación y, en segundo lugar, MercadoLibre suma 14 meses.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y MercadoLibre.

La caída en los valores de publicación puede verse en todos los segmentos. En el mes de junio, la reducción fue en promedio del 8,4%. Las unidades usadas fueron las que experimentaron la mayor disminución (-8,9% i.a) seguido por las unidades en pozo (-8,4% i.a.) mientras que el segmento de inmuebles a estrenar presentó la menor caída interanual (-8,2% i.a.).

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp

Otra forma de analizar lo que está sucediendo al respecto es ver en qué valores de publicación se están incorporando al mercado los nuevos inmuebles. El indicador elaborado por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés muestra la dinámica diferencial de los valores de publicación entre el stock total de avisos y los nuevos inmuebles que entran a la venta. La brecha promedio en el último trimestre entre los departamentos publicados nuevos y en stock alcanzó un máximo de 5,3%, mientras que, en junio, dicho valor fue del 6% (+1 p.p más que en mayo de 2021).

Gráfico 9. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

A nivel mensual, el valor de los departamentos nuevos presentó una disminución del 1,3%, en tanto que los que forman parte del stock percibieron una baja de 0,5%. Asimismo, si se comparan los valores vigentes con los de un año atrás, podemos observar una caída de los valores de lista más pronunciada en los avisos nuevos (-10,3% vs -7,5%).

Gráfico 10. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de MercadoLibre/UdeSA

Por último, es interesante analizar en mayor detalle lo que está pasando con los valores de lista del stock total de inmuebles. Teniendo en cuenta lo publicado en Zonaprop, la retasación de avisos se encuentra en aceleración en los últimos 4 meses. La cantidad de departamentos con reducción en sus valores de publicación pasó de 20 a 23%. En promedio, la reducción del valor de publicación fue del 7,7%.

Gráfico 11. Fuente: ZonaProp

Como vimos en previamente, los valores de publicación están cayendo fuertemente, de manera acelerada y en todos los segmentos de inmuebles. Ahora bien, esta dinámica solo analiza una cara de la moneda que son los valores pedidos por el lado de la oferta, pero no los precios en los que realmente se realizan las operaciones inmobiliarias. Desafortunadamente, en Argentina no existen estadísticas fiables en relación a esta variable.

Esta ausencia de datos genera una ausencia total de un marco de referencia en los precios, rompiendo de esta forma la interacción entre la oferta y la demanda de inmuebles, lo que, a su vez, hace que la vuelta al equilibrio se torne más lenta, dado que opera a través de una fuerte reducción de las operaciones. La segunda cara de esta ausencia de valores referencia es que el mercado inmobiliario se encuentra completamente desarbitrado, generando grandes oportunidades en las operaciones de compraventa para aquellos que disponen de información o se asesoran.

Actualmente el porcentaje de negociación entre los valores de publicación y los precios de cierre se ubica cerca del 10%. Sin embargo, no se deberían extraer conclusiones generales debido a que la dinámica de los precios es distinta por lo menos en estos tres segmentos de análisis: a) sector residencial usado en edificios entre medianeras sin amenities; b) las torres y edificios emblemáticos y c) los emprendimientos. A modo de ejemplo, las contraofertas para los departamentos nuevos suelen ser mucho más acotadas, y suelen oscilar en 5%.

Además, hay que tener en cuenta el momento en que el inmueble entró a la venta y cuántos ajustes de precios tuvo desde que fue publicado por primera vez. Los departamentos que se encuentran en el mercado desde hace más de 2 años y no han ajustado su valor de publicación, pueden tener contraofertas mayores al 30%.

Tal como vimos, ciertamente el ajuste del stock disponible del mercado va a determinar el recorrido en baja de los valores de publicación, mientras que los valores de cierre estarán más próximos a encontrar su nivel definitivo.

Con todo, tanto los valores de publicación como los precios de cierre, comparten factores que explican su caída:

1) Oferta de inmuebles en niveles récord. Todos los meses venimos observando el crecimiento del stock de departamentos publicados, que obedece –en gran medida– a los bajos niveles de operaciones de compraventa en la CABA. De hecho, en lo que va del año, la cantidad de escrituras en la Ciudad hasta el primer semestre del 2021 representaron el 2% del stock promedio de inmuebles en venta.

2) Costo de la construcción medido en dólares. Junto al valor de la tierra, es una referencia obligada para determinar el valor de reposición del m2 que luego incide en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos), como se mostró en el apartado anterior. En junio el costo de la construcción se ubicó en USD 648/m2, es decir, un 40,7% más que en junio del año pasado y un 58% más respecto del mínimo de 2020. Como venimos observando, desde noviembre de 2020 la caída en los costos de la construcción se está revirtiendo muy fuertemente y pone un semáforo amarillo respecto a cuánto más puede este factor traccionar en la caída de las unidades en pozo y, así, influir sobre los valores de lista del sector. 

Gráfico 12. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario

3) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador refleja el rendimiento de la inversión en el sector. Según ZonaProp, la rentabilidad bruta en junio de 2021 fue del 3% anual. La importante recomposición se puede notar en los últimos tres meses; en comparación con enero, la rentabilidad creció medio punto porcentual, ayudada por el alza sostenida en los precios de alquiler (donde resultó determinante la puesta en vigencia de la Ley de Alquileres de 2020 desde mediados de 2020 que, en la práctica, favoreció el aumento de los arrendamientos, a raíz de la incertidumbre respecto de los ajustes futuros). Pese a esto, la rentabilidad aún continúa en valores históricamente bajos.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles en ZonaProp.

4) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. En el mes de junio se necesitaron 271 salarios para comprar un departamento de 60m2 (-18,4% i.a.). Desde el pico de octubre de 2020 (401 salarios), la baja de este indicador se encuentra favorecida por la caída del precio por m2 –impulsada principalmente por el mayor stock disponible – más que por la suba de los salarios medidos en dólares. En la medida en que la capacidad de compra de inmuebles de los asalariados se recupere y este indicador siga en baja, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política de crédito hipotecario.

Gráfico 14. Fuente: Elaboración propia en base a datos de ZonaProp, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

En esta sección analizamos el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado, así como las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación, tomamos el Índice de Confianza al Consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En julio de 2021 mejoró la voluntad de compra para los bienes durables a nivel nacional en 23,3% respecto del mes anterior. De esta forma, se interrumpe el sendero de cuatro caídas mensuales consecutivas iniciado en marzo de 2021. Aunque este índice muestra una mejora del 20,6% frente a julio de 2020, debe recordarse que las bases de comparación con datos de pandemia nos impiden analizar dicho valor en una clave alentadora. La predisposición de compra de bienes durables e inmuebles, aún con esta mejora, se encuentra un 8% debajo del máximo registrado en febrero de 2021 y muy lejos del promedio histórico.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

El ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA registró en julio una nueva mejora intermensual de 17,9%. Con relación al 2020, creció 14,4% y retoma la racha de subas interanuales que se había descontinuado en junio de 2021. La predisposición a la compra de automóviles y casas en CABA continúa en valores compatibles con los de las peores crisis vividas por el sector.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.

Estas expectativas se pueden contrastar con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio reviste suma relevancia, dado que el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

Las visitas a los principales buscadores en junio sumaron 10,6 millones (-4,2% respecto de mayo). Con este dato se acumula la quinta caída consecutiva en el transcurso de 2021 y, si bien se encuentra lejos de los niveles de pandemia, no constituyen señales alentadoras a futuro.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

En este segunda parte de la sección, detallamos los principales determinantes de las expectativas que juegan en el sector inmobiliario. Sin lugar a dudas, la estabilidad del tipo de cambio es fundamental para tener un panorama del nivel de actividad en el corto y mediano plazo. En este aspecto, los resultados del balance cambiario permiten aproximar la disponibilidad de divisas en el país que se derivan al sector.

Primero, la acumulación de divisas se ve afectada por la brecha entre las principales cotizaciones del dólar: por un lado, un mayor diferencial puede impactar negativamente en la liquidación de divisas por parte de los exportadores, mientras que, por el otro, incentiva los planes de importación de los sectores demandantes de divisas. También, promueve las prácticas especulativas de compra de divisas en el mercado oficial para la posterior venta al valor paralelo.

Al respecto, en julio, la brecha entre la cotización oficial y el dólar blue trepó al 89%, al acercarse a una cotización nominal máxima que no se alcanzaba desde octubre de 2020. Sin embargo, en la última semana del mes, el descenso del dólar paralelo achicó el diferencial en más de 5 puntos, hasta cerrar en 84%. De esta forma, parece peligrar la continuidad de relativa estabilidad cambiaria que se observó por un breve lapso a principios de 2021. Tanto es así que en este mes las nuevas regulaciones establecidas para las operaciones financieras que operan con el contado con liquidación generaron una nueva tensión en el mercado cambiario.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

El mantenimiento de la estabilidad cambiaria es esencial para que el sector pueda tomar impulso. Cualquier dosis suplementaria de incertidumbre sólo va a ralentizar más al sector. Esto es aún más relevante si tenemos en cuenta que los años electorales suman mayor volatilidad al mercado cambiario.

Un factor central para analizar las expectativas cambiarias es la generación de divisas. En julio, el BCRA sumó otro mes como comprador neto, por un total de USD 1056 M, superando en 45,1% el saldo del mes anterior. La variación de las reservas brutas durante julio alcanzó los USD 588 M, también con un alza respecto al mes anterior (+4%). En lo que resta del 2021, dado que la liquidación de gran parte de la cosecha gruesa ya se produjo, es probable que la capacidad de acumular reservas se vea fuertemente debilitada, impactando sobre la estabilidad cambiaria en un contexto de elecciones.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Durante julio, continuó la acumulación de reservas brutas y netas a partir de los controles en las operaciones financieras y el buen resultado de las exportaciones de los meses precedentes. Las reservas internacionales netas se ubicaron, según el cálculo, entre USD 4,8 y USD 7 M –valores que superan ampliamente a las cifras de principios de 2021 y se aproximan a los de septiembre de 2020 –. Si bien con relación al saldo de junio el crecimiento de las reservas netas fue del 2%, e incluso se alcanzó el segundo mayor registro del año, desde mediados de julio estas presentaron una caída cercana al 5%. Es importante el seguimiento de las reservas internacionales netas para considerar las restricciones que puedan surgir ante un contexto de expansión económica.  

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

En junio se alcanzó un resultado superavitario de la la balanza comercial de USD 1.067 millones, aunque con una caída de 36,2% respecto del saldo del mes anterior. La dinámica de las importaciones, impulsada por la actividad interna,  frente a la de las exportaciones (+14,9 vs. +2%, respectivamente) explica parte de esta baja.

En este contexto, sin embargo, la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó el récord mensual de USD 3.520 millones, superando en 53% a la liquidación de julio de 2020, y en 4,8% la del mes de junio de este año. Se acumularon hasta julio USD 20.178 millones; esto supone un aumento del 74% en comparación con el primer semestre de 2020. Sin lugar a dudas, esta es una excelente noticia, dado que una parte del excedente de la actividad agropecuaria históricamente se ha volcado a la compra de viviendas como resguardo de valor. Ahora bien, en un escenario de control cambiario (“cepo”) este driver del crecimiento del sector se ve fuertemente atenuado.

Si bien la mejora en la acumulación de reservas internacionales fue considerable en los últimos dos meses, la creciente demanda de importaciones puede llegar a aplacar la recomposición de reservas hacia adelante, dado que se prevé un descenso de las exportaciones.

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

En junio, por el lado de la filtración de divisas, la formación neta de activos externos (FAE) del balance cambiario mantuvo egresos netos por USD 32 millones, después de tres meses seguidos de resultar en saldos netos positivos. Por parte de los egresos de divisas, las compras netas de personas humanas para atesoramiento presentaron un incremento de 55% respecto del mes anterior, al totalizar USD 76 millones. En tanto, el segmento mayormente demandante de divisas –como el de viajes, pasajes y otros pagos en tarjeta– finalizó el mes de junio con egresos netos de USD 212 millones (+49,6% con relación a mayo). Asimismo, la cantidad de operadores presentó una de las mayores alzas del año (se sumaron 139 mil personas, lo que significó un incremento de +45,7% en comparación con mayo) de manera que se detuvo la baja que se observaba mes a mes desde septiembre de 2020, aunque aún se sostienen niveles mínimos.

Gráfico 22. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Con todas las dimensiones analizadas, queda en evidencia que el sector se encuentra trabajando en niveles de crisis, con una oferta de inmuebles en máximos históricos y con una bajísima cantidad de operaciones, que se encuentran dentro de los mínimos históricos. Hoy el mercado inmobiliario carece de valores de referencia y está completamente desarbitrado. Predominan la prudencia y las compras de oportunidad.

Las principales condiciones para la recuperación del sector continúan siendo la estabilidad cambiaria (como factor esencial), el sinceramiento de los precios y la recuperación del crédito (que viene de la mano con la recuperación del salario medido en dólares). 

En un contexto de liquidación récord de divisas en el sector de oleaginosas (máximos de la serie) y con precios internacionales que aumentan mes a mes, durante julio se ha reanudado el debate sobre las posibilidades que tiene el gobierno de mantener la pax cambiaria. Esto se debió –en cierta medida– a la incertidumbre sobre las negociaciones pendientes relacionadas con vencimientos de capital e intereses de la deuda para el corriente año, de más de USD 9.700 M en 2021 (FMI, Club de París, BID y BIRF).

En lo que queda del año, las expectativas no parecen demasiado alentadoras: las elecciones legislativas de medio término y el hecho de que gran parte de la liquidación de la cosecha gruesa ya fue realizada, ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria y, con eso, sobre la capacidad de recuperación del sector.

 

(*) Agradecemos el constante intercambio de ideas con Soledad Balayán y los datos que generosamente sistematiza y comparte.


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