Radar Inmobiliario Nº 26 - Junio 2021


5 de julio de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En mayo se registraron 1.901 operaciones de compraventa de inmuebles en CABA. Este valor representa una reducción del 18% con respecto a abril y la segunda caída consecutiva del año. La recuperación del sector se viene debilitando desde el inicio del segundo trimestre (abril). El total de escrituras de los primeros cinco meses del año asciende a 9.805 y, si bien supone un crecimiento interanual, es un 24% inferior respecto al acumulado en 2019 para el mismo periodo y se encuentra un 54% por debajo del promedio histórico.
  • El nivel de actividad del sector inmobiliario es compatible con los registrados durante las peores crisis que ha atravesado la Argentina.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron 100 actos; al igual que en el mes de mayo, se registró un retroceso intermensual (-24,8%). La participación de este tipo de operaciones en el total sigue contrayéndose y apenas llega al 5,3%.
  • La oferta de departamentos en venta continúa batiendo récords mes a mes como contrapartida de las escasas operaciones de compraventa. Durante mayo, en ZonaProp se superaron los 112 mil departamentos en venta (+40,8% i.a.) y en Argenprop se promediaron las 79 mil unidades (+35,5% i.a.). El stock de propiedades ofertadas en ZonaProp y Argenprop lleva 37 y 35 meses consecutivos de crecimiento interanual, respectivamente.
  • Los valores de publicación de los inmuebles continúan a la baja. Según datos de Reporte Inmobiliario, estos valores se redujeron un 17,4% interanual en mayo, y acumulan 8 trimestres consecutivos de bajas. Sin embargo, la caída es aún mayor si la comparamos con el máximo de febrero de 2019: respecto a este punto, la caída promedio es del 28%. Con estos guarismos y a nivel promedio, los valores de publicación de los inmuebles en CABA se han retrotraído a niveles de febrero 2015.
  • Por su parte, los datos de Zonaprop para mayo de 2021 señalan una caída interanual del 7,9% y los de MercadoLibre, del 7,7%. Las dos referencias suman 23 meses de caídas interanuales. Por segmento, en mayo, la reducción fue mayor en las unidades usadas y a estrenar (-8,6% i.a.).
  • Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo que se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, a sus características y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles (que se encuentra en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (que si bien aumentó 40,7% i.a. en junio, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica); 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento continúa en un nivel alto, pese a la caída interanual registrada en junio (-23,4%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler (que aunque en mayo se ubicó en el orden del 2,9% anual, continúa en mínimos históricos, aun con la suba de los últimos meses).
  • Por el lado de las expectativas, en junio, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA tuvo una leve mejora (2,8% más que en mayo) pero en comparación a junio de 2020 empeoró 8,6%. Este dato va en línea con la caída del 3,5% en las búsquedas que registran los principales portales.
  • Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y en un nivel de operaciones mínimas en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia. En el segundo semestre las expectativas no son mejores: las elecciones y el hecho de que gran parte de la liquidación de la cosecha gruesa ya fue liquidada, ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria, y con eso sobre la capacidad de recuperación del sector.

2. Escrituras

La cantidad de escrituras en CABA fue de 1.901, más del doble que el registro del mayo de 2020 (+179,1%). Dicho crecimiento, lejos de darse por una mejora en el nivel de actividad, refleja el impacto de la pandemia y la cuarentena. A nivel mensual, este resultado marca una nueva caída de las escrituras y señala que la recuperación del sector viene debilitándose desde abril. Con estos datos, el nivel de operaciones se encuentra por debajo de los valores de 2019 y representa el segundo peor registro de la serie para un mes de mayo, después del año pasado en plena pandemia y cuarentena.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Hasta mayo de 2021, se registró un total de 9.805 escrituras. Y aunque este dato muestra un crecimiento del 100% respecto del mismo periodo del 2020 la comparación debe realizarse en contexto: como el contrapunto incluye el periodo de confinamiento más estricto (en abril de 2020 se realizaron solo 7 operaciones) una lectura incorrecta puede llevar a sobreestimar la dinámica actual del sector. Por esto y para poner en perspectiva la coyuntura vigente, resulta apropiado realizar una comparación más amplia: el acumulado de operaciones registradas hasta mayo 2021 no alcanza los niveles previos a la pandemia, en tanto, es un 24% inferior al acumulado en 2019 y se encuentra un 54% por debajo del promedio histórico. En resumen, la actividad inmobiliaria sigue operando dentro de niveles críticos.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

El total de escrituras con hipoteca también descendió en mayo respecto al mes anterior (-24,8%), aunque las cifras mensuales de los últimos meses parecen estabilizarse en valores promedio de la segunda parte de 2020. El volumen de operaciones con crédito hipotecario sigue perdiendo participación en total (0,5 puntos menos que en abril) y abarca menos del 6% de las operaciones de compraventa, lejos de los niveles de los años previos.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

En junio se mantuvo la tendencia ascendente del stock de departamentos: en Zonaprop con un promedio de 112.191 departamentos y en Argenprop con 79.750 departamentos publicados. En ambos casos, estos valores representan un nuevo récord. Esto presume un crecimiento inédito dado por la acumulación de stocks sin vender. Como referencia, vale señalar que el nivel actual de oferta de departamentos duplica el stock promedio de los años 2015 a 2018 y más que triplica el promedio de 2012-2013.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro de esta tendencia, el stock de departamentos de Zonaprop tuvo un crecimiento de casi el 40% frente al mismo mes de 2020 y suma 37 meses de crecimiento interanual, mientras que el de Argenprop alcanzó los 35 meses, con una suba del 35,5% interanual. A nivel mensual, se mantuvo la misma dinámica: en Zonaprop la oferta aumentó 2,1% y en Argenprop, 1,9%; en los dos sitios, sin embargo, esta suba se desaceleró en comparación con el mes anterior.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4. Precios

Como contracara del aumento que observamos mes a mes en la oferta de inmuebles y del bajo nivel de operaciones, se observa una persistente caída de los valores de publicación en los inmuebles de CABA.

Según Reporte Inmobiliario, estos valores cayeron un 17,4% en mayo a nivel interanual y acumulan 8 trimestres consecutivos de bajas. Con estos guarismos, a nivel promedio, los valores de publicación se retrotrajeron a niveles de febrero 2015, es decir, a 6 años atrás.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario.

Cuando analizamos la dinámica de los valores de publicación por barrio, encontramos caídas interanuales que llegan –por ejemplo–  al 26% en el caso del barrio de Villa Crespo y que varían entre el 16 y el 23% para el caso del corredor norte de la Ciudad. Ahora bien, si analizamos las bajas en los valores de publicación respecto de febrero de 2019, es decir, si las comparamos con los valores máximos registrados, las reducciones son mucho más notorias. En efecto, la baja promedio fue de casi 28% y, en ciertos casos como es el de Barrio Norte, alcanzó el 34,4%.

De acuerdo a los datos de Zonaprop, los valores promedio presentaron un descenso del 7,9% i.a., sumando 23 meses en baja. En MercadoLibre, se observó una reducción del 7,7% respecto a mayo de 2020 y un acumulado de 23 meses en los que se sostuvo esta tendencia. Properati, por su parte, marcó una caída del 4,1% i.a. y acumula 15 meses de descenso. Finalmente y respecto a los datos de Zonaprop, la retasación de departamentos a la baja se encuentra en aceleración en los últimos 4 meses. La cantidad de departamentos con reducción en sus valores de publicación pasó, los últimos 6 meses, de 20 a 23%.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

Con respecto a abril, los valores promedio de publicación en ZonaProp y Properati tuvieron las caídas más pronunciadas (en ambos la disminución fue del 1,1%). En mayo, los valores promedio de MercadoLibre, si bien aminoraron su caída, descendieron 0,3%. De esta forma, ZonaProp contabiliza 25 meses consecutivos con descenso de los valores de publicación y, en segundo lugar, MercadoLibre suma 13 meses.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y MercadoLibre.

La caída en los valores de publicación puede verse en todos los segmentos. En el mes de mayo, la reducción fue homogénea: las unidades usadas y a estrenar cayeron un 8,6% interanual, en tanto las unidades en pozo tuvieron una rebaja del 8,5% frente a mayo de 2020. A diferencia del mes anterior, estas unidades fueron las menos impactadas. A nivel mensual, el segmento que presenta las bajas más marcadas sigue siendo el de los usados, esta vez la caída fue del 0,7%.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop

Por último, seguimos el indicador elaborado en conjunto por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés que analiza la dinámica stock versus flujo de los valores ofrecidos en el sector. Este dato muestra la mediana de los valores de publicación del stock total de los avisos frente a la dinámica de los valores ofrecidos de los avisos nuevos. Así, este valor constituye una herramienta para saber si los inmuebles que ingresan al mercado lo hacen en un valor superior o inferior al stock existente. Agregar este dato al análisis nos permite comprobar aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación: los nuevos departamentos que ingresan a la venta lo hacen en valores más bajos que el promedio del stock actual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad de San Andrés (UDESA).

En efecto, los datos muestran que los inmuebles que ingresan al mercado para la venta lo hacen en un valor de publicación inferior a los valores de lista del stock agregado. Esta brecha, si bien oscilante, se viene profundizando en los últimos meses. En mayo, se aproximó al 5% (promedio móvil de 3 meses), y es el máximo de la serie.

Gráfico 11. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Mercadolibre/UdeSA

Lo que analizamos hasta aquí fue únicamente la tendencia de los valores de publicación. Como venimos señalado en Radares previos, continúa siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias; esta brecha, además, continúa profundizándose mes a mes. La principal consecuencia de esto es la ausencia de un marco de valores de referencia que ordene el mercado. Las señales de precio no existen y, por ello, el ajuste se vuelve más lento, en tanto prima la dinámica de ajuste por la vía cantidad de operaciones por sobre la vía de los precios.

Dicho esto, el porcentaje de negociación promedio gira entorno al 10%, pero con una gran varianza. En efecto, en esta coyuntura el promedio del mercado puede llevar a conclusiones inexactas, dado que las contraofertas pueden ir desde un 5% –en aquellos departamentos que ingresaron recientemente y a precios de mercado– hasta más de un 30% – en aquellos que lo hicieron hace más de 2 años y no ajustaron su precio de lista–(*).

En conclusión, vemos una dinámica distinta entre los valores de publicación y los precios de cierre: los primeros van a mantener su caída hasta que gran parte del stock ajuste, mientras que –y de no mediar una nueva crisis cambiaria– los precios de cierre probablemente estén más cerca de encontrar su piso.

La caída de los valores de lista (publicación) y de los precios (de cierre) de los inmuebles que analizamos en las páginas precedentes se sustenta en los siguientes factores

1) Oferta de inmuebles en niveles récord. En primer lugar, como ya vimos en la segunda sección de este informe, la oferta (stock) de inmuebles se encuentra en niveles récord y no deja de aumentar mes a mes. Esto se da en un contexto donde la cantidad de escrituras se encuentra en sus mínimos históricos y, de hecho, en lo que va del año, sólo se logró vender en promedio el 1,4% del stock de inmuebles en venta. Sin lugar a dudas, el exceso de oferta presiona todos los segmentos de precios a la baja.

2) Costo de la construcción medido en dólares. Junto al valor de la tierra, es una referencia obligada para determinar el valor de reposición del m2 que luego incide en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos) como se mostró en el apartado anterior. En junio el costo de la construcción se ubicó en USD 648/m2, es decir, un 40,7% más que en el mes de junio del año pasado y un 58% más respecto del mínimo de 2020. Como venimos observando, desde noviembre de 2020 la caída en los costos de la construcción se está revirtiendo muy fuertemente y pone un semáforo amarillo respecto a cuánto más puede este factor traccionar en la caída de las unidades en pozo y, así, influir sobre los valores de lista del sector. 

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

3) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador refleja el rendimiento de la inversión en el sector. De acuerdo con los datos de Zonaprop, para el mes de mayo, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,9% anual. Esto marca una fuerte recomposición, al haber aumentado un 36,3% respecto del mismo mes de 2020. Este crecimiento de la rentabilidad está impulsado por la caída de los precios de la propiedad y la aceleración en los precios de los alquileres. En la recomposición de la rentabilidad tuvo un rol importante la Ley de Alquileres que generó, en la práctica, un aumento de los arrendamientos debido a la incertidumbre respecto de los ajustes futuros.  Pese a esto, la rentabilidad aún continúa en valores históricamente bajos. 

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles en Zonaprop.

4) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. En mayo, se necesitaron 263,1 salarios para comprar un departamento de 60m2, es decir, un 23,4% menos que lo requerido un año atrás. Esta caída, aunque es la más alta, viene cediendo desde marzo: con relación a abril solo disminuyó 2%. Si bien el esfuerzo necesario expresado en salarios se redujo un 34,4% frente al pico de octubre de 2020, todavía se encuentra muy por arriba de la media histórica. En la medida en que la capacidad de compra de inmuebles de los asalariados se recupere y este indicador siga en baja, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política de crédito hipotecario.

Gráfico 14. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

En esta sección analizamos el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación, tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En junio, la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional empeoró en 9,6% en comparación con mayo, acumulando 4 meses consecutivos de caída. Con este guarismo la predisposición a la compra de bienes durables a nivel nacional supera el nivel de crisis pre-pandemia (promedio 16%), pero se encuentra lejos del promedio histórico.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

El ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró frente a mayo (+2,8%), pero empeoró 8,6% con relación a junio de 2020. De esta forma, se interrumpen los 13 meses de mejora interanual. Nos encontramos, entonces, en un marco de empeoramiento en la predisposición a la compra de automóviles y casas en CABA que, si bien se ubica en un nivel superior al previo a la pandemia, se estabilizó en valores comparables con los de las peores crisis vividas por el sector.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.

Estas expectativas se pueden comparar con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio reviste suma relevancia, dado que el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

En mayo las visitas a los principales buscadores llegaron a 11,1 millones. Con este dato se presentó una disminución del 3,5% mensual (esto es 402,3 mil búsquedas menos que en abril) y ya se acumulan 4 bajas mensuales consecutivas. No obstante ello, las búsquedas superan los valores pre-pandemia.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

La dinámica del sector se juega, en gran medida, en la estabilidad del tipo de cambio. Por lo tanto, para evaluar el nivel de actividad futuro del mercado inmobiliario es preciso revisar las proyecciones a mediano plazo respecto del balancecambiario y analizar los elementos que pueden influir tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país. 

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar es fundamental porque afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primera instancia, porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

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p>Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En junio, la brecha entre la cotización oficial y los tipos de cambio alternativos (CCL y “blue”), mantuvo un crecimientomoderado y se ubica por encima del 70%. Entre las dos últimas semanas de junio, aquella distancia entre el oficial y el “blue” se amplió en más de 7 puntos, alcanzando un valor de 75,3%. Como en abril, la diferencia entre el tipo de cambio oficial y los alternativos, volvió poner en duda la posibilidad de mantener la pax cambiaria.

El mantenimiento de la estabilidad cambiaria es esencial para que el sector pueda tomar impulso. Cualquier dosis suplementaria de incertidumbre sólo va a ralentizar más al sector. Esto es aún más relevante si tenemos en cuenta que los años electorales suman mayor volatilidad al mercado cambiario.

Un factor central para analizar las expectativas cambiarias es la generación de divisas. En junio, el BCRA sumó otro mes como comprador neto por un total de USD 598 M (este valor es 71,4% menor a la compra neta de divisas de mayo). La variación de las reservas brutas en el transcurso de junio, que alcanzó los USD 504 M, también disminuyó respecto al mes anterior (-68,7%).  Hacia adelante, y dado que la liquidación de gran parte de la cosecha gruesa ya se produjo, es probable que la capacidad de acumular reservas se vea fuertemente debilitada impactando sobre la estabilidad cambiaria.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

La recomposición de las reservas brutas y de las reservas netas (se restan los depósitos en USD y préstamos, swap chino, DEGs, entre otros) que se tuvo desde diciembre de 2020 se moderó durante junio. Las reservas netas, hasta lo que transcurrió de junio, se ubicaron entre los USD 4,7 y los USD 6 M. Aún con el estancamiento en la recomposición de reservas, superan ampliamente a las cifras de principios de 2021. La cantidad de reservas internacionales netas es un dato central tanto ante un escenario internacional adverso como en una coyuntura de crecimiento económico (que insume importaciones), dado que el grado de libertad del que dispone el gobierno depende directamente de dicho guarismo.

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

En mayo de 2021, el intercambio comercial fue superavitario en USD 1.623 millones. Las exportaciones sumaron USD 6.764 millones, con un aumento interanual de 33,2%. En este contexto, la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó el récord mensual de USD 3.358 millones, superando en 43% a la liquidación de junio de 2020 (aunque con una baja del 5,3% respecto a mayo). Se acumularon hasta junio USD 16.658 millones; esto supone un aumento del 79% en comparación con el primer semestre de 2020. Sin lugar a dudas, esta es una excelente noticia, dado que una parte del excedente de la actividad agropecuaria históricamente se ha volcado a la compra de viviendas como resguardo de valor. Ahora bien, en un escenario de control cambiario (“cepo”) este driver del crecimiento del sector se ve fuertemente atenuado.

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

Por el lado de las filtraciones de divisas, en mayo, la formación de activos externos (FAE) resultó en ingresos netos por USD 28 millones. Por parte de los egresos de divisas, las compras netas de personas humanas totalizó los USD 49 millones. En el segmento mayormente demandante de divisas –como el de viajes, pasajes y otros pagos en tarjeta– resultó en egresos netos de USD 142 millones (+25,7% intermensual). La cantidad de operadores viene presentando niveles mínimos desde septiembre de 2020, aunque la caída se desacelera: durante mayo, 304 mil personas humanas demandaron divisas (3 mil personas menos que en abril).

Gráfico 22. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

 

Con todas las dimensiones analizadas, queda en evidencia que el sector se encuentra trabajando en niveles de crisis, con una oferta de inmuebles en máximos históricos y con una bajísima cantidad de operaciones que se encuentra dentro de los mínimos históricos. En el mercado inmobiliario hoy predominan la prudencia y las compras de oportunidad, en un contexto de ausencia total de valores de referencia.

Las principales condiciones para la recuperación del sector continúan siendo la estabilidad cambiaria (como factor esencial), el sinceramiento de los precios y la recuperación del crédito (que viene de la mano con la recuperación del salario medido en dólares). 

En un contexto de liquidación récord de divisas en el sector de oleaginosas (máximos de la serie) y con precios internacionales que aumentan mes a mes, durante julio se ha reanudado el debate sobre las posibilidades que tiene el gobierno de mantener la pax cambiaria. Esto se debió –en cierta medida– a la incertidumbre sobre las negociaciones pendientes relacionadas con vencimientos de capital e intereses de la deuda para el corriente año, de más de USD 9.700 M en 2021 (FMI, Club de París, BID y BIRF).

En el segundo semestre, las expectativas no son parecen demasiado alentadoras: las elecciones legislativas de medio término y el hecho de que gran parte de la liquidación de la cosecha gruesa ya fue realizada, ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria y, con eso, sobre la capacidad de recuperación del sector.

 

(*) Agradecemos el constante intercambio de ideas con Soledad Balayán y los datos que generosamente sistematiza y comparte.


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