Radar Inmobiliario Nº 25 - Mayo 2021


4 de junio de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En abril se registraron 2.317 operaciones de compraventa de inmuebles en CABA. Este nivel representa una caída del 6,2% con respecto a marzo y la segunda caída mensual del año; esto nos indica que la recuperación del sector aún no se encuentra consolidada. El total de escrituras de los primeros cuatro meses de 2021 asciende a 7.904 (+87,9% en comparación con el acumulado en el mismo periodo del año anterior) y representa el segundo peor registro histórico después del observado el año pasado.
  • El nivel de actividad del sector inmobiliario continúa aproximándose a niveles de operaciones compatibles con los registrados durante las peores crisis que ha atravesado la Argentina.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron los 133 actos, también con un retroceso en relación con el mes de marzo (42,4% inferior). La participación de este tipo de operaciones, que en marzo mostró un alza, ha vuelto a contraerse, alcanzando solo el 5,7% (3,6 puntos menos que en el mes anterior).
  • La oferta de departamentos en venta continúa batiendo mes a mes récords como contrapartida de las escasas operaciones de compraventa. Durante mayo, en ZonaProp se superaron los 109.906 departamentos en venta (+44,3% i.a.) y en Argenprop se promediaron las 78.250 unidades (+34,2% i.a.). El stock de propiedades ofertadas en ZonaProp y Argenprop lleva 36 y 34 meses consecutivos de crecimiento interanual, respectivamente.
  • Los valores de publicación de los inmuebles continúan a la baja. Según datos de Reporte Inmobiliario, estos valores cayeron un 17,4% interanual en mayo, y acumulan 8 trimestres consecutivos de bajas. Sin embargo la caída es aún mayor si la comparamos con el máximo de febrero de 2019; en efecto, desde dicho máximo, la caída promedio es del 28%. Con estos guarismos y a nivel promedio, los valores de publicación de publicación de los inmuebles en CABA se han retrotraído a niveles de febrero 2015, es decir, 6 años atrás. En algunos barrios, las caídas desde el máximo llegan al 34,4% retrocediendo, incluso, a niveles del año 2010.
  • Por su parte, los datos de Zonaprop muestran una baja del 7,4% interanual y, los de, MercadoLibre del 8,4%. Las dos referencias suman 22 meses de caídas interanuales. Por segmento, la reducción fue mayor en abril en las unidades usadas.
  • Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo cual se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 15%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, a sus características y a su valor de lista de lista inicial.
  • El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) la sobreoferta de inmuebles (que se encuentra en máximos históricos), 2) el costo de la construcción en dólares (que si bien aumentó un +47,3% i.a. en abril, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica); 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento continúa en un nivel alto, pese a la caída registrada en abril (-2% i.a.); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler (que aunque en abril se ubicó en el orden del 2,9% anual,  continúa en mínimos históricos, aun con la suba de los últimos meses).
  • Por el lado de las expectativas, en mayo, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró 28% respecto a abril. Este dato va en línea con la caída del 18,6% en las búsquedas que registran los principales portales.
  • No parecen existir demasiados elementos que permitan prever cambios drásticos en relación a lo observado hasta la fecha en el sector inmobiliario: hoy, se encuentra trabajando en niveles de crisis y en un nivel de operaciones mínimas en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia

2. Escrituras

En abril se registraron 2.317 operaciones de compraventa de inmuebles en CABA. Este nivel representa una caída del 6,2% con respecto a marzo y la segunda caída mensual del año, lo que implica que la recuperación del sector aún no se encuentra consolidada. Este resultado, además, sigue ubicándose entre los peores registros históricos después de lo ocurrido en 2019 y 2020.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Hasta abril, se registraron 7.904 escrituras, cuando en el mismo período de 2020 se habían efectuado 4.207. Este aumento del 87,9% poco nos dice sobre la dinámica del sector, dado que en abril de 2020 solo se habían concretado 7 operaciones en uno de los puntos más extremos del confinamiento, a inicios de la pandemia en Argentina. Para poner en perspectiva la coyuntura actual, el acumulado del año se ubica un 18% por debajo de los niveles pre-pandemia de 2019 (plena crisis) y un 50% por debajo del promedio histórico. Como venimos señalando, la actividad inmobiliaria continúa operando dentro de niveles críticos.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

En abril se contabilizó un total de 133 actos escriturales con hipoteca; esto significó una baja mensual del 42,4%. El volumen de operaciones con crédito hipotecario dentro del total retrocedió 3,6 puntos en abril y su participación fue del 5,7% del total de escrituras del mes. Dentro de este total, la participación de las realizadas con créditos se encuentra, por tanto, en mínimos históricos.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

En mayo se mantuvo la tendencia ascendente del stock de departamentos: en Zonaprop con un promedio de 109.906 departamentos y en Argenprop con 78.250 departamentos publicados. En ambos casos, estos valores representan un nuevo récord. Esto presume un crecimiento inédito dado por la acumulación de stocks sin vender. Como referencia, vale señalar que el nivel actual de oferta de departamentos duplica el stock promedio de los años 2015 a 2018 y más que triplica el promedio de 2012-2013.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro esta tendencia, en mayo, Zonaprop tuvo una suba del 44,3% frente al mismo mes de 2020 y sumó 36 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanzó los 33 meses, con una suba del 34,2% interanual. A nivel mensual, se mantuvo la misma dinámica: en Zonaprop la oferta aumentó 3,9% y en Argenprop, 3%.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Como contracara del aumento que observamos mes a mes en la oferta de inmuebles y del bajo nivel de operaciones, se observa una persistente caída en los precios y de los valores de publicación de los inmuebles de CABA.

Según Reporte Inmobiliario, estos cayeron en mayo un 17,4% a nivel interanual y acumulan 8 trimestres consecutivos de bajas. Con estos guarismos, a nivel promedio, los valores de publicación se retrotrajeron a niveles de febrero 2015, es decir, a 6 años atrás.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario.

Cuando analizamos la dinámica de los valores de publicación por barrio, encontramos –por ejemplo– caídas interanuales que llegan al 26% para el barrio de Villa Crespo. Para el corredor norte de la Ciudad, las caídas interanuales van del 16% al 23%. Ahora bien, si analizamos las bajas en los valores de publicación respecto de febrero de 2019, es decir, si las comparamos con los valores máximos registrados, las caídas son mucho más notorias. En efecto, en promedio, la caída promedio fue de casi 28%, pero llega a niveles del 34,4% para, por ejemplo, el caso de Barrio Norte.

El análisis de la dinámica barrial también muestra con mejor perspectiva hasta qué punto se retrotrajeron los valores de publicación. En algunos barrios, la caída llegó incluso a valores del año 2010. Si consideramos que con el recrudecimiento de la crisis los porcentajes de negociación se ampliaron, es posible que los precios de cierre hayan caído aún más.

Tabla 1. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Reporte Inmobiliario.

En el registro mensual, durante abril los valores publicados en Zonaprop presentaron una caída del 7,4% i.a., sumando 22 meses en baja. Lo mismo ocurrió con los valores de MercadoLibre, en los que se observó un descenso del 8,4% respecto a abril de 2020 y un acumulado de 22 meses en los que se sostuvo esta tendencia.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

En comparación con marzo, en abril los valores promedio de publicación en ZonaProp presentaron una baja del 0,7%, mientras que los de MercadoLibre mostraron una caída del 0,5%. Los valores de ZonaProp contabilizan 24 meses consecutivos en descenso, casi en correspondencia con las bajas interanuales. En MercadoLibre los precios de publicación suman 12 meses en descenso.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y MercadoLibre.

La caída en los valores de publicación puede verse en todos los segmentos. Durante abril la reducción fue más acelerada en las unidades usadas, con una baja mensual del 2,3%, mientras que las unidades en pozo y a estrenar cayeron a un ritmo del 0,2 y 0,4% mensual. En la dinámica interanual, el segmento que menos ajustó el valor de publicación fue el de los usados: cayeron un 8,5% i.a., mientras que las unidades en pozo y a estrenar lo hicieron en un 8,8%.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop

Por último, seguimos el indicador elaborado en conjunto por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés que analiza la dinámica stock versus flujo de los valores ofrecidos en el sector. Este dato muestra la mediana de los valores de publicación del stock total de los avisos frente a la dinámica de los valores ofrecidos de los avisos nuevos. Así, este valor constituye una herramienta para saber si los inmuebles que ingresan al mercado lo hacen en un valor superior o inferior al stock existente. Sumar este dato al análisis nos permite comprobar aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación, en tanto los nuevos departamentos que ingresan a la venta lo hacen en valores más bajos que el promedio del stock actual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad de San Andrés (UDESA).

En efecto, los datos muestran que los inmuebles que ingresan al mercado para la venta lo hacen en un valor de publicación inferior a los valores de lista del stock agregado. Esta brecha, si bien oscilante, se viene profundizando en los últimos meses. En abril, esta brecha (promedio móvil de 3 meses) se aproximó al 4,6% y continúa hoy en niveles máximos.

Gráfico 11. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Mercadolibre/UdeSA

Como venimos señalado en Radares previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias; esta brecha, además, continúa profundizándose mes a mes. La principal consecuencia de esto es la ausencia de un marco de valores de referencia que ordene el mercado. Las señales de precio no existen y, por ello, el ajuste se vuelve más lento, en tanto prima la dinámica de ajuste por la vía cantidad de operaciones por sobre la vía de los precios.

Dicho esto, el porcentaje de negociación promedio gira entorno al 15%, pero con una gran varianza. En efecto, en esta coyuntura el promedio del mercado puede llevar a conclusiones inexactas, dado que las contraofertas pueden ir desde un 5% –en aquellos departamentos que ingresaron recientemente y a precios de mercado– hasta más de un 30% – en aquellos que lo hicieron hace más de 2 años y no ajustaron su precio de lista–(*).

En conclusión, vemos una dinámica distinta entre los valores de publicación y los precios de cierre: los primeros van a mantener su caída hasta que gran parte del stock ajuste, mientras que –y de no mediar una nueva crisis cambiaria– los precios de cierre probablemente estén más cerca de encontrar su piso.

La caída de los valores de lista y de los precios de los inmuebles que analizamos en las páginas precedentes se sustenta en los siguientes factores

1) Oferta de inmuebles en niveles récord. En primer lugar, como ya vimos en la segunda sección, la oferta de inmuebles se encuentra en niveles récord y no para de aumentar mes a mes. Esto se da en un contexto donde las escrituras se encuentran en sus mínimos históricos y, de hecho, en lo que va del año, sólo se logró vender en promedio el 1,4% del stock de inmuebles en venta. Sin lugar a dudas, el exceso de oferta presiona todos los segmentos de precios a la baja.

2) Costo de la construcción medido en dólares.Junto al valor de la tierra, es una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos) como se mostró en el apartado anterior. Según Reporte Inmobiliario, en abril de 2021, el costo de la construcción se ubicó en USD 673/m2, es decir, 47,9% más que durante el mes de abril de 2020. Como venimos observando, desde noviembre de 2020 la caída en los costos de la construcción se está revirtiendo muy fuertemente y pone un semáforo amarillo respecto a cuánto más puede este factor traccionar en la caída de las unidades en pozo y, así, influir sobre los valores de lista del sector.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

3) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador refleja el rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). De acuerdo con los datos de Zonaprop, para el mes de abril, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,9% anual (18,8% más que en el mismo mes de 2020) y tuvo un alza de 4% intermensual, impulsada por la caída de los precios de la propiedad y la aceleración en los precios de los alquileres. En la recomposición de la rentabilidad tuvo un rol importante la Ley de Alquileres que generó, en la práctica, un aumento de los arrendamientos debido a la incertidumbre respecto de los ajustes futuros.  Pese a esto, la rentabilidad continúa en valores históricamente bajos. 

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop

4) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. En abril se necesitaron 272,3 salarios para comprar un departamento de 60m2, 2% menos que lo requerido un año atrás (primera caída verificada desde diciembre de 2017). Si bien el esfuerzo necesario expresado en salarios se redujo un 32% frente al pico de octubre de 2020 (401,3 salarios), todavía se encuentra muy por arriba de la media histórica. En la medida en que la capacidad de compra de inmuebles de los asalariados se recupera y este indicador siga en baja, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política de crédito hipotecario.

Gráfico 14. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

En esta sección analizamos el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación, tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En mayo, la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional empeoró en 0,4% en comparación con abril, pero mejoró un 58,4% frente a mayo de 2020; de esta forma, lleva 13 meses de crecimientos interanuales consecutivos.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

El ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA tuvo en mayo una fuerte caída del 28% respecto a abril, pero registró una mejora del 82% con relación a mayo de 2020. Al igual que las expectativas a nivel nacional, se acumulan 13 meses de mejoramiento interanual. Nos encontramos, entonces, a nivel mensual, en un marco de empeoramiento en la predisposición a la compra de automóviles y casas en CABA que, si bien se ubica en un nivel superior al previo a la pandemia, se estabilizó en valores comparables con los de las peores crisis vividas por el sector.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.

Estas expectativas se pueden comparar con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio reviste suma relevancia, dado que el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

En este sentido, en abril las visitas a los principales buscadores llegaron a 11,5 millones. Con este dato se presentó una disminución del 18,6% mensual con relación a abril y se acumulan 3 bajas mensuales consecutivas. No obstante ello, las búsquedas superan ampliamente los valores pre-pandemia.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

La dinámica interanual de los dos indicadores de predisposición a la compra que acabamos de analizar se vio favorecida por la estabilidad cambiaria de los últimos meses. La dinámica del sector se juega, en gran medida, en la estabilidad del tipo de cambio. Por lo tanto, para evaluar el nivel de actividad futuro del mercado inmobiliario es preciso revisar las proyecciones a mediano plazo respecto del balancecambiario y analizar los elementos que pueden influir tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país. 

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar es fundamental, en tanto afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primera instancia, porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Desde el mes de abril, cuando se rompió la tendencia a la baja del spread entre el tipo de cambio oficial y los alternativos, volvió nuevamente a ponerse en duda la posibilidad de mantener la pax cambiaria.

En mayo, este diferencial tuvo un crecimiento moderado, tanto en el CCL como en el blue, ubicándose en por encima del 73% para el primero y del 63%, para el segundo. En este último, la suba fue de más de 6 puntos respecto al mes anterior.

El mantenimiento de la estabilidad cambiaria es esencial para que el sector pueda tomar impulso. Cualquier dosis suplementaria de incertidumbre sólo va a ralentizar más al sector. Esto es aún más relevante si tenemos en cuenta que en años electorales suele agitarse mucho el mercado cambiario.

La buena noticia, es que durante mayo el BCRA mantuvo por sexto mes consecutivo su posición compradora neta de dólares por un total de USD 1.793 M, y la variación de las reservas brutas en el transcurso de mayo alcanzó los USD 1.254 M (585 M más que en abril).

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

El buen resultado en materia cambiaria desde diciembre de 2020 viene favoreciendo la recomposición de las reservas brutas y de las reservas netas (se restan los depósitos en USD y préstamos, swap chino, DEGs, entre otros). Estas últimas se ubican entre los USD 4,3 y los USD 7,4 M, superando ampliamente los observados meses atrás. La cantidad de reservas internacionales netas es un dato central, tanto ante un escenario internacional adverso, como en una coyuntura de crecimiento económico (que insume importaciones), dado que el grado de libertad del que dispone el gobierno depende directamente de dicho guarismo.

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por el lado de la formación de activos externos (FAE), en abril, 307 mil personas humanas demandaron divisas (este monto se viene reduciendo muy fuertemente mes a mes desde septiembre del 2020); de este modo, la compra neta de billetes se mantiene en niveles mínimos. La misma dinámica se observa en el saldo de la cuenta de otro segmento demandante de divisas como es el de viajes, pasajes y otros pagos en tarjeta, que en abril ascendió a USD 113 millones (+17,5% menos que en marzo).

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

En abril de 2021, el intercambio comercial fue superavitario en USD 1.470 Millones. Las exportaciones sumaron  USD 6.143 millones, con un aumento interanual de 41,3%; esto se explica principalmente por la suba de los precios de los productos de exportación (+25,2) más que por las cantidades exportadas (+12.9%)–. Por su parte, las importaciones alcanzaron  USD 4.673 millones, aumentando 61,5% respecto al mismo mes en 2020; aquí, a diferencia de lo que sucedió con las exportaciones, resultó más determinante la suba de las cantidades (+52,6%) que la de los precios (+5,8%). La liquidación del complejo oleaginoso-cerealero, en este contexto, alcanzó el récord (para ese mes) de USD 3.545 M y marcó un crecimiento del 82% respecto de mayo de 2020. En el acumulado 5 meses de 2021, se liquidaron USD 13.300 M; esto supuso un aumento del 91% respecto al mismo periodo del año anterior y el mayor monto liquidado desde el año 2002. 

Sin lugar a dudas, esta es una excelente noticia, dado que una parte del excedente de la actividad agropecuaria históricamente se ha volcado a la compra de viviendas como resguardo de valor. Ahora bien, en un escenario de control cambiario (“cepo”) este driver del crecimiento del sector se ve fuertemente atenuado.

Gráfico 22. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

Con todas las dimensiones analizadas, en el sector inmobiliario no parecen existir muchos elementos que permitan prever cambios drásticos en lo observado hasta la fecha. El sector se encuentra trabajando en niveles de crisis y con una mínima cantidad de operaciones en términos históricos. Por tanto, en el mercado predominan la prudencia y las compras de oportunidad, en un contexto de ausencia total de valores de referencia.

Las principales condiciones para la recuperación del sector continúan siendo la estabilidad cambiaria (como factor esencial), el sinceramiento de los precios y la recuperación del crédito (que viene de la mano con la recuperación del salario en dólares). 

En un contexto de liquidación récord de divisas en el sector de oleaginosas (máximos de la serie) y con precios internacionales que aumentan mes a mes, durante abril se ha reanudado el debate sobre las posibilidades que tiene el gobierno de mantener la pax cambiaria. Esto se debió –en parte– a la incertidumbre sobre las negociaciones pendientes relacionadas con vencimientos de capital e intereses de la deuda para el corriente año, de más de USD 9.700 M en 2021 (FMI, Club de París, BID y BIRF).

La contracara de la excelente performance exportadora fue una importante recomposición de reservas internacionales netas que deja bien parado al gobierno para hacer frente a los posibles efectos negativos de las elecciones sobre la estabilidad cambiaria.

De todos modos, la postergación de las PASO, y la inercia del éxito en materia de balance cambiario, contribuyen –sin dudas– a no traer mayores preocupaciones a un sector que se ve particularmente afectado a las expectativas relacionadas con los elementos señalados.

En los meses que vienen será indispensable monitorear de cerca las medidas de gobierno, su eficacia y sus efectos, así como todos los otros elementos que pesan sobre la restricción externa y otras dimensiones que afectan desde el contexto internacional.

 

 

 

(*) Agradecemos el constante intercambio de ideas con Soledad Balayán y los datos que generosamente sistematiza y comparte.


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