Radar Inmobiliario Nº 24 - Abril 2021


4 de mayo de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En marzo de 2021 se registraron en CABA 2.469 escrituras de compra de inmuebles, lo que representó un aumento del 64,7% respecto de febrero, que suele ser un mes estacionalmente bajo por el receso estival. Durante el primer trimestre del año se registraron 5.587 escrituras, marcando una suba de 33% respecto de 2020, pero una caída del 20% respecto a 2019. El acumulado del año representó el segundo peor registro de la historia, después del año pasado.
  • Esto marca que, aún en un contexto de relativa pax cambiaria, el nivel de actividad del sector inmobiliario se está estabilizando en un nivel de operaciones compatible con las peores crisis que vivió la Argentina.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron los 231 actos, un 76,3% por encima del registro de marzo de 2020 y volviendo a una participación en el total de escrituras que no se tenía desde 2019 (9%). Las escrituras con hipoteca totalizaron los 231 actos, un 76,3% por encima del registro de marzo de 2020 y volviendo a una participación en el total de escrituras que no se tenía desde 2019 (9%). La disminución de la brecha entre las distintas cotizaciones y la relativa estabilización del tipo de cambio registradas en los últimos meses (luego del pico devaluatorio del año anterior) mejoraron modestamente la capacidad de compra del salario (medido en USD) para la adquisición de un departamento.
  • Como contracara del reducidísimo nivel de operaciones de compraventa, la oferta de departamentos alcanzó un nuevo récord. El stock de propiedades disponibles en ZonaProp y Argenprop acumula alzas interanuales consecutivas de 35 y 33 meses. En abril, mientras en ZonaProp se superaron las 105 mil unidades de departamentos, en Argenprop se promediaron las 76 mil unidades (+39,4% i.a. y +28,9% i.a., respectivamente).
  • Los valores de publicación continúan a la baja: en comparación con marzo del año anterior, Zonaprop tuvo una caída del 7,2%; MercadoLibre, del 7,8% y Properati, del 2,7%. En ambos casos se acumulan 21 meses de caídas interanuales. Los datos trimestrales de Reporte Inmobiliario marcaron una baja más pronunciada, de 17,3% en febrero. Esta reducción fue mayor en las unidades en pozo (consistente con el vínculo que estas tienen con la caída de los costos de construcción) y, en el acumulado del año, los valores de lista de las unidades a estrenar fueron los que más se redujeron.
  • Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo cual se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 15%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, sus características y su valor de lista de lista inicial.
  • El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que presiona a la baja los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) el costo de la construcción en dólares, que si bien aumentó un +47,3% i.a, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica; 2) el aumento de los salarios en USD necesarios para la adquisición de un departamento (+22,7% i.a. en marzo); y 3) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que continua en mínimos históricos, hoy en torno a 2,7% anual.
  • Por el lado de las expectativas, en marzo de este año la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró respecto del mes previo (6%) y, si bien se ha mostrado oscilante, tiene una clara tendencia al alza. Este dato va en línea con el crecimiento en las búsquedas que registran los principales portales, que se mantiene en niveles altos desde hace 3 meses.
  • En la última semana de abril el mercado cambiario lanzó una señal de alarma que generó interrogantes sobre la continuidad de la pax cambiaria, en un contexto donde continúa la incertidumbre sobre la renegociación de vencimientos con el FMI, el Club de París y el BID, principalmente. A esto se le suma el incierto panorama internacional en el contexto de continuidad de la pandemia de COVID-19.
  • Continúa el ciclo de cautela en el desempeño del sector, cuya duración difícilmente podamos predecir.

2. Escrituras

En marzo se registraron 2.469 operaciones de compraventa de inmuebles en CABA. Este nivel representa un crecimiento del 77,2% en comparación con el mismo mes del año pasado y supone la tercera suba interanual consecutiva. No obstante ello, el dato de marzo fue el tercer peor registro de la serie. En la comparación mensual, observamos un aumento del 64,7% respecto de febrero, mes estacionalmente bajo por el receso estival.  

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Durante el primer trimestre del año se registraron 5.587 escrituras, es decir, una suba de 33% respecto de 2020. Aunque se trate de una buena noticia, no deja de merecer un llamado de alerta, dado que 2020 fue el peor registro histórico del sector. Para poner el dato en perspectiva, las operaciones concretadas durante el primer trimestre de 2021 representaron el segundo peor registro de la historia luego del observado en 2020, y se sitúan incluso un 20% por debajo del nivel de operaciones de 2019. Esto marca que, aún en un contexto de relativa pax cambiaria, el nivel de actividad del sector inmobiliario se está estabilizando en un nivel de operaciones compatible con las peores crisis que vivió la Argentina.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

En el caso de las escrituras con hipoteca, en marzo se contabilizó un total de 231 actos; esto significó una suba interanual del 76,3% (algo que no se registraba desde octubre de 2019). El volumen de operaciones con crédito hipotecario muestra, por lo tanto, una incipiente recuperación. Su participación en el total de operaciones representó el 9,4% del total, es decir, un nivel comparable al promedio pre-pandemia del año 2019.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

En abril se mantuvo la tendencia ascendente del stock de departamentos: en Zonaprop con un promedio de 105.793 departamentos, mientras que en Argenprop la cantidad de departamentos ascendió a 76.000 departamentos publicados; en ambos casos estos valores implican un nuevo récord. Esto supone un crecimiento inédito causado por la acumulación de stocks sin vender. Como referencia, vale señalar que el nivel actual de oferta de departamentos duplica el stock promedio de los años 2015 a 2018 y mas que triplica el promedio de 2012-2013.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro esta tendencia, en abril, Zonaprop tuvo una suba del 39,4% frente al mismo mes de 2020 y sumó 35 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanzó los 33 meses, con una suba del 28,9% interanual. A nivel mensual, se mantuvo la misma dinámica: en Zonaprop la oferta aumentó un 1,5%, en tanto que en Argenprop creció 2,4%. Como venimos afirmando en Radares previos, la trayectoria es opuesta a lo que se comprobaba en otros momentos de crisis, donde la oferta se retraía esperando una recomposición de precios.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4. Precios

Como contracara del aumento que observamos mes a mes en la oferta de inmuebles y del muy bajo nivel de operaciones –escrituras–, se observa una persistente caída en los valores de publicación de los inmuebles de la CABA. 

En la comparación interanual, todos los sitios especializados mostraron reducciones en los valores publicados. Durante marzo, los valores publicados en Zonaprop presentaron una caída del 7,2% i.a. y acumulan 21 meses en baja. Lo mismo ocurre con los valores de MercadoLibre, que tuvieron un descenso del 7,8% i.a. y llevan 21 meses con esta tendencia. Aunque la caída en los precios de Properati fue mucho menor (del 2,7% i.a.) en marzo profundizó cierta tendencia a la baja. La caída más pronunciada la mostró Reporte Inmobiliario para el mes de febrero, con una caída interanual del 17,3% interanual y acumulando 7 trimestres en descenso.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, la caída también se afianza, pero es menos pronunciada. En marzo, los valores promedio de publicación en Zonaprop mantuvieron el mismo nivel que en el mes anterior, mientras que los datos de MercadoLibre mostraron una suba del 0,8%. Por su lado, los valores publicados en Properati tuvieron la caída más marcada, del 1,8% intermensual. En Zonaprop, sin embargo, los valores de publicación se ubican en un periodo de 23 meses consecutivos en baja, en tanto que en MercadoLibre los precios de publicación suman 11 meses en descenso.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y MercadoLibre.

La baja en los valores de publicación se observa en todos los segmentos. La dinámica de la caída fue más acelerada en el caso de las unidades en pozo –dato que es consistente con la baja en los costos de construcción previa– llegando incluso a una baja del 11% interanual en el mes septiembre de 2020. Desde ese entonces, la baja registrada en los precios de publicación en este segmento se está desacelerado (en paralelo con el aumento que se viene registrando en los costos de la construcción) y actualmente cae un 9,4% interanual. Por su parte, en el acumulado del año, los valores de lista de las unidades a estrenar fueron los que más se redujeron. En buena medida, este segmento suele ser el que menos contraofertas recibe, por lo que podemos interpretar que las bajas observadas a nivel agregado pueden estar relacionadas a la búsqueda de precios que garanticen la concreción de las operaciones. Por último, el segmento que menos ajustó el valor de publicación fue el de los usados, con una caída interanual del 6,8%.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop

Por último, seguimos el indicador elaborado en conjunto por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés que analiza la dinámica stock versus flujo de los valores ofrecidos en el sector. Este dato muestra la mediana de los valores de publicación del stock total de los avisos frente a la dinámica de los valores ofrecidos de los avisos nuevos. Con este indicador podemos saber, por lo tanto, si los nuevos inmuebles que entran a la venta lo hacen en un valor superior o inferior al stock existente. Sumar este dato al análisis permite comprobar aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación, en tanto los nuevos departamentos que ingresan a la venta lo hacen en valores más bajos que el promedio del stock actual.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad de San Andrés (UDESA).

En efecto, los datos muestran claramente que los inmuebles que entran a la venta están ingresando en un valor de publicación inferior a los valores de lista del stock agregado. Si bien presenta oscilaciones, se registra claramente una dinámica divergente que ensancha la brecha entre stock y el flujo de nuevos inmuebles. Para el dato de marzo, esta brecha (en promedio móvil de 3 meses) continúa en máximos de la serie manteniendo un 4,8%, igual que en el mes de febrero.

Gráfico 10. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Mercadolibre/UdeSA..

En consonancia con lo señalado en Radares previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias, brecha que, además, continúa profundizándose. Lamentablemente, en Argentina no existen fuentes confiables y sistemáticas de precios de cierre, como sí existen, por ejemplo, en Estados Unidos con los M.L.S. La principal consecuencia de esto es la ausencia de un marco de valores de referencia que ordene el mercado. Las señales de precio no existen y, por ello, el ajuste se vuelve más lento, en tanto prima la dinámica de ajuste por la vía cantidad de operaciones por sobre la vía de los precios.

Tanto los propietarios como las inmobiliarias utilizan como referencia –para tener una idea de valor o realizar una tasación, según el caso– los valores de lista de los portales, los cuales, en el estado actual del mercado, se encuentran en gran proporción publicados y sin vender por plazos de tiempo nada despreciables. Esto genera expectativas inalcanzables, tanto para los vendedores como para las inmobiliarias, y tiende a favorecer sobrevaluaciones en los departamentos que se incorporan al mercado.

Dicho esto, el porcentaje de negociación promedio gira entorno al 15%, pero con una gran varianza. En efecto, el promedio en esta coyuntura del mercado puede llevar a conclusiones inexactas dado que las contraofertas pueden ir desde un 5% en aquellos departamentos que ingresaron recientemente y a precios de mercado, hasta más de un 30% en aquellos que lo hicieron hace más de 2 años y no ajustaron su precio de lista(*).

En conclusión, vemos una dinámica distinta entre los valores de publicación y los precios de cierre. Los primeros van a mantener su caída hasta que gran parte del stock ajuste, mientras que –y de no mediar una nueva crisis cambiaria– los precios de cierre probablemente estén más cerca de encontrar su piso.

La caída de los valores de publicación de los inmuebles que analizamos en las páginas precedentes se sustenta en los factores que enumeramos a continuación: 

1) Costo de la construcción medido en dólares.Junto al precio de la tierra, es una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector (unidades de pozo, usados, a estrenar o en los nuevos proyectos) como se mostró en el apartado anterior. Según Reporte Inmobiliario, en abril de 2021 costo se ubicó en USD 673/m2, es decir, 47,9% más al mes de abril de 2020. Como venimos observando, desde noviembre de 2020 la caída en los costos de construcción se está revirtiendo muy fuertemente y pone un semáforo amarillo sobre cuanto más puede traccionar este determinante la caída de las unidades en pozo y, así, afectar los valores de lista del sector.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

2) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador refleja el rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). De acuerdo a los datos de Zonaprop para el mes de marzo, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,7% anual (8,7% más que en marzo de 2020) y tuvo un alza del casi 5% intermensual impulsada por la caída de los precios de la propiedad y la aceleración en los precios de los alquileres. Pese a esto, la rentabilidad continúa en valores históricamente bajos.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop.

3) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. En marzo se necesitaron cerca de 283 salarios para comprar un departamento de 60m2, 22,7% más que lo requerido en marzo de 2020. Desde el máximo de octubre de 2020, el esfuerzo requerido para comprar inmuebles cayó cerca del 30%, aunque todavía se encuentra en valores máximos históricos. En la medida en que la capacidad de compra de inmuebles de los asalariados se recupera y este indicador siga en baja, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política de crédito hipotecario.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

En esta sección analizamos, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) desarrollado por la Universidad Torcuato Di Tella cuyo objetivo es medir las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En abril, la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional empeoró en 11,3% en comparación con marzo, pero mejoró un 199,3% frente a abril de 2020; acumula así 12 meses de crecimientos interanuales consecutivos. Por supuesto, la comparación interanual respecto al periodo de mayor impacto de la pandemia sólo se indica a título informativo pero carece de valor explicativo.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

El ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró frente a marzo en 6% y, respecto a abril, de 2020 tuvo una mejora del 543,5%. Al igual que las expectativas a nivel nacional, se presentaron 12 meses de mejoramiento.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Nos encontramos, entonces, en un marco de recomposición en la predisposición a la compra de automóviles y casas en CABA que ya superó los niveles pre-pandemia.

Estas expectativas se pueden comparar con las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio reviste suma relevancia, dado que el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

En marzo, las visitas a los principales buscadores llegaron a 14,2 millones. Con este valor se acumulan 2 bajas mensuales consecutivas y se observa una disminución del 3,9% mensual con respecto a marzo. No obstante ello, las búsquedas siguen superando ampliamente los niveles pre-pandemia.

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

La dinámica interanual de los dos indicadores de predisposición a la compra que acabamos de analizar se vio favorecida por la estabilidad cambiaria de los últimos meses. La dinámica del sector se juega, en gran medida, en la estabilidad del tipo de cambio. Por lo tanto, para evaluar el nivel de actividad futuro del mercado inmobiliario es preciso revisar las proyecciones a mediano plazo respecto del balance  cambiario y analizar los elementos que pueden influir tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país. 

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar es fundamental, en tanto afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primera instancia, porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En la última semana de abril, el mercado cambiario lanzó una señal de alarma, generando interrogantes sobre la continuidad de la pax cambiaria. En efecto, la brecha entre el dólar oficial y el paralelo tuvo un importante salto, al pasar de un promedio de 50% a 61%, para luego bajar nuevamente 9 puntos porcentuales. Por su lado, la brecha entre el dólar oficial y el contado con liquidación aumentó 4 puntos desde el inicio de abril, llegando al 66%. De esta forma, se interrumpió la racha de 5 meses consecutivos con reducciones de la brecha cambiaria, generando nuevamente un manto de incertidumbre cambiaria, en un mercado que, como dijimos, no es tolerante a movimientos bruscos del tipo de cambio.

Por otro lado, durante abril el BCRA mantuvo por cuarto mes su posición compradora de dólares por un total de USD 1.109 M y la variación de las reservas brutas en el transcurso de abril alcanzó los USD 593 M, superando notablemente la marca del mes anterior (USD 75 M).

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

A pesar del buen resultado en materia cambiaria desde diciembre de 2020 y la recomposición de las reservas brutas durante abril (que superaron, después de 6 meses, los 40 mil millones), el nivel de reservas netas todavía se mantiene bajo (se restan los depósitos en USD y préstamos, swap Chino, DEGs, entre otros) y se ubica entre los USD 1,7 y los USD 5mil M, dando cuenta de la fragilidad del esquema vigente. La cantidad de reservas internacionales netas es un dato central, tanto ante un escenario internacional adverso, como en una coyuntura de crecimiento económico (que insume importaciones), dado que el grado de libertad del que dispone el gobierno depende directamente de dicho guarismo.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por el lado de la formación de activos externos (FAE), en marzo, cerca de 363 mil personas humanas demandaron divisas (este monto se viene reduciendo muy fuertemente mes a mes desde septiembre del 2020) y la compra neta de billetes se mantiene en mínimos. La misma dinámica se observa en el saldo de la cuenta de otro segmento demandante de divisas como el de viajes, pasajes y otros pagos en tarjeta que en marzo fue a USD 137 millones (+15% intermensual), menos de la mitad del promedio previo a la pandemia (USD 473 millones).

Gráfico 20 Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA./>

Finalmente, por el lado de la generación de dólares, en marzo las exportaciones (USD 5.720 M) tuvieron un crecimiento del 30,5% interanual mientras que las importaciones (USD 5.320 M) se incrementaron un 69%. El saldo comercial, en consecuencia, se mantuvo positivo (USD 400 M) pero se contrajo frente al fuerte crecimiento observado entre enero y febrero, cuando en promedio alcanzó los USD 1065 M.

En este contexto, en abril la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó USD 3.031 M, 98,8% más que en abril de 2020, siendo la cantidad liquida más alta en lo que va de 2021. Con relación a marzo, este monto muestra un crecimiento del 9,3%, en tanto que el acumulado de los primeros 4 meses de 2021 totalizó los USD 9.755 M; esto supuso un aumento del 94,4% respecto al mismo periodo del año anterior y el mayor monto liquidado desde el año 2002.

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

En un contexto de liquidación récord de divisas en el sector de oleaginosas (máximos de la serie) con precios internacionales que aumentan mes a mes, durante el mes de abril volvió el debate sobre la posibilidad  que tiene el gobierno de mantener la pax cambiaria. En efecto, la brecha entre el tipo de cambio oficial y los alternativos aumentó 11 puntos porcentuales y dejó de lado una racha de 5 meses consecutivos de estabilidad. A su vez, en pocos meses comenzará la disputa electoral, con los efectos históricos que los períodos eleccionarios tienen sobre la volatilidad cambiaria.

La economía continúa diezmada por los efectos de la pandemia de COVID-19 en un escenario donde el gobierno tiene un margen de libertad mucho más acotado para solventar los gastos sociales de la segunda y tercera ola del virus.

A este panorama, hay que sumarle la incertidumbre que existe respecto de las negociaciones pendientes relacionadas con vencimientos de capital e intereses para el corriente año. En efecto, entre FMI, Club de París, BID y BIRF, suman algo más de USD 9.700 M en 2021.

Con todo, la economía se encuentra en equilibrio inestable y prevalece en los actores del sector un actitud de extrema prudencia. La condición básica para la recuperación del sector continúa siendo la estabilidad cambiaria y el mes de abril lanzó una señal de alarma. Por ello, será indispensable monitorear de cerca las medidas de gobierno, su eficacia y los efectos en los próximos meses, así como todos los otros elementos que pesan sobre la restricción externa y otras dimensiones que afectan desde el contexto internacional.

En el sector inmobiliario, con todas las dimensiones analizadas, no parecen verificarse muchos elementos que permitan prever modificaciones drásticas a lo observado hasta la fecha. La prudencia predominante en los primeros meses del año, solo puede verse aliviada por alguna de las cuestiones positivas destacadas en el informe de este mes, aunque matizadas por un mercado que hoy carece de valores de referencia, en un contexto donde no terminan de visualizarse sólidos fundamentos que puedan transformarse en drivers de la recuperación del sector.

 

(*) Agradecemos el constante intercambio de ideas con Soledad Balayán y los datos que generosamente sistematiza y comparte.

 


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