(Ámbito, por José Luis Cieri)
El mercado inmobiliario muestra señales de recuperación, con precios en alza y una reducción del margen de negociación entre compradores y vendedores. En una nota publicada por Ámbito, Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y creador del Radar Inmobiliario, analiza los cambios en los precios de cierre, la evolución del stock y el impacto del crédito hipotecario.
Según el informe de mayo del Radar Inmobiliario, el precio de cierre de las propiedades usadas aumentó un 11,7% en los últimos doce meses. Al mismo tiempo, los porcentajes de negociación durante el primer trimestre se ubicaron en torno al 6%, por debajo de los niveles registrados en años anteriores. Para Achával, esta reducción refleja un mercado que comienza a dejar atrás los peores años de la crisis, aunque los valores todavía tienen margen de recuperación.
Pese a la suba reciente, los precios de cierre permanecen un 20,3% por debajo de comienzos de 2019 en términos nominales y un 36,1% en términos reales. Además, los valores publicados acumularon quince meses consecutivos de aumentos, con una suba interanual del 8,5% en abril y del 9,4% en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires.
Fuente: Radar Inmobiliario
Fabián Achával atribuye esta dinámica a una menor urgencia de venta y a mejores condiciones macroeconómicas. Sin embargo, advierte que el stock continúa siendo elevado: en abril había más de 106.000 propiedades en venta en CABA, unas 72.000 de ellas departamentos. La oferta no disminuye porque muchos propietarios que habían retirado sus inmuebles están regresando al mercado ante la mejora de las expectativas.
La demanda presenta diferencias según el tipo de propiedad. En los últimos doce meses, los departamentos de uno y dos ambientes registraron aumentos del 10,6% y el 10,2%, respectivamente, mientras que los de tres ambientes subieron un 6,9%. Palermo encabezó las subas por barrio, seguido por Belgrano, Caballito y Villa Crespo.
Otro factor clave es la reactivación del crédito hipotecario. En abril, el 21,8% de las escrituras en CABA se concretó con hipoteca. Según Achával, el financiamiento no solo impulsa la compra de viviendas, sino que también genera un efecto multiplicador: quien adquiere una propiedad con crédito puede vender su vivienda anterior y activar nuevas operaciones en cadena.
De cara al segundo semestre de 2025, el informe identifica un escenario de mayor optimismo, asociado a la estabilidad cambiaria y a una mayor previsibilidad económica. Las visualizaciones de avisos en los principales portales inmobiliarios aumentaron un 13,1%, señal de un interés creciente por las propiedades.
El desafío será que la recuperación de la demanda se traduzca en operaciones sostenidas, mientras el mercado residencial usado continúa absorbiendo una oferta abundante y los costos de construcción condicionan el desarrollo de nuevas unidades.
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