Radar Inmobiliario N°8 - Diciembre 2019


28 de diciembre 2019 

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario N°8 - Diciembre 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • El resultado de las elecciones presidenciales mantuvo en vilo al mercado inmobiliario durante el mes de noviembre. La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector. No obstante, la combinación de la incertidumbre política, las expectivas sobre el nuevo equipo económico y las medidas del nuevo gobierno generon una frenada brusca sobre un mercado paralizado y limitado en volumen a su mínima expresión.
  • La situación de crisis del mercado inmobilario se explica por las siguientes variables: a) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, b) virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, c) deterioro en el nivel de expectativas, y d) reinstauración de la regulación a la compra de dólares (“cepo”). A esto se le adiciona -ahora- la nueva batería de medidas del gobierno entrante, cuyo impacto se sentirá recién en los datos de diciembre: e) el impuesto del 30% para la compra de divisas, f) el aumento de bienes personales, que desincentiva la inversión en propiedades, y -finalmente- g) la suba de retenciones al agro que restringe un fuerte componente de la demanda que vertía el exceso de divisa al sector del real estate.
  • En este escenario, la caída interanual de las escrituraciones en noviembre fue del 34,7%, y acumula ya 18 meses de descenso; esto permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario, solo superada por el año 2014. El dato de noviembre refleja el peor guarismo para dicho mes desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios volvieron a verse fuertemente afectadas y solo representaron el 10% del total.
  • Las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas. Para 2019 se proyecta el mínimo registro histórico de operaciones.
  • La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de diciembre, se acumulan 22 meses de crecimiento sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 88.800 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 37,0%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos aumentó un 1,9%. Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye un proceso novedoso.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios en proceso de aceleración (-4,4% y -1,9% interanual, respectivamente). Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico.
  • Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan en octubre una caída del 32% en relación a mayo de 2018 y de un 45% en relación al máximo de mayo 2017, y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.
  • La reinstauración de las regulaciones cambiarias y el impuesto al 30% a la compra de divisas plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos. Esto impacta fuertemente en las expectativas de devaluación. Por otro lado, el impuesto del 30% impacta directamente en el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, debilitando fuertemente un factor de demanda en el sector.
  • El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- recién logró contener la formación de activos externos en noviembre, con una caída del 96,5% con respecto a octubre.
  • La reinstauración de la obligatoriedad de liquidar divisas sumada a la anticipación al aumento de retenciones, dinamizaron aun más la liquidación de divisas por parte del sector agroexportador. Este proceso puede constituirse como un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles, aunque su efecto puede verse atenuado por la modificación en la alícuota de retenciones.
  • La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) ha mejorado fuertemente durante diciembre para la C.A.B.A., rompiendo una racha de 5 meses de caídas consecutivas en el nivel de las expectativas; a pesar de ello, continúa en niveles mínimos.

2. Escrituras

Para analizar la dinámica de la demanda tomamos como aproximación las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Los datos de noviembre continúan mostrando la gravedad de la coyuntura actual qu atraviesa el mercado inmobiliario. Los últimos datos disponibles para dicho mes ya capturaron el impacto pleno del resultado de la elección presidencial, en un contexto de menor volatilidad cambiaria producto de la reinstauración del “cepo” de 200 USD por mes, pero marcado por la incertidumbre económica que le siguió al cambio de la gestión. En este entorno de extrema volatilidad e incertidumbre, los actores durante noviembre continuaron con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables. Es así como las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas de imposible postergación.

Con todo, en noviembre se realizaron 2410 escrituras, lo que representa una caída del 23,5% en relación a octubre y marca el peor registro histórico para ese mes. Más preocupante aún, este guarismo se encuentra por debajo del correspondiente al mes de noviembre de 2014, que fue el peor año registrado para el sector. En resumen, se acumulan 18 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. La caída interanual para el mes fue del 34,7% en la cantidad de operaciones, respecto de una base de comparación que ya era extremadamente baja, lo que pone de manifiesto la gravedad de la situación. Esta caída marcó un recrudecimiento del proceso, luego de 2 meses de desaceleración.

Con este descenso, la crisis actual ya supera a la del 2001 y se asemeja a la de 2008/9, siendo solamente comparable en gravedad al período posterior a la instauración de las restricciones cambiarias (“cepo”) de 2011. En dicha oportunidad, se habían acumulado 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones.

Gráficos 1 y 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En el gráfico N°2, donde se consignan los datos acumulados de cada año, se observa que en los primeros once meses de 2019 se concretaron 30.178 operaciones en la Ciudad de Buenos Aires, siendo el segundo peor registro después de 2014. Como hemos venido anunciando en Radares anteriores y con la confirmación de la tendencia en noviembre, en el actual contexto macroeconómico, se espera que el año cierre con el peor nivel de actividad en el sector desde que se tiene registro.

En relación con las operaciones realizadas con créditos hipotecarios, se sigue observando el fuerte impacto de la depreciación del peso desde mediados del año pasado. En octubre se realizaron solamente 242 operaciones de este tipo. Si observamos el eje derecho de Gráfico N° 3 -es decir, el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones- el dato de octubre arrojó un 10,0%, situándose nuevamente lejos del promedio histórico del 14,5%.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

3. Oferta

La contracara de la notoria caída en la demanda -las escrituraciones- sigue siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de diciembre, se acumulan 22 meses de crecimiento ininterrumpido de la oferta de departamentos. En dicho mes, se publicaron -en promedio- más de 88.800 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 37%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos aumentó un 1,9%.

Como hemos señalado en números anteriores del Radar, una de las novedades de esta coyuntura en relación a otros períodos electorales es que la oferta no se retrajo. El comportamiento estilizado de retirar la propiedad de la venta en período de elecciones obedecía a la estrategia de wait and see por parte de los propietarios.La actual coyuntura muestra que mes a mes aumenta sensiblemente el stock de propiedades en venta y esto va a presionar fuertemente sobre los precios.

Gráficos 4 y 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de ZonaProp

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída interanual de las operaciones del 14,1% y un aumento de la oferta de departamentos del 40,8%: el resultado de esta combinación de factores es un efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya.

Luego de más de un año de estancamiento o de leves caídas en los valores de publicación -precios de lista-, los valores comienzan a mermar en forma más significativa. La dinámica anterior estaba explicada por dos factores: por la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y por los inconvenientes existentes a la hora de tasar una propiedad con el método del valor venal, que toma como referencia los precios de lista de propiedades que no se logran vender.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual, los datos de ZonaProp muestran 4 meses de caídas consecutiva y una caída interanual (noviembre) de los precios del 1,9%: en resumen, la disminución de los precios se está acelerando. Por su lado, los datos de Properati  acumulaban 5 caídas interanuales consecutivas (hasta septiembre). Finalmente, Reporte Inmobiliario, mostró en noviembre una aceleración en la caída interanual, pasando -2,5% al 4,4%.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp y Properati

A nivel mensual, los datos comienzan a mostrar mayor homogeneidad: con octubre, ZonaProp acumula 9 meses de caídas consecutivas, mientras que en septiembre los datos de Properati ya habían mostrado un crecimiento nulo. Los últimos informes Index de ZonaProp constatan que se están acelerando las retasaciones de los inmuebles publicados.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y Reporte Inmobiliario

Con todo, desde agosto del año pasado se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva muchos meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Además del efecto que tienen sobre los precios tanto la caída de la demanda como el aumento de la oferta, es importante monitorear el costo de la construcción medido en dólares. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y se incorporen a la venta, esto debería presionar sobre el precio de los departamentos usados. Desde las devaluaciones de mayo de 2018 y las posteriores al resultado de las P.A.S.O., se observa una fuerte caída en los costos de la construcción, que continúa hasta hoy. Según Reporte Inmobiliario, desde mayo de 2018 los costos en USD cayeron un 32% y un 45% desde el máximo de mayo 2017 y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

Finalmente, uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles se revela en la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante noviembre de 2019 -de acuerdo a los datos de ZonaProp-, la rentabilidad bruta del alquiler fue del 2,8% anual, es decir, cercana a un nuevo mínimo histórico. Reporte Inmobiliario -por su parte- nos muestra una renta bruta menor, de -2,5% anual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal ZonaProp

5. Expectativas

El resultado de las elecciones presidenciales mantuvo en vilo durante noviembre al mercado inmobiliario. La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector. No obstante ello, la combinación de incertidumbre política, las expectivas sobre el nuevo equipo económico y las medidas del nuevo gobierno generon una frenada brusca sobre un mercado ya paralizado y limitado en volumen a su mínima expresión.

El nuevo esquema de regulación cambiaria ha vuelto a poner en escena ciertos determinantes que afectan la toma de decisiones a la hora de definir la compra de bienes durables, como el límite y el impuesto al 30% a la compra de dólares, la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores y la suba de retenciones al sector agroexportador.

En efecto, una de las consecuencias directas de la reinstauración de los límites a la compra de moneda extranjera ha sido el resurgimiento de las brechas entre el tipo de cambio oficial, el “blue” y el denominado “contado con liquidación”. Si bien es cierto que en este segmento operan, por lo general, los agentes económicos más grandes o más sofisticados, un aumento sostenido y alto de la brecha constituye una señal de atraso cambiario y de formación de expectativas de devaluación. Luego de la reinstauración de los controles, el spread pasó de ser insignificante o negativo a superar el 35%. En un escenario de relativa pax cambiaria, durante noviembre, el spread promedio fue del 27,5%, encendiendo las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.

Con la implementación del impuesto al 30% a la compra de divisas, el foco pasó a ser el spread entre el tipo de cambio oficial y el “blue”, que pasó a situarse entorno al 29%. La combinación del “cepo” y el impuesto tiende a impactar en una merma del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, pero -sobre todo- supuso una clara restricción sobre un componente central de la demanda en el sector inmobiliario, reeditando a su vez el debate sobre la sostenibilidad de los niveles actuales de precios en el sector.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Otra de las variables que monitoreamos para este informe es la política de liquidación de divisas, a raíz del impacto que tiene sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que se tienden a volcarse a la adquisición de bienes durables como reserva de valor.

El levantamiento de la obligatoriedad de liquidar divisas había generado un retraso significativo en dicho proceso, llegando al mínimo de 9 años. El dato de noviembre afianza la tendencia que veníamos observando desde septiembre y es realmente alentador, con una liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero de 2.186 millones de dólares. Esto representa un aumento del 10,5% con respecto a octubre de este año y casi el 170% en relación a noviembre de 2018, marcando el mejor registro desde el año 2003. De esta forma, el acumulado de 11 meses se constituye como el quinto mejor registro desde 2003, recuperando el terreno perdido. No obstante ello, la suba de retenciones al sector, probablemente limite -en parte- esa mejora.

Gráficos 12 y 13. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA - CEC.

Otro dato clave para medir la presión sobre el mercado cambiario y las expectativas es la formación de activos externos (FAE). El recrudecimiento de los controles cambiarios (Comunicación “A” 6815 BCRA y complementarias) -tanto a personas físicas como jurídicas- recién logró contener la formación de activos externos en noviembre, con una caída del 96,5% con respecto a octubre. El contraste es contundente respecto del “cepo” de hasta USD 10.000 que no había logrado contener la vertiginosa búsqueda de dolarización de activos: mientras en octubre la FAE alcanzó los USD 4.125 millones, en noviembre, apenas llegó a USD 144 millones. Como ya señalamos, si bien este instrumento logró contener la hemorragia de dólares, el “cepo” y el nuevo impuesto del 30% a la compra de divisas probablemente afecten al sector a través de la disminución del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares.

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) y que se construye a partir de la realización de encuestas a consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (“¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”).

En términos agregados y a nivel nacional, en diciembre, la predisposición para la compra de bienes durables empeoró un -2,2% en relación a noviembre, a pesar de que mejoró un 19,5% en términos interanuales. Estos guarismos continúan mostrando una predisposición de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante las  más severas crisis argentina, como la de  2001, la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

Una mirada más precisa del ICC a nivel de la C.A.B.A. y con apertura en el subíndice “Automóviles y Casas”, nos permite señalar que la predisposición para la compra de bienes durables que requieren mayor inversión mejoró fuertemente durante diciembre, rompiendo una racha de 5 meses de caídas consecutivas. En efecto, el dato de diciembre muestra una suba mensual del 22,5% en relación a noviembre y del 20,7% en relación al mismo mes del año pasado. No obstante ello, estos valores continúan en registros mínimos históricos.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.


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