Radar Inmobiliario N°7 - Noviembre 2019


27 de noviembre 2019   

Radar inmobiliario es un informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario Nº7 - Noviembre 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • El impacto sobre la economía del resultado de las elecciones presidenciales puso nuevamente en evidencia la fragilidad macroeconómica del país. La profundización del control de cambios logró hacia fines de octubre cierta pax cambiaria. No obstante, la combinación de incertidumbre política, volatilidad cambiaria y control de cambios generó una frenada brusca sobre un mercado ya casi paralizado.
  • Los canales por los cuales la profundización de la crisis económica impactan en el mercado inmobiliario siguen siendo los mismos que hemos venido analizando en los informes previos: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, y -finalmente- c) el deterioro en el nivel de expectativas. A esto se le adiciona ahora d) la regulación instaurada a la compra de dólares que impacta principalmente en las operaciones de compraventa con hipotecas.
  • La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumula una caída interanual del 14,1%, es decir, 17 meses de descenso en la comparación interanual, lo que permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario,  solo superada por el periodo post cepo de 2011. El dato de octubre refleja el segundo peor registro un mes de octubre desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios han recuperado algo de terrero tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales, pero se encuentran aún por debajo de los promedios anteriores a la crisis.  
  • En este contexto, las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas operaciones que no pudieron ser postergadas. Para 2019 se proyecta el mínimo registro histórico de operaciones.
  • La contracara de la caída en la demanda fue la fuerte acumulación de departamentos sin vender. De esta forma, el stock de departamentos lleva 21 meses de crecimiento ininterrumpido, con un aumento internanual del 40,8%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos que venía desacelerando, creció un 3%.  Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye una novedad.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios.
  • Los valores de publicación -precios de lista- de los departamentos comienzan finalmente a afianzar su disminución en todos los horizontes temporales. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. En la comparación interanual los datos de Reporte Inmobiliario mostró en noviembre una caída interanual del -4,4%. Por su parte, los datos de Zonaprop muestran 3 meses de caídas consecutivas, con una baja del 1,5% interanual hasta octubre. Los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación.
  • Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan en octubre una caída del 34% en relación a mayo de 2018 y de un 46% en relación al máximo de mayo 2017.
  • Las recientes regulaciones cambiarias plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, impactando fuertemente en las expectativas de devaluación. Durante las primeras tres semanas de noviembre el spread entre el tipo de cambio oficial y el contado con liquidación fue del 28%, encendiendo las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.
  • La implementación tardía del recrudecimiento del cepo no logró contener la vertiginosa búsqueda de dolarización de activos. De esta forma, en octubre se produjo una formación de activos externos de USD 4.125 millones, lo que representa un aumento del 36,9% con respecto al nivel de septiembre post resultado electoral.
  • La reinstauración de la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores puede contribuir a sumar un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles. El dato de octubre muestra una recuperación en la liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero, con un total liquidado de 1.978 millones de dólares. Esto representa un aumento del 67,1% con respecto al mismo mes de 2016 y marca el mejor registro desde el año 2003.
  • La predisposición para la compra de bienes durables en la CABA que requieren mayor inversión (automóviles y casas) se deteriora por quinto mes consecutivo y se encuentran en niveles mínimos. En efecto, el dato de noviembre muestra una caída mensual del 8,5% en relación con octubre.

2. Escrituras

Para analizar la demanda tomamos como referencia las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Los datos de octubre continúan mostrando la gravedad de la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Los datos de octubre no capturaron el impacto pleno del resultado de la elección presidencial (que se realizaron el día 23), pero sí evidenciaron la volatilidad cambiaria post resultado electoral de las P.A.S.O. y todo el abanico de medidas que le siguieron (default selectivo de la deuda pública y reinstauración de los controles cambiarios). En este entorno de extrema volatilidad e incertidumbre, los actores continuaron con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables. Es así como las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas operaciones de imposible postergación.

Con todo, en octubre se realizaron 3152 escrituras, guarismo que si bien representa un aumento en relación a septiembre, muestra el segundo peor registro para un mes de octubre, con excepción del año 2014. Con el dato de octubre, se acumulan 17 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. La caída interanual de octubre fue del 14,1% en la cantidad de operaciones, respecto de una base de comparación que ya era extremadamente baja, lo que pone de manifiesto la gravedad de la situación.

Con este descenso, la crisis actual ya supera a la del 2001 y se asemeja a la de 2008/9, siendo solamente superada en gravedad por el período posterior a la instauración del cepo de 2011. En dicha oportunidad se habían acumulado 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones.

Gráficos 1, 2 y 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En el gráfico N°3, donde se consignan los datos acumulados de cada año, se observa que en los primeros diez meses de 2019 se concretaron 27.768 operaciones en la CABA, manteniendo el segundo peor registro después de 2014. En el actual contexto macroeconómico y electoral, se espera que el año cierre con el peor nivel de actividad en el sector desde que se tiene registro.

En relación con las operaciones realizadas con créditos hipotecarios, se sigue observando el fuerte impacto de la depreciación del peso desde mediados del año pasado. En octubre se realizaron 386 operaciones de este tipo. Si analizamos el eje derecho de Gráfico N° 4 -es decir, el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones- el dato de octubre arrojó un 12,2%, alejándose de los pisos observados a principio de año, pero no llegando aún al promedio histórico.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

3. Oferta

La contracara de la fuerte caída en la demanda -las escrituraciones- sigue siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de octubre, se acumulan 21 meses de crecimiento sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 87.200 departamentos en la CABA, lo que implicó un crecimiento interanual del 40,8%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos -que venía desacelerándose- creció un 3%.

Como hemos señalado en números anteriores del Radar, una de las novedades de esta coyuntura en relación a otros períodos electorales es que la oferta no se retrajo. El comportamiento estilizado de sacar la propiedad de la venta en período de elecciones obedecía a la estrategia de wait and see por parte de los propietarios.La actual coyuntura muestra que mes a mes aumenta sensiblemente el stock de propiedades en venta y esto va a presionar fuertemente sobre los precios.

Gráficos 5 y 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de web www.zonaprop.com.ar

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída interanual de las operaciones del 14,1% y un aumento de la oferta de departamentos del 40,8%, generando una doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya.

Luego de más de un año de estancamiento o de leves caídas en los valores de publicación -precios de lista-, los valores comienzan a mermar en forma más significativa. La dinámica anterior estaba explicada por dos factores. En primer lugar, por la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y, por el otro, al problema que existe a la hora de tasar una propiedad con el método del valor venal, que toma como referencia los precios de lista de propiedades que no se logran vender.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual los datos de Zonaprop muestran 3 meses de caídas consecutivas. En efecto, en octubre caída interanual de los precios fue del 1,5%. Por su lado los datos de Properati (hasta septiembre) acumulan 5 caídas interanuales consecutivas. Finalmente, Reporte Inmobiliario - mostró en noviembre una aceleración en la caída interanual, pasando -2,5% i.a al 4,4%.

En los datos mensuales, los datos comienzan a mostrar mayor homogeneidad: con octubre, Zonaprop acumula 8 meses de caídas consecutivas, mientras que en septiembre los datos de Properati ya habían mostrado un crecimiento nulo. En todos los casos, tanto las subas como las caídas mensuales son marginales y en definitiva muestran más de 12 meses de estancamiento. Los últimos informes Index de Zonaprop mostraron que se están acelerando las retasaciones de los inmuebles publicados.

Gráficos 8 y 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y Reporte Inmobiliario

Con todo, desde agosto del año pasado se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva más de 6 meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Además del efecto que tienen sobre los precios tanto la caída de la demanda como el aumento de la oferta, es importante monitorear el costo de la construcción medido en dólares. Desde la devaluación de mayo de 2018 y las devaluaciones consecutivas al resultado de las P.A.S.O. se observa una fuerte caída en los costos de la construcción que continúa hasta hoy. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, desde mayo de 2018 los costos en USD cayeron un 34% y un 46% desde el máximo de mayo 2017 y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y se incorporen a la venta, esto debería presionar sobre el precio de los departamentos usados.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Zonaprop

Finalmente, uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles se revela en la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante octubre de 2019, de acuerdo a los datos de Zonaprop, la rentabilidad bruta del alquiler fue del 2,9% anual, rompiendo el umbral del 3% y llegando a un nuevo mínimo histórico. Reporte Inmobiliario -por su parte- nos muestra una renta bruta aún menor, de -2,5% anual.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Zonaprop

5. Expectativas

El entorno macroeconómico post P.A.S.O., las medidas económicas financieras que siguieron a la corrida cambiaria y bancaria -default selectivo y restauración del control de cambios-, y resultado electoral de las elecciones presidenciales contribuyeron al deterioro de las expectativas en el sector inmobiliario.

El nuevo esquema de regulación cambiaria ha vuelto a poner en escena ciertos determinantes que afectan la toma de decisiones a la hora de definir la compra de bienes durables, como el límite a la compra de dólares y la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores.

En efecto, una de las consecuencias directas de la reinstauración de los límites a la compra de moneda extranjera ha sido el resurgimiento de la brecha entre el tipo de cambio oficial y el denominado “contado con liquidación”. Si bien es cierto que en este segmento operan por lo general los agentes económicos más grandes o más sofisticados, un aumento sostenido y alto de la brecha constituye una señal de atraso cambiario y de formación de expectativas de devaluación. Luego de la reinstauración de los controles, el spread pasó de ser insignificante o negativo a superar el 35%. En un escenario de relativa pax cambiaria, durante las tres primeras semanas de noviembre el spread promedio fue del 28%, encendiendo las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Otra de las variables que monitoreamos para este informe es la política de liquidación de divisas, a raíz del impacto que tiene sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que se vuelcan a la adquisición de bienes durables como reserva de valor.

El levantamiento de la obligatoriedad de liquidar divisas había generado un retraso en la liquidación de divisas significativo, llegando al mínimo de 9 años. El dato de octubre afianza la tendencia que veníamos observando desde septiembre y es realmente alentador, con una liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero de 1.978 millones de dólares. Esto representa un aumento del 67,1% con respecto al mismo mes de 2016 y marca el mejor registro desde el año 2003. De esta forma, el acumulado de 10 meses se encuentra se constituye como el tercer mejor registro desde 2003, recuperando el terreno perdido.

Gráficos 13 y 14. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA - CEC.

Otro dato clave para medir la presión sobre el mercado cambiario y las expectativas es la formación de activos externos (FAE). El recrudecimiento de los controles cambiarios  (Comunicación “A” 6815 BCRA y complementarias) tanto a personas físicas como jurídicas no logró contener la formación de activos externos en octubre, dado que fue implementado hacia fines de mes (día 28). El dato de octubre muestra que la vertiginosa búsqueda de dolarización de activos continuó y se aceleró. En efecto, la FAE de octubre fue de USD 4.125 millones, lo que representa un aumento del 36,9% con respecto al nivel de septiembre post resultado electoral.

En términos de cantidad de personas, se observa un comportamiento similar al que veníamos observando, donde casi el 70% de las personas que compraron lo hicieron por montos de hasta USD 1000. Por el lado de los montos operados, la compra de billetes también mantuvo una distribución similar a la de los meses anteriores, donde casi la mitad corresponde a compras por menos de USD 5000.

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (“¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”).

En términos agregados y a nivel nacional, en noviembre la predisposición para la compra de bienes durables empeoró un -1,8% en relación a septiembre y mejoró un 35,3% a nivel interanual. No obstante ello, estos guarismos muestran una predisposición de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante la crisis argentina de 2001, la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Una mirada más precisa del ICC a nivel de la CABA y con apertura en el subíndice Automóviles y Casas nos permite señalar que la predisposición para la compra de bienes durables que requieren mayor inversión se deteriora por quinto mes consecutivo y se encuentra en niveles mínimos. En efecto, el dato de noviembre muestra una caída mensual del 8,5% en relación a octubre.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.


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