Radar Inmobiliario N°6 - Octubre 2019


Radar inmobiliario es un informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

25 de octubre 2019

Radar Inmobiliario Nº6 - Octubre 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • La depreciación del peso posterior a las elecciones P.A.S.O y la incertidumbre política de cara a las elecciones presidenciales impactaron fuertemente en un mercado inmobiliario que ya se encontraba en estado agónico.
  • El impacto sobre la economía de las elecciones de agosto puso en evidencia la fragilidad macroeconómica del país. Las medidas económico-financieras (default selectivo, reinstauración del control de cambios) contribuyeron a acelerar la corrida cambiaria que devino rápidamente en una corrida de tipo bancario, en el segmento de depósitos en dólares. La combinación de incertidumbre política, volatilidad cambiaria y control de cambios generó una frenada brusca sobre un mercado ya casi paralizado.
  • Los canales por los cuales la profundización de la crisis económica impactan en el mercado inmobiliario siguen siendo los mismos: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, y -finalmente- c) el deterioro en el nivel de expectativas. A esto se le adiciona ahora la regulación instaurada a la compra de dólares que d) impacta principalmente en las operaciones de compraventa con hipotecas.
  • La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumula una caída interanual del 19,0%, es decir, 16 meses de descenso en la comparación interanual, lo que permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario, solo superada por el periodo post cepo de 2011. El dato de septiembre refleja la menor cantidad de escrituraciones realizadas desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios han recuperado algo de terreno tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales, pero se encuentran aún por debajo de los promedios anteriores a la crisis.  
  • En este contexto, las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas operaciones que no pudieron ser postergadas. Para 2019 se proyecta el mínimo registro histórico de operaciones.
  • La contracara de la caída en la demanda fue la fuerte acumulación de departamentos sin vender. De esta forma, el stock de departamentos lleva 20 meses de crecimiento ininterrumpido, con un aumento internanual del 43,7%. El stock de departamentos -que venía creciendo entorno al 2% mensual- comienza atenuar, lógicamente, su crecimiento. Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye una novedad.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios.
  • Los valores de publicación -precios de lista- de los departamentos comienzan finalmente a afianzar su disminución en todos los horizontes temporales. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5% y 15% por debajo del valor de publicación.
  • Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan una caída del 33% en relación a mayo de 2018 y de un 45% en relación al máximo de mayo 2017.
  • Las recientes regulaciones cambiarias plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, impactando fuertemente en las expectativas de devaluación. En la semana previa a las elecciones presidenciales, el spread entre el tipo de cambio oficial y el contado con liquidación llegó al 35%.
  • La formación de activos externos -mal llamada ‘fuga de capitales’- continúa en niveles alarmantes en un contexto de control de cambios: en septiembre fue de USD 3013 millones.
  • Por otro lado, la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores puede contribuir a sumar un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles. El dato de septiembre muestra un recuperación en la liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero, con un total liquidado de 2094 millones de dólares, lo que representa un aumento del 59,7% con respecto a 2016 y marca el segundo mejor registro desde el año 2003 (con excepción del año 2011).
  • La predisposición para la compra de bienes durables en la CABA que requieren mayor inversión (automóviles y casas) se deteriora por cuarto mes consecutivo y se encuentran en niveles mínimos. En efecto, el dato de octubre muestra una caída mensual del 8% en relación con septiembre.

2. Escrituras

Para analizar la demanda tomamos como referencia las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Los datos de septiembre continúan mostrando el deterioro de la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Los datos de septiembre ya capturaron el impacto pleno de la volatilidad cambiaria post resultado electoral de las PASO, el default selectivo de la deuda pública y la reinstauración de los controles cambiarios. En este entorno de extrema volatilidad e incertidumbre, los actores continuaron con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables. Es así como las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas operaciones de imposible postergación.

Con todo, en septiembre se realizaron 2871 escrituras, lo que representa una caída mensual del 3,1% e interanual del 19,0% en la cantidad de operaciones, respecto de una base de comparación que ya era extremadamente baja, lo que pone de manifiesto la gravedad de la situación.

Con el dato de septiembre, se acumulan 16 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. Con este descenso, la crisis actual ya supera a la crisis del  2001 y se asemeja a la de 2008/9, siendo solamente superada en gravedad por el período posterior a la instauración del cepo de 2011. En dicha oportunidad se acumularon 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones. 

Gráficos 1, 2 y 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En el gráfico N°3, donde se consignan los datos acumulados de cada uno, se muestra que en los primeros nueves meses de 2019 se concretaron tan solo 24.616 operaciones en la CABA, lo que constituye el segundo peor registro después de 2014. El dato de septiembre de 2019 se convirtió así en el peor registro histórico. En el actual contexto macroeconómico y electoral, se espera que el año cierre con el peor nivel de actividad en el sector desde que se tiene registro.

En relación con las operaciones realizadas con crédito hipotecario, se sigue observando el fuerte impacto de la depreciación del peso desde mediados del año pasado. En agosto se realizaron 384 operaciones de este tipo. Si analizamos el eje derecho de Gráfico N° 4, es decir el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones, el dato de agosto arrojó un 13,4%, alejándose de los pisos observados a principio de año, pero no llegando aún al promedio anterior.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

3. Oferta

La contracara de la fuerte caída en la demanda -las escrituraciones- sigue siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de octubre, se acumulan 20 meses de crecimiento sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 84.500 departamentos en la CABA, lo que implicó un crecimiento interanual del 43,7%. La tasa de crecimiento del stock de departamentos, lógicamente, comienza a desacelerar y pasó de un promedio del 2% mensual al 0,5%. Como señalamos en el radar del mes anterior, una de las novedades de esta coyuntura en relación a otros períodos electorales es que la oferta no se retrajo. El comportamiento estilizado de sacar la propiedad de la venta en período de elecciones obedecía a la estrategia de wait and see por parte de los propietarios.La actual coyuntura muestra que mes a mes aumenta sensiblemente el stock de propiedades en venta y esto va a presionar fuertemente sobre los precios.

Gráficos 5 y 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de web www.zonaprop.com.ar

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída interanual de las operaciones del 19% y un aumento de la oferta de departamentos del 43,7%, generando una doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya. Pese a que este doble efecto ya se encuentra presente hace más de un año, los valores de publicación -precios de lista- recién ahora comienzan a mermar en la comparación interanual. Esto se debe, por un lado, a la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y, por el otro, al problema de histéresis en los precios de publicación que se genera por la falta de rotación del stock de propiedades (tiempo de publicación) y del método de tasación (valor venal), que toma como referencia esos mismos valores de propiedades que no se logran vender.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual, los datos de Properati acumulan ya 5 caídas interanuales consecutivas, mientras que los Zonaprop -que ya venía mostrando una fuerte desaceleración en los precios- acumula dos meses de caídas con un descenso en los precios de publicación del 1,1% en el mes de septiembre. Finalmente, Reporte Inmobiliario -que provee datos de periodicidad trimestral- mostró en agosto la primera caída significante del -2,5% luego de meses de estancamiento (Gráfico 7).

En los datos mensuales, los datos comienzan a mostrar mayor homogeneidad: Zonaprop acumula 6 meses de caídas consecutivas, mientras que en septiembre Properati mostró un crecimiento nulo. En todos los casos, tanto las subas como las caídas mensuales son marginales y en definitiva muestran más de 12 meses de estancamiento. Los últimos informes Index de Zonaprop mostraron que se están acelerando las retasaciones de los inmuebles publicados.

Gráficos 8 y 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y Reporte Inmobiliario

Con todo, desde agosto del año pasado se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva más de 6 meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Además del efecto que tienen sobre los precios tanto la caída de la demanda como el aumento de la oferta es importante monitorear el costo de la construcción medido en dólares. Desde la devaluación de mayo de 2018 se observa una fuerte caída en los costos de la construcción que continúa hasta hoy y que probablemente se vea profundizada con la devaluación post PASO. De esta forma, de acuerdo a Reporte Inmobiliario, desde mayo de 2018 los costos en USD cayeron un 33%, un 45% desde el máximo de mayo 2017 y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y se incorporen a la venta,  esto debería presionar sobre el precio de los departamentos usados.

Finalmente, uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles se demuestra en la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante septiembre de 2019, de acuerdo a Zonaprop, la rentabilidad bruta del alquiler fue del 3,2% anual y se encuentra en los mínimos históricos. Reporte Inmobiliario -por su parte- nos muestra una renta bruta aún menor -2,5% anual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Zonaprop

5. Expectativas

El nuevo escenario electoral y macroeconómico post PASO y las medidas económicas financieras que siguieron a la corrida cambiaria y bancaria -default selectivo y restauración del control de cambios- han deteriorado fuertemente las expectativas en el sector inmobiliario. Asimismo, el nuevo esquema de regulación cambiaria ha vuelto a poner en escena ciertos determinantes que afectan la toma de decisiones a la hora de decidir la compra de bienes durables, como el límite a la compra de dólares y la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores.

En efecto, una de las consecuencias directas de la reinstauración de los límites a la compra de moneda extranjera ha sido el resurgimiento de la brecha entre el tipo de cambio oficial y el denominado “contado con liquidación”. Si bien es cierto que en este segmento operan por lo general los agentes económicos más grandes o más sofisticados, un aumento sostenido y alto de la brecha constituye una señal de atraso cambiario y de formación de expectativas de devaluación. Luego de la reinstauración de los controles, el spread pasó de ser insignificante o negativo a superar el 35%.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Otro de los temas que comenzamos a monitorear en el Radar anterior fue la liquidación de divisas, por el posible impacto que ese dato podría llegar a tener sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que se volcaba a la adquisicón de bienes durables como reserva de valor. El levantamiento de la obligatoriedad de liquidar divisas había generado un retraso en la liquidación de divisas significativo, llegando al mínimo de 9 años. El dato de septiembre es realmente alentador, con una liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero de 2094 millones de dólares que representa un aumento del 59,7% con respecto a 2016 y marca el segundo mejor registro desde el año 2003 (con excepción del año 2011). De esta forma, el acumulado de 9 meses se encuentra en línea con lo observado en los últimos dos años, recuperando el terreno perdido.

Gráficos N° 12 y 13. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA - CEC.

Otro dato clave para medir la presión sobre el mercado cambiario y las expectativas es la formación de activos externos (FAE) -mal llamada ‘fuga de capitales’-. Con la reinstauración de los controles cambiarios tanto a personas físicas como empresas, se esperaba una fuerte desaceleración en la compra de moneda extranjera. No obstante ello, el dato de septiembre muestra que la búsqueda de dolarización de activos sigue siendo muy alta. En efecto, la FAE de septiembre fue de USD 3013 millones. Si bien cayó un 49% en relación a agosto, sigue en línea con los altísimos valores anteriores a las PASO. A modo de comparación, hace un año la FAE fue de USD 1979 millones, lo que muestra un crecimiento interanual del 52%, en un contexto completamente distinto: controles cambiarios y dólar mucho más alto. En términos de cantidad de personas, se observa un incremento del 30% en relación a agosto. La compra de billetes mantuvo una distribución similar a la de los meses anteriores, donde casi la mitad de lo operado corresponde a compras por menos de USD 5000.

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a los consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (autos e inmuebles). Uno de los interrogantes formulado es “¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”.

En términos agregados y a nivel nacional, la predisposición para la compra de bienes durables mejoró un 5,6% en relación a septiembre y un 32,9% a nivel interanual. No obstante ello, estos guarismos muestran una predisposición de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante la crisis argentina de 2001, la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

Una mirada más precisa del ICC a nivel de la CABA y con apertura en el subíndice Automóviles y Casas nos permite señalar que la predisposición para la compra de bienes durables que requieren mayor inversión se deteriora por cuarto mes consecutivo y se encuentran en niveles mínimos. En efecto, el dato de octubre muestra una caída mensual del 8% en relación a septiembre.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

 


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