Radar Inmobiliario N°5 - Septiembre 2019


24 de septiembre 2019

Radar inmobiliario es un informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires).

Radar Inmobiliario Nº5 - Septiembre 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • La depreciación del peso posterior a las elecciones P.A.S.O impactó fuertemente en un mercado inmobiliario que aún no encontraba piso, luego de la depreciación del dólar del año pasado. El impacto del resultado electoral puso en evidencia la fragilidad macroeconómica del país. Las medidas económico-financieras (default selectivo, seguido de una reinstauración del control de cambios) contribuyeron a acelerar la corrida cambiaria que devino rápidamente en una de tipo bancario, en el segmento de depósitos en dólares. La combinación de incertidumbre política, volatilidad cambiaria y control de cambios supuso una frenada brusca operada sobre un mercado ya casi paralizado.
  • Los canales por los cuales el nuevo escenario económico impactan en el mercado inmobiliario siguen siendo los mismos: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas, y -finalmente- c) por su impacto a nivel de las expectativas. A esto se le adiciona ahora la regulación instaurada a la compra de dólares que d) impactan principalmente en las operaciones de compraventa con hipotecas.
  • La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumulan una caída interanual del 35,1%, acumulando 15 meses de caída en la comparación interanual, situándose dentro de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario, y solo superada por el periodo post cepo de 2011. Las operaciones con créditos hipotecarios se encuentran en los mínimos históricos, tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales.
  • La contracara de la caída en la demanda fue la fuerte acumulación de departamentos sin vender. De esta forma, el stock de departamentos acumula 19 meses de crecimiento ininterrumpido, con un aumento internanual del 49,3%. El stock de departamentos ha crecido -en promedio- un 2% mensual en lo que va del año. Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye una novedad.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios.
  • Los valores de publicación -precio de lista- de los departamentos comienzan a afianzar su disminución en la comparación internual y trimestral. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados.
  • Por su parte, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5% y 15% por debajo del valor de publicación.
  • Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan una caída del 33% en relación a mayo de 2018 y de un 45% en relación al máximo de mayo 2017.
  • Las recientes regulaciones cambiarias plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, impactando en las expectativas de devaluación. Por otro, la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores puede contribuir a sumar un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles.

2. Escrituras

Como aproximación a lo que está sucediendo desde la perspectiva de la demanda, se han tomado como referencia las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Los datos de agosto reflejan la severidad de la coyuntura actual del mercado, en un contexto que ya captura el impacto de la volatilidad cambiaria post resultado electoral de las PASO, el default selectivo de la deuda pública y la reinstauración de los controles cambiarios. En este entorno de extrema volatilidad e incertidumbre, los actores continúan con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables.

Con todo, en agosto se realizaron 2964 escrituras. Esto representa una caída interanual del 35,1% en la cantidad de operaciones, respecto de una base de comparación que ya era extremadamente baja, lo que pone de manifiesto la severidad de la situación vigente.

Con el dato de agosto, se acumulan 15 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. Con ello, la crisis actual ya supera a la crisis del 2001 y se asemeja a aquella vivida en 2008/9, siendo únicamente superada en gravedad por el período posterior a la instauración del cepo de 2011. En dicha oportunidad, se acumularon 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones.

Gráficos N° 1, 2 y 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

De esta forma, el acumulado 8 meses del año muestra que se concretaron tan solo 21.700 operaciones en la CABA, lo que marca el tercer peor registro después de 2013 y 2014. En el actual contexto macroeconómico y electoral, se espera que 2019 cierre con el peor nivel de actividad en el sector desde que se tiene registro.

En relación con las operaciones realizadas con crédito hipotecario, se sigue observando el fuerte impacto de la depreciación del peso desde mediados del año pasado. En agosto se realizaron 324 operaciones de este tipo. Si analizamos el eje derecho de Gráfico N° 4 -es decir, el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones- el dato de agosto arrojó un 10,9% continuando dentro de los mínimos históricos. De esta forma, el sector pasó en poco más de un año de un máximo histórico del 41,1% a mínimos del orden del 7,0%.

Gráfico N° 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

3. Oferta

La contracara de la fuerte caída en la demanda -las escrituraciones- fue el aumento exponencial del l stock de propiedades ofrecidas desde marzo del 2018. Con el mes de septiembre, se acumulan 19 meses de crecimiento sin interrupción. De esta forma, en septiembre -en promedio- se publicaron en la CABA más de 84.000 departamentos, lo que supone un crecimiento interanual del 49,3%. El stock de departamentos ofertados sigue aumentando a un ritmo promedio del 2% mensual, en línea con la fuerte retracción del mercado que siguió el boom de los créditos hipotecarios UVA, de la mano de la devaluación del peso.

Una de las novedades de esta coyuntura en relación a otros períodos electorales es que la oferta no se retrajo. En efecto, de acuerdo a L.J. Ramos (2019), el stock de propiedades en períodos de elecciones se retrae -en promedio- un tercio, debido fundamentalmente a la estrategia de wait and see. La actual coyuntura muestra que mes a mes aumenta sensiblemente el stock de propiedades en venta y es probable que esto ejerza presión una considerable sobre los precios.

 

Gráficos N° 5 y 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de web www.zonaprop.com.ar

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída en las operaciones del 35,1% y un aumento de la oferta de departamentos del 49,3%, generando un efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya. Pese a que este doble efecto ya se encuentra presente hace más de un año, los valores de publicación -precios de lista- recién ahora comienzan a mermar en la comparación interanual. Esto se debe, por un lado, a la fuerte reticencia de los propietarios a reducir el precio de publicación de sus propiedades y, por el otro, al lógico problema de histéresis en los precios de publicación que se genera por la falta de rotación del stock de propiedades (tiempo de publicación) y del método de tasación (valor venal), que toma como referencia esos mismos valores de propiedades que no se logran vender.

Gráficos N° 7 y 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada por Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual, en agosto de 2019, Reporte Inmobiliario mostró la primera caída significante (-2,5%), luego de meses de estancamiento. Properati, por su parte, acumula ya 4 caídas interanuales consecutivas, siendo la de agosto de un 0,9%. Por último Zonaprop, que ya venía mostrando una fuerte desaceleración en los precios, mostró en agosto el primer guarismo negativo (-0,5%).

En los datos mensuales, los datos continúan con un comportamiento errático. Zonaprop acumula 5 meses de caídas consecutivas, mientras que Properati 4 subas. En todos los casos, tanto las subas como las caídas mensuales son marginales. Los últimos informes Index de Zonaprop mostraron que se están acelerando la retasaciones de los inmuebles publicados.

Gráficos N° 9 y 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada por Reporte Inmobiliario

Con todo, desde agosto del año pasado se evidencia un aumento del diferencial entre el valor de publicación y el precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva más de 6 meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Además del efecto que tienen sobre los precios tanto la caída de la demanda como el aumento de la oferta, es importante monitorear el costo de la construcción medido en dólares. Desde la devaluación de mayo de 2018 se observa una fuerte caída en estos costos que continúa hasta hoy y que se profundizará con la devaluación post PASO. De esta forma y de acuerdo a Reporte Inmobiliario, desde mayo de 2018 los costos en USD cayeron un 33% y un 45% desde el máximo de mayo 2017, y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y se incorporen a la venta, esto debería presionar sobre el precio de los departamentos usados.

Gráfico N° 11 - Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada por Reporte Inmobiliario

Finalmente uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles se revela en la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante agosto de 2019 -de acuerdo a Zonaprop-, la rentabilidad bruta del alquiler fue del 3,2% anual y se encuentra en los mínimos históricos. Reporte Inmobiliario -por su lado- nos muestra una renta bruta aún menor, del 2,5% anual.

Gráfico N° 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Zonaprop

5. Expectativas

El nuevo escenario electoral y macroeconómico post PASO y las medidas económicas financieras que siguieron a la corrida cambiaria y bancaria -default selectivo y restauración del control de cambios- han deteriorado fuertemente las expectativas en el sector inmobiliario. Asimismo, el nuevo esquema de regulación cambiaria ha vuelto a poner en escena ciertos determinantes que afectan la toma de decisiones a la hora de decidir la compra de bienes durables, como el límite a la compra de dólares y la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores.

En efecto, una de las consecuencias directas de la reinstauración de los límites a la compra de moneda extranjera es el resurgimiento de la brecha entre el tipo de cambio oficial y el denominado “contado con liquidación”. Si bien es cierto que en este segmento operan por lo general los agentes económicos más grandes o más sofisticados, un aumento sostenido y alto de la brecha constituyen una señal de atraso cambiario y de formación de expectativas de devaluación. Luego de la reinstauración de los controles, el spread pasó de ser insignificante o negativo a superar el 25%.

Gráfico N° 13. Fuente: elaboración propia en base a datos del BCRA.

Consideramos también que es importante comenzar a monitorear la obligatoriedad de liquidar divisas por el impacto que podría llegar a tener sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que se volcaba a la adquisicón de bienes durables como reserva de valor. Como se puede observar en el próximo gráfico, la desregulación del mercado cambiario había generado un retraso en la liquidación de divisas significativo, llegando al mínimo de 9 años. Es de esperar que debido a la reinstauración de la obligatoriedad, un porcentaje de esas divisas se vuelque al sector inmobiliario.

Gráfico N° 14. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA - CEC.

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a los consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (autos e inmuebles). Uno de los interrogantes formulado es “¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?” Luego de una mejora para el dato de julio, agosto mostró una nueva caída mensual del 11% e interanual del 3,4%. Estos guarismos muestran una voluntad de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante la crisis argentina de 2001, la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013. Sin embargo, es importante remarcar que este dato es “viejo” dado que no captura el impacto de todo el abanico de medidas financieras que impactan de lleno en las expectativas.

Gráfico N° 15. Fuente: ICC, UTDT.

Fabián de Achával


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