Radar Inmobiliario N°4 - Agosto 2019


30 de agosto de 2019

Radar inmobiliario es una sección especializada en el análisis de datos clave del mercado inmobiliario.

Radar Inmobiliario N°4 - Agosto 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • La depreciación del peso luego de las elecciones P.A.S.O impactó fuertemente en un mercado inmobiliario que aún no encontraba piso luego de la depreciación del dólar del año pasado. Los canales por los cuales el nuevo escenario cambiario impacta en el mercado son los mismos que alertábamos en las anteriores ediciones: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas y -finalmente- c) por su impacto a nivel de las expectativas.
  • La cantidad de departamentos en venta -la oferta- acumula 18 meses de crecimiento ininterrumpido, con un aumento internanual del 51,7%. El stock de departamentos ha crecido -en promedio- un 2% mensual en lo que va del año.
  • La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumulan una caída interanual del 27,6%, acumulando 14 meses negativos en la comparación interanual, caracterizando a una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario y solo superada por el periodo post cepo. Las operaciones con crédito hipotecario se encuentran en los mínimos históricos, tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales.
  • Es importante destacar que estos datos no reflejan la severidad de la coyuntura actual del mercado, dado que corresponden a julio y aún no capturan el impacto de la volatilidad cambiaria post resultado electoral de las PASO. En este contexto de alta volatilidad e incertidumbre los actores tienden a prorrogar las decisiones de compra de bienes durables.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda continúan profundizando esa doble presión para la caída de los precios.
  • Los valores de publicación de los departamentos comienzan a disminuir lentamente en la comparación internual y trimestral. En los últimos meses, se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados.
  • Por su parte, los precios de cierre de las operaciones promedian entre el 7,5% y el 15% por debajo del valor de publicación.
  • El escenario electoral de las P.A.S.O. deterioró fuertemente las expectativas de adquisición de bienes durables mostrando para agosto una caída interanual y mensual.

2. Oferta

Desde marzo del 2018 el stock de propiedades ofrecidas no ha cesado de aumentar, acumulando 18 meses de crecimiento sin interrupción. De esta forma, en agosto  se publicaron -en promedio- casi 82.500 departamentos en la CABA, lo que implicó un crecimiento interanual del 51,7%, casi duplicando el stock en 17 meses. La cantidad de departamentos ofertados sigue aumentando en promedio un 2% mensual, en línea con la fuerte retracción del mercado que se produjo luego del boom de los créditos hipotecarios UVA de la mano de la devaluación del peso.

Gráficos 1 y 2. Fuente: elaboración propia en base a datos de web www.zonaprop.com.ar

3. Escrituras

Como aproximación a lo que está sucediendo desde la perspectiva de la demanda, se han tomado como referencia las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Gráficos 3, 4 y 5. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

 

En julio se realizaron 3208 escrituras, lo que representa una caída interanual del 27,6%, acumulando 14 meses de caídas interanuales. Con esta caída interanual, el problema de volumen de mercado o la crisis en las ventas de esta etapa ya es similar a la de 2001 ó 2008/9, siendo únicamente superada en gravedad por el período posterior a la instauración del cepo. En dicha oportunidad se acumularon 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones. En la variación interanual, considerando el acumulado de 12 meses, persiste una fuerte caída del 43,4% en las operaciones.

Es importante destacar que estos datos no reflejan el deterioro de la coyuntura actual del mercado, dado que corresponden a julio y aún no capturan el impacto de la volatilidad cambiaria post resultado electoral de las PASO. En este contexto de alta vulnerabilidad e incertidumbre los actores tienden a prorrogar las decisiones de compra de bienes durables.

En relación con las operaciones realizadas con crédito hipotecario, se sigue observando el fuerte impacto de la depreciación del peso desde mediados del año pasado. En julio se realizaron tan solo 235 operaciones de este tipo. Si analizamos el eje derecho de Gráfico N° 6, es decir, el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones, el dato de julio arrojó un 7,3% y se sitúa dentro de los mínimos históricos. En resumen, el sector pasó en poco más de un año de un máximo histórico del 41,1% a mínimos del orden del 7,0%.

 

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída de las operaciones de casi el 51,7% y un aumento de la oferta de departamentos del 27,6%, profundizando el efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya. Pese a que dichos efectos se encuentran presentes hace más de un año, los valores de publicación recién ahora comienzan mostrar una caída en la comparación interanual. Esto se debe, por un lado, a la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y, por el otro, al lógico problema de histéresis en los precios de publicación que se genera por la falta de rotación del stock de propiedades (tiempo de publicación) y del método de tasación (valor venal), que toma como referencia esos valores de propiedades que no se logran vender y retrasa la actualización de precios en valores más bajos.

En la comparación interanual, Reporte Inmobiliario mostró la primera caída significante (-2,5%), luego de meses de estancamiento. Los registros de Properati -por su parte- acumulan ya 3 caídas interanuales consecutivos.

Los datos mensuales son aún erráticos; Zonaprop acumula 4 meses de caídas consecutivas, mientras que Properati, 3 de subas. En todos los casos, tanto las subas como las caídas mensuales son marginales. Los últimos informes Index de Zonaprop mostraron que se está acelerando la retasación de los inmuebles publicados.

Gráficos 7, 8, 9 y 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada por Reporte Inmobiliario

Además de la caída de los valores de publicación en la comparación interanual de los principales buscadores, otras fuentes de información aportan datos que van en el mismo sentido: a) valor promedio de escrituración del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.; b) aumento del spread (distancia) entre el asking price (precio de publicación) y c) la caída de la rentabilidad de los arrendamientos.

En relación al primer punto, es posible observar una fuerte caída encubierta en el precio al cual se concretan las operaciones de compraventa de los inmuebles. En efecto, durante los últimos 12 meses el monto promedio de las escrituras en dólares cayó fuertemente. Sin embargo el último dato disponible muestra un crecimiento del 6%. El dato de agosto va a ser central para observar cómo prosigue la tendencia.

 Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Con todo, desde agosto del año pasado se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva más de 6 meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Finalmente uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles es la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante julio de 2019, la rentabilidad bruta del alquiler fue del 3,3% anual y se encontró en los mínimos históricos.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Zonaprop

5. Expectativas

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a los consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (autos e inmuebles). El interrogante formulado es “¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”

Gráfico 13. Fuente: ICC, UTDT.

Como indicamos al principio de este informe, la fuerte depreciación del dólar de mediados del año pasado, el contexto de estanflación, sumado al resultado electoral de las PASO, con la nueva devaluación del tipo de cambio, han deteriorado fuertemente las expectativas. En línea con ello, luego de una mejora para el dato de julio, agosto muestra una nueva caída mensual del 11% e interanual del 3,4%. Estos guarismos muestran una voluntad de adquirir bienes durables comparables con aquellos de la crisis argentina de 2001,  la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

 


Sí te gustó este articulo, Compartilo con tus conocidos.