Radar Inmobiliario N°3 - Julio 2019


30 de julio 2019

Radar inmobiliario es una sección especializada en el análisis de datos clave del mercado inmobiliario. Julio 2019.

Radar Inmobiliario N°3 - Julio 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • La depreciación del dólar desde mediados del año 2018 sigue impactando fuertemente en el mercado inmobiliario, principalmente a través de tres canales: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas, y -finalmente- c) por su impacto a nivel de las expectativas.
  • La cantidad de departamentos en venta -la oferta- acumula 17 meses de crecimiento ininterrumpido, con un crecimiento internanual del 56,5%. El stock de departamentos ha crecido -en promedio- un 3% mensual en lo que va del año.
  • La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumulan una caída interanual del 41,8%, acumulando 13 meses de caída en la comparación interanual.Las operaciones con créditos hipotecarios se encuentran en los mínimos históricos, tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales.
  • Continúa, por lo tanto, la doble presión para la caída de los precios.
  • A este contexto claramente adverso, se le suma la incertidumbre que generan las elecciones presidenciales, donde los actores tienden a prorrogar las decisiones de compra de bienes durables.
  • Los valores de publicación de los departamentos comienzan a disminuir lentamente en la comparación mensual. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados.
  • Por su parte, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre el 7,5% y el 15% por debajo del valor de publicación. Finalmente, el monto promedio de las escrituras en dólares de junio de 2019, cayó un 22% y acumula 12 meses de caídas.
  • Con la paz reinante en el mercado cambiario, en julio mejoraron las expectativas de adquisición de bienes durables, acumulando 3 meses consecutivos de alza.

2. Oferta

En esta sección relevamos la cantidad (stock) de propiedades publicadas en la C.A.B.A en el portal Zonaprop (portal de inmuebles líder en el mercado).

Desde marzo del 2018, el stock de propiedades ofrecidas no ha cesado de aumentar, acumulando 17 meses de crecimiento sin interrupción. De esta forma, en julio  se publicaron -en promedio- casi 81.000 departamentos en la CABA, lo que implicó un crecimiento interanual del 56,5%. El stock de departamentos ofertados sigue aumentando entorno al 3% mensual, en línea con la fuerte retracción del mercado que siguió el boom de los créditos hipotecarios UVA de la mano de la devaluación del peso.

Gráficos 1 y 2. Fuente: elaboración propia en base a datos de web www.zonaprop.com.ar

3. Escrituras

Como aproximación a lo que está sucediendo desde la perspectiva de la demanda, se han tomado como referencia las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Gráficos 3, 4 y 5. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En junio se realizaron 2695 escrituras, lo que representa una caída interanual del 41,8%, acumulando 13 meses de caídas interanuales. Esta cantidad de operaciones representa el segundo peor registro para el mes de junio, siendo únicamente superado por aquel observado en el año 2014 (bajo el cepo cambiario).

Dado que en los primeros meses del año pasado más de un tercio de las operaciones se realizaban con crédito hipotecario, para ver la tendencia se ha tenido en consideración la variación interanual del acumulado de 12 meses. De este modo, se puede ver que, de todas formas, persiste una fuerte caída de más del 42,4% en las operaciones, comparables únicamente con el período de fuerte control cambiario de 2012/2014.

En relación a las operaciones realizadas con crédito hipotecario, se sigue observando el fuerte impacto de la depreciación del peso desde mediados del año pasado. En junio se realizaron tan solo 222 operaciones de este tipo. Si analizamos el eje derecho de Gráfico N° 6, es decir el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones, el dato de mayo arrojó un 8,2% y continúa en mínimos históricos. En resumen, el sector pasó en el trascurso de 18 meses de un máximo histórico del 41,1% a mínimos del orden del 7,0%.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída de las operaciones de casi el 42% y un aumento de la oferta de departamentos del 56,5%, generando un efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya. No obstante ello y como se puede observar en los próximos gráficos, los valores de publicación de los departamentos aún no han mermado en la comparación interanual. Esto se debe, por un lado, a la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y, por el otro, al lógico problema de histéresis en los precios de publicación que se genera por la falta de rotación del stock de propiedades (tiempo de publicación) y del método de tasación (valor venal), que toma como referencia esos valores de propiedades que no se logran vender.

En las comparaciones trimestrales y mensuales, los valores o bien se estancan o bien comienzan a mostrar una caída. De acuerdo al Reporte Inmobiliario, si se comparan mayo y febrero de este año, se registra una caída en los valores de publicación del 1,4%. En los datos mensuales, Properati venía registrando 4 meses de caídas consecutivas, pero en los últimos dos meses (mayo y junio) se observa un leve repunte (0,4%). Zonaprop, por su parte, acumula 3 meses de caídas luego de varios de estancamiento. Un dato muy importante que presentó Zonaprop en el informe Index de mayo es que se están acelerando las retasaciones. En efecto, durante mayo, el 36% de las publicaciones fueron retasadas, mientras que en abril solo el 22% lo fueron.

Gráficos 7, 8 y 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada por Reporte Inmobiliario

Además de las caída de los valores de publicación en la comparación mensual de los principales buscadores, otras fuentes de información aportan datos en el mismo sentido: a) valor promedio de escrituración del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.; b) aumento del spread (distancia) entre el asking price (precio de publicación) y precio de concreción de la operación, tomando como aproximación los datos provistos por el CRM inmobiliario Tokkobroker (ya analizado en el Radar del mes de junio); y c) la caída de la rentabilidad de los arrendamientos.

En relación al primer punto, es posible observar una fuerte caída encubierta en el precio al cual se concretan las operaciones de compraventa de los inmuebles. En efecto, durante junio de 2019, el monto promedio de las escrituras en dólares cayó un 22% y acumula 12 meses de caídas.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como recordamos en varios números del Radar, es importante destacar que la base de comparación interanual aún es imperfecta dado que toma varios meses donde la proporción de operaciones con créditos eran altas. Este dato no es menor, puesto que los valores de escrituración en las operaciones con crédito llegan al 100% y por lo tanto las bases de comparación no son del todo comparables. Sin embargo, desde junio de 2018 la proporción de operaciones con crédito/total está retornando a valores promedios y por lo tanto la caída en los valores promedios de las operaciones registradas por el Colegio de Escribamos comienza a ser indicativo de lo que está sucediendo en el mercado.

En línea con ello, desde agosto del año pasado se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva más de 6 meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Finalmente, uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles en la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante junio de 2019, la rentabilidad bruta del alquiler fue

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Zonaprop

5. Expectativas

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a los consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (autos e inmuebles). El interrogante formulado es “¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”.

Gráfico 12. Fuente: ICC, UTDT.

 

Como dijimos al principio de este informe, la fuerte depreciación del dólar de mediados del año pasado, el contexto de estanflación sumado a la cercanía a las elecciones presidenciales, han deteriorado fuertemente las expectativas. Los datos de mayo y junio de este año revelaban la gravedad de la situación presente, al mostrar una voluntad de adquirir bienes durables comparables con aquellos de la crisis argentina de 2001,  la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Sin embargo, con el dato de julio de este año se acumulan 3 meses de mejora mensual en las expectativas, marcando una mejora del 24,4% en relación a junio. Esto -sin lugar a dudas- tiene que ver con la pax cambiaria que reinó en el mercado de cambios en el periodo referido.


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