Radar Inmobiliario N°2 - Junio 2019


26 junio 2019

Radar inmobiliario es una sección especializada en el análisis de datos clave del mercado inmobiliario. En esta entrega, los datos de mayo de 2019.

Radar Inmobiliario N°2 - Junio 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • La depreciación del dólar desde mediados del año 2018 sigue impactando fuertemente en el mercado inmobiliario, principalmente a través de tres canales: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas, y -finalmente- c) por su impacto a nivel de las expectativas.
  • La cantidad de departamentos en venta -la oferta- acumula 16 meses de crecimiento ininterrumpido, con un crecimiento internanual del 55,2%. El stock de departamentos ha crecido -en promedio- un 3,2% mensual en lo que va del año.
  • La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumulan una caída interanual del 46,2%. Las operaciones con créditos hipotecarios se encuentran en los mínimos históricos, tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales.
  • Continúa, por lo tanto, la doble presión para la caída de los precios.
  • Los valores de publicación de los departamentos comienzan a disminuir lentamente en la comparación mensual. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados.
  • Por su parte, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre el 7,5% y el 15% por debajo del valor de publicación. Finalmente, el monto promedio de las escrituras en dólares de mayo de 2019, cayó un 21% y acumula 11 meses de caídas.
  • Persisten las expectativas negativas en el sector, encontrándose en niveles tan bajos como aquellos observados durante la crisis de 2001.

2. Oferta

En esta sección relevamos la cantidad (stock) de propiedades publicadas en la C.A.B.A en el portal Zonaprop (portal de inmuebles líder en el mercado).

Desde marzo del 2018 el stock de propiedades ofrecidas no ha cesado de aumentar, acumulando 16 meses de crecimiento sin interrupción. De esta forma, en junio - en promedio- se publicaron 78.398 departamentos en la CABA, lo que implicó un crecimiento interanual del 55,2%. El stock de departamentos ofertados sigue aumentando entorno al 3,2% mensual, en línea con la fuerte retracción del mercado que siguió el boom de los créditos hipotecarios UVA de la mano de la devaluación del peso.

 

Gráficos 1 y 2. Fuente: elaboración propia en base a datos de web www.zonaprop.com.ar

3. Escrituras

Como aproximación a lo que está sucediendo desde la perspectiva de la demanda, se han tomado como referencia las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Gráficos 3, 4 y 5. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En mayo se realizaron 3198 escrituras, lo que representa una caída interanual del 46,2%. Dado que en los primeros meses del año pasado más de un tercio de las operaciones se realizaban con crédito hipotecario, para ver la tendencia se ha tenido en consideración la variación interanual del acumulado de 12 meses. De este modo, se puede ver que, de todas formas, persiste una fuerte caída de más del 40% en las operaciones, comparables únicamente con el período de fuerte control cambiario de 2012/2014.

En relación a las operaciones realizadas con crédito hipotecario, se sigue observando el fuerte impacto de la depreciación del peso desde mediados del año pasado. En mayo se realizaron solo 239 operaciones de este tipo. Dicho dato en conjunto con los dos primeros del año representa los valores mínimos registrados desde que se inició el relevamiento de datos que exponemos. Si analizamos el eje derecho de Gráfico N° 6 es decir el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones, el dato de mayo arrojó un 7,5% y continúa en  mínimos históricos. En resumen, el sector pasó en el trascurso de un año de un máximo histórico del 41,1% a un mínimos del orden del 7,0%.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída de las operaciones del 54% y un aumento de la oferta del 55%, generando un efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya. No obstante ello y como se puede observar en el próximo gráfico, los valores de publicación de los departamentos aún no han mermado en la comparación interanual. Esto se debe, por un lado, a la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y, por el otro, al lógico problema de histéresis en los precios de publicación que se genera por la falta de rotación del stock de propiedades (tiempo de publicación) y del método de tasación (valor venal), que toma como referencia esos valores de propiedades que no se logran vender.

De este modo, el último dato disponible para mayo de 2019, muestra un crecimiento interanual de los valores de publicación del 0,7%. Sin embargo en las comparaciones trimestrales y mensuales, los valores o bien se estancan o bien comienzan a observar una caída. De acuerdo al Reporte Inmobiliario, si se comparan mayo y febrero de este año, se registra un caída en los valores de publicación del 1,4%. En los datos mensuales, Properati venía registrando 4 meses de caídas consecutivas, con un leve repunte para el mes de mayo (0,4%). Zonaprop, por su parte, acumula 2 meses de caída luego de varios de estancamiento. Un dato muy importante que presentó Zonaprop en su último informe Index es que se están acelerando la retasaciones. En efecto, durante mayo el 36% de las publicaciones fueron retasadas, mientras que en abril solo el 22% de los mismos lo fueron.

Gráficos 7, 8 y 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada por Reporte Inmobiliario, Properati y Zonaprop.

Además de la caída de los valores de publicación en la comparación mensual de los principales buscadores, otras fuentes de información aportan datos en el mismo sentido: a) valor promedio de escrituración del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.; b) aumento del spread (distancia) entre el asking price (precio de publicación) y precio de concreción de la operación, tomando como aproximación los datos provistos por el CRM inmobiliario Tokkobroker (ya analizado en el radar del mes anterior); y c) la caída de la rentabilidad de los arrendamientos.

En relación al primer punto, es posible observar una fuerte caída encubierta en el precio al cual se concretan las operaciones de compra-venta de los inmuebles. En efecto, durante mayo de 2019, el monto promedio de las escrituras en dólares cayó un 21% y acumula 11 meses de caídas.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Es importante destacar que esta aproximación es imperfecta, dado que la base de comparación interanual, es respecto de meses donde aún seguía vigente el boom de los créditos hipotecarios. Durante ese período, los valores de escrituración llegaron al 100%, lo que implica que la base de comparación es elevada.

En línea con lo que desarrollamos en el Radar del mes de mayo, desde agosto del año pasado se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva más de 6 meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Finalmente uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles en la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante mayo de 2019, la rentabilidad bruta del alquiler fue del 3,3% anual y se encuentra en los mínimos históricos.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Zonaprop

6. Expectativas

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, construiremos una aproximación a partir del Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a los consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (autos e inmuebles). El interrogante formulado es “¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”

Gráfico 12. Fuente: ICC, UTDT.

Como dijimos al principio de este informe, la fuerte depreciación del dólar de mediados del año pasado, sumada al contexto de estanflación, han deteriorado fuertemente las expectativas. Los últimos datos publicados -de mayo de 2019- revelan la gravedad de la situación presente, al mostrar un subíndice de 13,77, lo que representa una leve mejora en relación al mes anterior, pero aún permanece a niveles de crisis. Para ponerlo en perspectiva, en diciembre de 2001 -en plena crisis- el guarismo era de 16,86. En línea con lo que detallamos en el Radar del mes anterior, las expectativas de los consumidores de bienes durables actualmente son más negativas que durante las crisis argentina de 2001 y la internacional de 2007/2009 y que durante los períodos de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.


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