Radar Inmobiliario Nº19 - Noviembre 2020


28 de noviembre 2020

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario N°19 – Noviembre 2020 – Fabián Achával Propiedades

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En octubre se registraron en CABA 2.528 operaciones de compraventa, marcando el mejor registro del año. No obstante ello, el dato representa una caída del 19,8% interanual respecto de octubre de 2019. Se acumulan, así, 29 meses de caída interanual consecutiva, es decir, la peor la racha negativa observada en la actividad inmobiliaria de nuestro país, tanto en magnitud como en duración. La pandemia junto a la inestabilidad cambiaria continúan afectando la coyunturadel sector.
  • Con un total de 91 actos concretados, las escrituras con hipoteca marcaron en octubre un descenso del 76,4% frente al mismo mes de 2019 y representaron tan solo un 3,6% del total de las operaciones, es decir, la menor participación histórica luego del 0% de abril. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró siquiera aportar el mínimo que solía generar cada mes.
  • La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles tuvo en octubre una caída del 3,8%, en comparación con septiembre. Aunque representa una interrupción en relación a las 4 subas consecutivas previas, las 10 millones de visitas mensuales muestran que las búsquedas se mantuvieron relativamente estables respecto de los dos meses anteriores.
  • En relación a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, la cantidad de departamentos en venta marcó un nuevo récord y superó la barrera de los 100.000 departamentos disponibles. Zonaprop acumula 30 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 14,9% interanual y del 5,2% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 24,4% y 5,7%.
  • Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y en notoria aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró Reporte Inmobiliario con una caída del 16,7% en noviembre, en tanto que los datos de octubre de Zonaprop, Properati y Mercadolibre mostraron reducciones interanuales de 6,2%, 4,1% y 5,5%, respectivamente. Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. En este contexto, 3 factores ayudan a consolidar la trayectoria a la baja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en octubre tuvo una caída interanual del 37,3%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó 90,9% con relación a octubre de 2019, y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se encuentra en un mínimo cercano al 2,3% anual.
  • Por el lado de las expectativas, en noviembre la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto de octubre (-7,3%) pero, en comparación con octubre del año pasado, el índice de confianza muestra una mejora de 137,5% y acumula 7 meses de crecimiento interanual. Sin embargo, creemos que dicho resultado se explica en gran medida por la predisposición para la compra de automóviles que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente; en estas condiciones, el referido índice no logra reflejar fielmente lo que sucede en el mercado de inmuebles.
  • En los meses que vienen se espera que continúe la presión en el frente cambiario, a pesar de la reciente estabilización de las cotizaciones paralelas. Para el mediano plazo, nada indica que pueda mejorarse sustancialmente el frente externo (lo que podría contribuir a brindar estabilidad). Se anticipa un escenario de escasez de divisas y de dificultades para continuar con la reducción de la brecha cambiaria, lo que seguirá -sin dudas- afectando las condiciones para un restablecimiento de las decisiones de compra y venta de inmuebles.

2. Escrituras

En octubre se registraron 2.528 escrituras de compra de inmuebles en CABA, lo que significó una mejora respecto de septiembre del 15,9% y marcó el mejor registro del año. Los niveles de operación en un contexto macroeconómico muy adverso parecen estar volviendo lentamente a niveles pre-pandemia.

 

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Pese a ello, el registro de octubre representa una baja interanual del 19,8% y marca nuevamente el peor registro histórico para dicho mes; se acumulan, así, 29 meses de caídas interanuales consecutivas, una racha negativa inédita en la historia del sector. Esta dinámica está mostrando que el inmobiliario es uno de los sectores más golpeados por la crisis. Hasta octubre de 2020, el acumulado de operaciones en CABA ha sumado un total de 13.179, lo que representa una caída del 52,5% en relación al mismo período de 2019, año en el cual se había observado el peor registro histórico hasta la actualidad.

Los datos publicados aún no reflejan el impacto de la fuerte disparada de los tipos de cambios alternativos durante el mes de octubre debido al rezago temporal que existe entre el momento de la reserva de compra y el de la escritura. Como venimos señalando, la mayor incertidumbre sobre el tipo de cambio va a prolongar el comportamiento de wait and see, esto es, va a seguir favoreciendo el diferimiento las decisiones de compra. En línea con ello y como veremos más adelante, las búsquedas en los portales sí se han visto afectadas.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En el caso de las escrituras con hipotecas, se contabilizó un total de 91 actos y, si bien la mejora respecto a septiembre fue del 7,1%, en la comparación interanual esta cifra representó una reducción del 76,4% en las operaciones. A nivel acumulado, en estos 10 meses se concretaron 837 actos realizados bajo esta modalidad, 67,5% menos que en el mismo periodo de 2019. Asimismo, la participación de este tipo de operaciones en el total fue de 3,6%, lo que marcó el segundo peor registro luego del 0% en el pico de la pandemia durante el mes de abril. De esta forma, los créditos hipotecarios no solo no traccionan al sector, sino que, además, ni siquiera logran mantener el mínimo aporte que hacían al total de operaciones en etapas previas.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como aproximación para conocer al estado actual de la demanda, analizamos las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. En octubre, la cantidad de visitas cayó un 3,8% respecto de septiembre. No obstante, esto revela que la voluntad de compra se ha mantenido relativamente estable desde agosto y en niveles comparables con los de principio de año.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

3. Oferta

Durante noviembre, el stock de departamentos ofrecidos se mantuvo en ascenso y alcanzó un nuevo récord. De esta manera, en noviembre se publicaron en promedio 100.207 departamentos en Zonaprop y 69.000 en Argenprop. Nos encontramos frente a un crecimiento inédito en la oferta, producto de la acumulación de stocks sin vender. Actualmente, el stock de departamentos en venta más que duplica al del promedio de los años 2015 a 2018.

Gráfico 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro esta tendencia, Zonaprop suma 30 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanza los 28 meses. Para el primer portal, los datos de noviembre muestran una suba del 14,9% en relación al mismo mes de 2019 y un aumento de 5,2% intermensual, respecto a octubre. Por su parte, Argenprop registró un incremento del 24,4% i.a. y, frente a octubre, de 5,7%. Esta trayectoria es inusual debido a que, en otros momentos de crisis, se comprobaba una fuerte contracción de la oferta.

Gráfico 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4. Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se puede observar una fuerte caída en los valores de publicación de los inmuebles.

En la comparación interanual, todos los sitios especializados mostraron reducciones en los valores publicados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 16,7% interanual para el mes de noviembre, acumulando 6 trimestres de baja consecutiva y en marcada aceleración.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario.

Mientras, los valores publicados en Zonaprop durante el mes de octubre percibieron una reducción del 6,2% interanual, acumulando 16 meses de caída consecutiva. De acuerdo a Properati, la baja en octubre alcanzó el 4,1% interanual, con 8 meses de baja acumulada. Finalmente, los datos de MercadoLibre muestran una caída interanual del 5,5%, acumulando 16 meses de reducción.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, en octubre, Zonaprop, Properati y MercadoLibre presentaron caídas del 0,8%, 0,1% y 0,5%, respectivamente. En el caso de Zonaprop, por ejemplo, ya se acumulan 19 meses en descenso. Sin embargo, durante este mes, la caída de los valores de publicación en Zonaprop y Properati se ha desacelerado, mientras que, por el contrario, MercadoLibre marcó una aceleración.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop ,Properati y MercadoLibre.

Por último, recurriremos a un nuevo indicador desarrollado por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés que analiza la dinámica stock vs flujo de los valores ofrecidos en le sector. Este indicador muestra la mediana de los valores de publicación de los avisos nuevos versus la dinámica de los valores ofrecidos del stock. Al analizar la diferencia entre la dinámica de ambas series, se comprueba aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación de los nuevos departamentos que entran en venta.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad de San Andrés (UDESA).

Como venimos señalando sistemáticamente en nuestros informes, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre, brecha que, además, se mantiene en constante profundización. Este contexto se caracteriza por una ausencia de valores de referencia y, ante ello, considerar los valores de publicación como parámetro para realizar tasaciones tiene escaso sustento técnico. 

El problema es doble: por un lado, los valores de publicación no reflejan las condiciones reales en las cuales se concretan las operaciones y, por el otro, no existen datos sistemáticos sobre precios de cierre que no contengan sesgos de valuación.

Los datos de precios de cierre de los que disponemos van en el mismo sentido que los de los valores de publicación: hacia la baja y en aceleración. Esta tendencia se sustenta en los factores que enumeramos a continuación: 

1) Costo de la construcción medido en dólares. Este constituye, junto al precio de la tierra, una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica disminución que se verifica desde mayo de 2017 en este dato ejerce presión sobre todo el mercado y no sólo sobre las unidades de pozo, a estrenar o en los nuevos proyectos. Según Reporte Inmobiliario, en noviembre, el costo de la construcción por m2 en dólares se ubicó en USD 409, marcando una caída del 37,3% interanual y una baja del 8,5% respecto a octubre. Actualmente, el costo de la construcción se encuentra dentro de los valores bajos de los últimos 20 años. Este dato es central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, ello debería presionar fuertemente sobre el precio de los departamentos usados.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

2) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador es reflejo del rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). De acuerdo a los datos de Zonaprop para el mes de octubre, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,3% anual, continuando en valores bajos respecto al resto de la serie. Este mes se interrumpió el crecimiento que se observaba desde julio, cuando se registraron subas influidas por los aumentos del precio promedio de los alquileres, producto de los nuevos contratos realizados a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop

3) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. Este valor hoy se encuentra en máximos históricos, en tanto la cantidad de salarios modo del cual no se conocen precedentes. Nuestra estimación para el mes de octubre indica que se necesitaron 423,1 salarios para comprar un departamento de 60m2, frente a los 221,7 salarios requeridos un año atrás, es decir un 91% más. Así, las recurrentes devaluaciones del tipo de cambio están generando una fuerte disociación entre el valor del m2 y la capacidad de compra de los hogares.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ambito.com.

5. Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC mide, mes a mes, cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. El índice muestra que en noviembre mejoró la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional un 0,6% respecto del mes anterior y 66,7% interanual. De esta forma, se acumulan 7 meses de crecimiento interanual consecutivo.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

En noviembre, el ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA presentó un retroceso en comparación con octubre (-7,3%); probablemente, esta caída está relacionada con la fuerte suba de los tipos de cambio alternativos. A pesar de ello, el indicador tuvo una mejora del 136,5% frente a noviembre de 2019, logrando así la séptima suba interanual ininterrumpida.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Sin embargo, cabe tener cierta cautela al momento de interpretar las mejoras señaladas por este índice como un verdadero cambio de tendencia en la predisposición para la compra de inmuebles. En efecto, y como señalamos en el Radar anterior, creemos que dicha mejora se debe sobre todo a una mayor voluntad de compra de automóviles, cuyo sensible abaratamiento medido en dólares podría explicar -en buena medida- el fuerte aumento de las ventas. Consideramos que los guarismos del ICC no reflejan cabalmente lo que está sucediendo en el mercado de inmuebles puesto que las variables que influyen sobre las expectativas que influyen sobre el sector no han mejorado: el nivel de actividad económica, la evolución de los salarios en dólares, el crédito hipotecario y las regulaciones cambiarias continúan siendo materia de preocupación.

A pesar de haberse observado cierta estabilización en el tipo de cambio desde fines de octubre, el futuro del sector sigue viéndose afectado por la incertidumbre que impacta sobre las proyecciones a mediano plazo respecto del balance cambiario. Por ello, aquí nos interesa particularmente analizar los elementos que influyen tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país. 

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar son centrales, dado que afectan directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primer lugar, porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En el transcurso de octubre, la brecha entre el dólar oficial y el paralelo se profundizó fuertemente y alcanzó valores cercanos al 150%, mientras que en noviembre se contrajo, ubicándose cercana al 92%, al tiempo que la diferencia (spread) entre el dólar oficial y el CCL (contado con liquidación) alcanzó el 87,1%. En este contexto de inestabilidad del tipo de cambio, las expectativas siguen posponiendo la recuperación y las transacciones del sector inmobiliario se mantienen en niveles mínimos.

Por otro lado, en lo que se registra de noviembre, el BCRA ha vendido un total de USD 263 millones, lo cual anticipa para el cierre de este mes un valor final bastante menor respecto a octubre (cuyo valor final fue de USD 1.090 mill). Ello, seguramente, se vincule tanto a las disposiciones oficiales que limitaron fuertemente la cantidad de personas habilitadas para comprar “dólar ahorro”, como a otras medidas implementadas para estabilizar el tipo de cambio. Finalmente, la variación de las reservas brutas en este mismo periodo de octubre fue de USD -917 millones.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Aún con este freno, quedan dudas respecto a la capacidad de los incentivos implementados para promover la liquidación de divisas y, en última instancia, para descomprimir la carga sobre las reservas del BCRA y revertir la posición vendedora. El panorama parece complicarse aún más, mes a mes. En ese sentido, los últimos datos de comercio exterior para el mes de octubre han mostrado una fuerte disminución del superávit comercial, que pasó de un promedio mensual de USD 1.300 por mes a USD 612 millones el último mes. 

En este contexto, el stock de reservas internacionales es bajo y sigue en descenso. Para analizar la capacidad real de intervención del BCRA en el mercado cambiario es necesario evaluar el nivel de reservas internacionales netas de los depósitos en USD y de ciertos préstamos (swap Chino, DEGs, entre otros). Según el método de cálculo que se utilice, estas se ubican entre los USD 1 mil y los USD 3,8 mil millones, esto es, un nivel bajo para mantener la demanda de dólares vigente para atesoramiento del sector privado.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Asimismo, la formación de activos externos disminuyó durante octubre: con un resultado de USD 201 millones, tuvo una caída del 54% respecto de septiembre influenciada por la menor demanda de atesoramiento de los privados. En octubre, cerca de 1,1 millones de personas humanas demandaron divisas (por un total de USD 339 millones, 67% menos que en septiembre). En buena medida, ya pueden percibirse los efectos de las acciones desplegadas por el gobierno para estabilizar la volatilidad observada en la primera quincena del mes. En efecto, el CCL disminuyó un 17,7% desde el máximo observado el 22/10 ($179,37/USD) hasta el 31/10 ($147,7/USD). Dicha caída, que también se verificó con similares características en el MEP y el “blue”, contribuyó a desalentar la compra de USD por particulares y a acelerar la venta de las tenencias.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Finalmente, y por el lado de la generación de dólares, en octubre la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó USD 1.716 M, trazando una baja interanual de 13,3% respecto a 2019. El monto acumulado desde enero de 2020 hasta el mes pasado registró USD 16.849 M, esto es, un 12,7% menos que para el mismo periodo del 2019. En principio, continúan siendo relevantes los fundamentos que explican las caídas observadas en los meses previos. Sin embargo debemos señalar que desde octubre se empieza a consolidar una mejora en los precios internacionales, al tiempo que se agrega la rebaja transitoria del porcentual de retenciones y, desde inicio de noviembre se suma el efecto que múltiples medidas e intervenciones están contribuyendo a la disminución de la brecha cambiaria. De todas formas, lo señalado no alcanza para consolidar un escenario que se perciba que pueda acelerar una mejora de corto plazo.

Gráfico 20 Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

En conclusión, y considerando la extrema volatilidad cambiaria registrada hasta hace pocas semanas, la relativa estabilidad que se observa desde inicios de este mes es un dato sobre el que vale la pena llamar la atención. Asimismo, creemos que el efecto de las medidas implementadas y el comportamiento reciente de las principales variables económicas analizadas a lo largo de este informe no parecen tener la contundencia suficiente para modificar la escasa oferta de dólares necesaria para la reactivación del golpeado sector inmobiliario. Adicionalmente y dadas las restricciones señaladas, las expectativas de devaluación continúan latentes. En suma, es probable que en el sector continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos lo actores involucrados –que seguirá afectando la adquisición de bienes inmuebles– y aunque, seguramente, tal y como hemos visto en los últimos meses, se verifique una mejora respecto al periodo más duro de la pandemia, ello no modificará –al menos en el corto plazo– las tendencias negativas observadas durante los últimos dos años y medio.


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