Radar Inmobiliario Nº18 - Octubre 2020


28 de octubre 2020

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.
Radar Inmobiliario N°18 – Octubre 2020 – Fabián Achával Propiedades

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En septiembre se registraron en CABA 2.181 operaciones de compraventa: un 24% menos que en septiembre de 2019 y que, sin embargo, implicó el mejor registro del año. Se acumulan, así, 28 meses de caída interanual consecutiva, es decir, la peor la racha negativa observada en la actividad, tanto en magnitud como en duración. La pandemia junto a la inestabilidad cambiaria continúan afectando la coyunturadel sector.
  • Con un total de 98 actos concretados, en septiembre las escrituras con hipoteca marcaron un descenso del 74,5% frente al mismo mes de 2019 y representaron tan solo un 4,5% del total de las operaciones, es decir, la menor participación histórica luego del 0% de abril. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró siquiera aportar el mínimo que solía generar cada mes.
  • La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles en septiembre tuvo una caída del 0,4% en comparación con agosto. Aunque representa una interrupción en relación a las 4 subas consecutivas anteriores, las 10 millones de visitas de este mes se aproximan a los valores pre-cuarentena.
  • Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, la cantidad de departamentos en venta marcó un nuevo record. Zonaprop acumuló 29 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 11,5% interanual y del 4,6% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 19,5% y 3%.
  • Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en las principales fuentes analizadas. La caída interanual más pronunciada la midió Reporte Inmobiliario con una baja del 13,8% en agosto, en tanto que  los datos más actuales de Zonaprop y Properati mostraron -para septiembre- caídas interanuales respectivas de 5,6% y 4,4%. Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. En este contexto, 3 factores ayudan a consolidar la trayectoria a la rebaja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en octubre tuvo una caída interanual del 30%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó un 71% con relación a septiembre de 2019 y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler en mínimos de 2,4% anual.
  • Por el lado de las expectativas, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mostró una mejora del  50,8% en comparación con septiembre, mientras que, a nivel anual, lo hizo en un 134,5% acumulando 6 meses de crecimiento interanual. Sin embargo creemos que dicho resultado está, fuertemente influenciado por la predisposición para la compra de automóviles que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente. Así, la mejora parece remitir al componente “automóviles” y no refleja lo que está sucediendo en el mercado de inmuebles.
  • En los meses que viene, la economía enfrenta un escenario de alta volatilidad cambiaria producto de la demanda sostenida de atesoramiento de moneda extranjera -potenciada por la brecha cambiaria- y una oferta de dólares que se retrae; ambos factores contribuyen a la ralentización de las decisiones de compra y venta de inmuebles. 

2. Escrituras

En septiembre se registraron 2.181 escrituras de compra de inmuebles en CABA, lo que significó una baja interanual del 24%. En comparación con agosto, muestra una mejora del 36% y es el mejor registro en lo que va del 2020, aunque se mantiene lejos de los niveles pre-pandemia.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

De esta manera, totalizan 28 meses de caída interanual consecutiva, una racha negativa inédita en la historia del sector. Sin lugar a dudas, nos encontramos frente a la peor crisis que haya enfrentado el mercado inmobiliario argentino, tanto por su magnitud como por su duración.

Hasta septiembre de 2020 el acumulado de operaciones en CABA sumó 10.651, lo que representa una caída del 56,7% en relación al mismo período de 2019. Esto es preocupante, dado que 2019 ya había arrojado datos que lo convertían en el peor año del sector.

En este contexto, consideramos que las nuevas medidas de restricción cambiaria -al agregar mayor incertidumbre sobre el tipo de cambio- van a prolongar el comportamiento de wait and see, esto es, van a seguir favoreciendo el diferimiento las decisiones de compra.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En el caso de las escrituras con hipotecas, se contabilizó un total de 98 actos y, si bien la mejora respecto a agosto fue del 7,7%, en la comparación interanual esta cifra representó una reducción del 74,5% en las operaciones. A nivel acumulado, en estos 9 meses se suman 746 actos realizados bajo esta modalidad, 65,9% menos que en el mismo periodo de 2019. Asimismo, la participación de este tipo de operaciones sobre el total fue de 4,5% marcando el segundo peor registro luego del 0% en el pico de la pandemia durante el mes de abril. De esta forma, los créditos hipotecarios no solo no traccionan al sector, sino que además ni siquiera logran mantener el mínimo aporte que hacían al total de operaciones en etapas previas.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como aproximación para conocer al estado actual de la demanda, consideramos las visitas realizadas en los portales buscadores de inmuebles. Luego de 4 meses de crecimiento ininterrumpido desde abril, en septiembre, la cantidad de visitas cayó un 0,4% respecto de agosto. No obstante, la buena noticia que anticipa la voluntad de compra es que la cantidad de visitas se ubica en valores cercanos a los de enero y febrero previos al inicio de la pandemia y la cuarentena.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

3. Oferta

Durante octubre, el stock de departamentos ofrecidos se mantuvo en ascenso y alcanzó un nuevo record en un contexto de limitaciones para sumar unidades para la venta (e.g. visitar y tomar fotografías del inmueble). De esta manera, en octubre se publicaron en promedio 94.500 departamentos en Zonaprop y 64.700 en Argenprop. Sin lugar a dudas, nos encontramos frente a un aumento muy fuerte en la oferta producto de la acumulación de stocks sin vender.

Gráfico 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop

Con esta tendencia, Zonaprop suma 29 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanza los 27 meses. Para el primer portal, los datos de octubre muestran una suba del 11,5% en relación al mismo mes de 2019 y un aumento de 4,6%, respecto a septiembre. En Argenprop, se registró un incremento del 19,5% i.a., mientras que respecto a agosto, de 3%. Esta trayectoria aun es inusual debido a que, en otros momentos de crisis, ocurría una fuerte contracción de la oferta.

Gráfico 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop

4. Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se puede observar una caída en los valores de publicación de los inmuebles.

En la comparación interanual, todos los sitios especializados marcaron caídas en los valores publicados. La baja más fuerte se observó en Reporte Inmobiliario, con una reducción del 13,8% interanual para el mes de agosto, acumulando 5 trimestres de baja consecutiva y en marcada aceleración.

Por su lado, los valores publicados en Zonaprop de septiembre marcaron una reducción del 5,6% interanual y acumulan 15 meses de caída consecutiva. Finalmente, y de acuerdo a Properati, la baja en septiembre alcanzó el 4,4% interanual, con 7 meses de caída acumulada. En todos los casos, el proceso se encuentra en aceleración.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, en septiembre, Zonaprop y Properati presentaron caídas del 1,1%. En el caso de Zonaprop se acumulan 18 meses en descenso. La caída de Zonaprop es la más acentuada para un mes desde el inicio de la serie en 2012.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

Como venimos marcando sistemáticamente en nuestros informes, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre, y esa brecha está en marcado aumento. Asistimos a un momento de ausencia total de valores de referencia y, en este contexto, tomar como parámetro de tasación los valores de publicación tiene escaso sustento técnico.

El problema es doble: por un lado, los valores de publicación no reflejan las condiciones reales en las cuales se concretan las operaciones y, por el otro, no existen datos sistemáticos sobre precios de cierre que no contengan sesgos de valuación.

A modo de ejemplo, en el Radar del mes pasado analizamos la fuerte divergencia que existe en los precios de cierre publicados por distintas oficinas de una importante franquicia. Esto pone en evidencia que los precios de cierre promedio, incluso en una misma empresa que comparte sistema e información, tampoco sirven de referencia para el mercado.

La ausencia de precios fiables de cierre impide sacar conclusiones certeras sobre niveles vigentes (valor por m2), pero sí permite ver la tendencia, es decir la tasa de variación. Todos los datos muestran que el mercado sigue en caída y existe un fuerte proceso de retasación de los inmuebles.

Esta tendencia a la baja se sustenta en los factores que enumeramos a continuación.

1) Costo de la construcción medido en dólares. Este constituye (junto al precio de la tierra) una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica disminución que se verifica desde mayo de 2017 en este dato ejerce presión sobre todo el mercado y no sólo sobre las unidades de pozo, a estrenar o en los nuevos proyectos. Según Reporte Inmobiliario, en octubre, el costo de la construcción por m2 en dólares se ubicó en USD 447, marcando una caída del 30,0% interanual y una caída del 8,1% mensual. Actualmente, el costo de la construcción se encuentra en valores mínimos de los últimos 20 años. Este dato es central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, ello debería presionar fuertemente sobre el precio de los departamentos usados.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

2) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador es reflejo del rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo"). De acuerdo a los datos de Zonaprop de septiembre, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,4% anual, continuando en valores bajos dentro de la serie. A pesar de ello, con la suba del 0,2% intermensual se observan 3 meses de mejora, debido al aumento experimentado por el precio promedio de los alquileres producto de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres. En efecto, ante la incertidumbre por el índice de ajuste de los alquileres, los propietarios que renovaron sus contratos salieron al mercado con un fuerte ajuste al alza.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop

3) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. Este valor hoy se encuentra en máximos históricos, en tanto la cantidad de salarios promedio en dólares requeridos para dicha adquisición viene aumentando desde marzo, de un modo del cual no se conocen precedentes. En septiembre, nuestra estimación indica que se necesitaron 368,8 salarios para comprar un departamento de 60m2, es decir, un 71% más que hace un año atrás (cuando se requerían 215,8 salarios). Así, las recurrentes devaluaciones reales del tipo de cambio están generando una fuerte disociación entre el valor del m2 y la capacidad de compra de los hogares.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ambito.com.

5. Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC muestra cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables para este mes. En octubre, mejoró la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional. La mejora fue de 15% respecto de septiembre y 62,7%, frente a octubre de 2019. De esta forma, se acumulan 6 meses de crecimiento interanual consecutivo.

Gráfico 12. Fuente: ICC, UTDT.

En octubre, el ICC para la compra de automóviles y casas en CABA presentó una mejora en comparación con septiembre y octubre del año anterior, de 50,8% y 134,5%, respectivamente. Al igual que el ICC nacional, en este mes se alcanzó la sexta suba interanual ininterrumpida.

100%

Gráfico 13. Fuente: ICC, UTDT.

Sin embargo, creemos que las mejoras señaladas por el índice están fuertemente influenciadas por la predisposición a la compra de automóviles que, medidos en dólares, se abarataron sensiblemente, lo cual se tradujo en un fuerte aumento de las ventas. Así, aquella mejora parece remitir al componente “automóviles” del índice y no refleja lo que está sucediendo en el mercado de inmuebles.

En efecto, las demás variables que influyen sobre las expectativas no han mejorado. El nivel de actividad económica, la evolución de los salarios en dólares, el crédito hipotecario y las regulaciones cambiarias son materia de preocupación por estas horas. Por lo pronto, respecto a nuestro sector, el escenario futuro se ve afectado por la incertidumbre sobre el balance cambiario. Por ello, aquí, analizamos aquellas que impactan positiva y negativamente en la disponibilidad de divisas del país.

En un contexto de extrema incertidumbre, en el transcurso de octubre, se profundizó la brecha entre el dólar oficial y el paralelo, superando el 145%, mientras que el spread con el dólar CCL se ubicó por encima del 120%. En este contexto de inestabilidad del tipo de cambio, las expectativas siguen prorrogando la recuperación y el sector inmobiliario se mantiene en niveles mínimos de transacciones.

Gráfico 14. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero

Esta brecha entre las cotizaciones del dólar son centrales, dado que afectan directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas. Por un lado, en tanto impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas, por el otro, debido a que alimenta la estrategia de adelantar importaciones y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

En lo que se puede ver de octubre, se vendieron un total de USD 679 millones, a un ritmo menor que en el mismo lapso del mes anterior, como producto de las nuevas disposiciones del BCRA que limitaron fuertemente la cantidad de personas habilitadas para comprar “dólar ahorro”. Por otra parte, la variación de reservas brutas en este mismo periodo de octubre fue de USD -567 millones.

Gráfico 15. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA

Aún con este freno, quedan dudas respecto a la capacidad de los incentivos promovidos para aumentar la liquidación de divisas y, en última instancia, para descomprimir la carga sobre las reservas del BCRA y revertir la posición vendedora. El panorama parece complicarse aún mas mes a mes. En ese sentido, el último dato de comercio exterior correspondiente a septiembre mostró una fuerte disminución del superávit comercial, que pasó de un promedio mensual de USD 1300 por mes a USD 584 millones el último mes. Adicionalmente, las importaciones base devengado dieron una señal de alerta a raíz del primer incremento interanual observado (+3,1%) luego de 23 meses consecutivos en baja.

En este contexto, el stock de reservas internacionales se percibe como bajo y poco sostenible. Para analizar la capacidad real de intervención del BCRA en el mercado cambiario es necesario evaluar el nivel de reservas internacionales netas de los depósitos en USD y de ciertos préstamos (Swap Chino, DEGs, entre otros). Según el método de cálculo que se utilice, estas se ubican entre los USD 2,1 mil y los USD 5,9 mil millones, esto es, un nivel bajo para mantener la actual demanda de dólares para atesoramiento del sector privado. En el plazo de un mes, las reservas netas cayeron en 2.500 millones y la dinámica parece insostenible, sobre todo si observamos las reservas “liquidas” (sin oro).

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA

La formación de activos externos presentó en agosto –último dato disponible-, con un resultado de USD 571 millones, su quinto crecimiento interanual sucesivo impulsado por la demanda de atesoramiento de los privados. En agosto, cerca de 4 millones de personas demandaron divisas (USD 750 millones), lo que conllevó al reforzamiento de los controles cambiarios para frenar la salida de dólares.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA

Por el lado de la generación de dólares, en septiembre la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero sumó USD 1.787 Mill, resultando en una baja interanual de 14,6%. El acumulado del año hasta septiembre fue de 15.133 millones, un 12,7% menos que el mismo periodo de 2019. Ello puede explicarse por el descenso en la caída de los precios internacionales, las dificultades logísticas causadas por la pandemia, la menor molienda de los derivados de la soja, pero también por el comportamiento especulativo originado en la profunda brecha cambiaria. A lo anterior debe añadirse el riesgo de sequía, que anticipa un panorama difícil desde el lado de la generación de divisas.

Gráfico 18 Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

En conclusión, en los próximos meses la economía deberá enfrentar un escenario de extrema volatilidad cambiaria producto de la demanda sostenida de atesoramiento (fogoneada por la brecha cambiaria) y de una escasa oferta de dólares. Las medidas de profundización del “cepo” generaron mayor incertidumbre al impactar sobre las expectativas de devaluación. Ello afecta la adquisición de bienes durables y, probablemente, tal y como hemos visto en las últimas semanas, también profundice la ralentización de nuestro sector.

 


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