Radar Inmobiliario Nº16 - Agosto 2020


28 agosto 2020

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario N°16 – Agosto 2020 - Fabián Achával Propiedades

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • Durante julio se registraron 573 operaciones de compraventa de inmuebles, 52,9% por debajo de junio. Se acumulan de esta forma 26 meses de caída interanual consecutiva, igualando la racha negativa que se produjo en el sector con la instauración del denominado cepo cambiario en 2011. Nos encontramos así frente a la peor crisis de la historia del sector, tanto en magnitudes como por su duración. La pandemia y la inestabilidad cambiaria están afectando fuertemente al sector y prevalece el comportamiento wait and see.
  • Las escrituras con hipoteca presentaron –también en julio– una caída: con un total de 32 actos, marcaron un descenso del 86,4% respecto del julio de 2019 y representaron tan solo un 5,6% del total de operaciones. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró aportar el mínimo de operaciones que generaba todos los meses.
  • La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles presentó un crecimiento del 34% respecto del mes anterior. Se generaron 8,4 millones de visitas, acumulando tres meses seguidos de crecimiento, aunque aún nos encontramos por debajo de la media pre-cuarentena.
  • Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, se sigue observando un aumento interanual en la cantidad de departamentos en venta. Así, Zonaprop acumuló 27 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos, con un aumento del 3,2% interanual y del 3,7% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop , respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 16,2% y 3,8%.
  • En cuanto a los precios del sector, es manifiesta la tendencia a la baja de los valores publicados de las principales fuentes analizadas. La caída interanual más pronunciada la marcó Reporte Inmobiliario con una baja del 13,8% para agosto. Se mantiene la fuerte dispersión entre los valores de publicación y los precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. Hay tres factores que apoyan la trayectoria a la rebaja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en agosto tuvo una caída interanual de 27,8%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó un 103,4% con relación a julio de 2019 y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se encuentra en 2,1%.
  • Por el lado de las expectativas, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA presentó un nuevo deterioro del 6,2% en comparación con julio, en tanto que, a nivel anual, mostró una mejora del 22%. 
  • El mejoramiento de las expectativas a partir del acuerdo por el canje de la deuda no logró atenuar la presión sobre el dólar y la incertidumbre sobre la devaluación -ante la caída de las reservas netas- reestableció la inestabilidad en el mercado cambiario, condición básica para que el sector pueda volver a crecer.

2. Escrituras

Durante agosto se realizaron en la CABA 573 escrituras de compra de inmuebles, lo que significó una baja interanual del 82,1%. Esta es la segunda caída más acentuada en lo que va del 2020, luego de la observada durante abril (-99,7%). Con relación a junio -cuando se había vislumbrado cierta recuperación- la caída fue del 59,2%. Sin lugar a dudas, esto constituyó un nuevo retroceso que pone en evidencia que el sector continúa afectado por la cuarentena y la inestabilidad cambiaria.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Se acumulan -de esta forma- 26 meses de caída interanual consecutiva igualando la racha negativa que se produjo en el sector con la instauración del denominado cepo cambiario en 2011. Nos encontramos, así, frente a la peor crisis de la historia del sector tanto en magnitudes como por su duración.

En estos siete meses de 2020, el total acumulado de operaciones en CABA ascendió a 6866, lo que representa una caída del 63,4% en relación al mismo período de 2019. Para poner en perspectiva dicho guarismo, vale destacar que el acumulado del año iguala la cantidad de operaciones que podían haberse producido durante un mes de buen desempeño durante la vigencia de la Convertibilidad o, más acá en el tiempo, en la etapa previa a la instauración del “cepo”.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Las escrituras con hipoteca en julio también presentaron una caída: con un total de 32 actos, este descenso fue del 86,4% respecto del julio de 2019 y del 74,6% frente a junio de 2020. Hasta julio, a nivel acumulado, se realizaron 557 actos, lo que representa una caída del 62,4%. Asimismo, se redujo la participación de este tipo de operaciones en 1,7 p.p. al alcanzar un 5,6% sobre el total de las escrituras. Este es el menor registro histórico de la serie.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Para comprender el estado actual de la demanda analizamos la cantidad de visitas a los portales buscadores de inmuebles. En julio, se realizaron 8,4 millones de consultas (34% más que en el mes anterior) y se observó una suba del 110,6% respecto de abril. De este modo, se acumulan tres meses continuos de crecimiento, aunque nos encontramos aún por debajo de la media pre-cuarentena.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

3. Oferta

El stock de departamentos ofertados durante agosto siguió en alza, pese a todas las restricciones que existen para incorporar nuevos departamentos a la venta (i.e. visitar y tomar fotografías del inmueble). Dada la ínfima cantidad de ventas que existe en el mercado actual, en ausencia de estas restricciones, el aumento de propiedades en oferta probablemente habría sido mucho mayor.

De esta forma, en agosto se publicaron -en promedio- 85 mil propiedades en Zonaprop y casi 60 mil en Argenprop, aproximadamente el doble -en ambos casos- que a comienzos de 2018.

Gráfico 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

El stock de departamentos acumula 27 meses de crecimiento interanual consecutivo, en el caso de Zonaprop, y 25 meses seguidos de crecimiento, en Argenprop. Los datos de agosto muestran para éste último portal un crecimiento interanual del 16,2% y un aumento mensual del 3,8%. En Zonaprop el crecimiento interanual fue del 3,2%, mientras que a nivel mensual, del 3,7%. Esta dinámica no deja de ser sorprendente dado que, en otros períodos de crisis, la oferta solía retraerse fuertemente.

Gráfico 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4.Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se puede observar una caída en los precios de publicación de los inmuebles.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual –respecto a julio de 2019–, todos los sitios especializados marcaron caídas en los valores publicados. La baja más fuerte se observó en Reporte Inmobiliario, con una reducción del 13,8% interanual, una acumulación de 5 trimestres de caída consecutiva y en marcada aceleración. Por su lado, los valores publicados en Zonaprop tuvieron una baja del 4,5% y acumulan 13 meses de caída consecutiva. Finalmente y de acuerdo a Properati, la baja fue del 2,8% interanual, con 5 meses de caída acumulada. En todos los casos, el proceso se encuentra en aceleración.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, el comportamiento es menos uniforme. Por un lado, Zonaprop  acumula 16 meses de caídas -con una máxima del 0,7% para julio-, mientras Properati marcó en los últimos dos meses pequeños aumentos.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

Como se viene resaltando desde la serie de informes previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los precios de publicación y de cierre. Desde mediados de 2018, se registra una diferencia de entre 10 y 30% entre ambos precios, por lo que los valores de publicación no parecieran estar mostrando con claridad las condiciones en que se encuentra el mercado.

Un informe reciente de Remax sobre precios de cierre por barrio, ha mostrado porcentajes de negociación que oscilan entre 8% y 13% con respecto al valor de publicación. Sin embargo, dicho informe muestra tickets promedio bajos para ciertos barrios –como por ejemplo, Recoleta– y, por lo tanto, consideramos que solo son indicativos de lo que sucede en los departamentos más pequeños que –por lo general– mantienen un valor del m2 superior a la media.

Tabla 1. Fuente: Remax

Ante este escenario, nos interesa destacar los factores que podrían contribuir a la profundización de la caída de los precios.

Un primer elemento a considerar es el costo de la construcción medidos en dólares. Este constituye (junto al precio de la tierra) una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica disminución que tuvo este costo (desde mayo de 2017) ejerce una fuerte presión sobre todo el mercado, y no sólo sobre las unidades de pozo o a estrenar. Según Reporte Inmobiliario, en agosto, el costo de la construcción por m2 en dólares se ubicó en USD 468, registrando una caída del 27,8% interanual y 3,2% mensual. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, esto debería presionar fuertemente sobre el precio de los departamentos usados

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

El segundo factor a considerar es la baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador es el reflejo del rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). Durante julio, de acuerdo a Zonaprop, la rentabilidad bruta marcó una nueva baja y se sitúa en el 2,1% anual, continuando en valores mínimos dentro de la serie. La rentabilidad neta de los alquileres rondaría aproximadamente el 1,5%.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop.

Finalmente, el último factor es el indicador combinado del esfuerzo en términos de salario para comprar un departamento de 60m2, que hoy se encuentra en máximos históricos. La cantidad de salarios promedio en dólares requeridos para la adquisición de un inmueble en este año viene presentando una suba sin precedentes: en solo tres meses, esta variable se disparó un 105,7%. En julio de 2020, se necesitaron 338,5 salarios para comprar un departamento de 60m2, más que el doble de lo que se necesitaba un año atrás (166,5 salarios).

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Properati, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ambito.com.

5.Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC muestra cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables para este mes. La predisposición para la compra de bienes durables creció un 18,9% frente a julio y mejoró respecto a agosto del año pasado en un 42,9%, marcando -por lo tanto- una muy fuerte mejora en las perspectivas.

Gráfico 13. Fuente: ICC, UTDT.

Asimismo, la predisposición a la compra de automóviles y casas en CABA exhibió una nueva baja mensual, con una caída del 6,2%, aunque no obstante ello, tuvo una mejora del 22% respecto de agosto de 2019.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

Las variables que influyen sobre las expectativas de compra a nivel agregado son múltiples: nivel de actividad económica, evolución de los salarios en dólares, crédito hipotecario, regulaciones cambiarias y, como condición básica, cierto grado de estabilidad económica, entre las principales. Ahora bien, en nuestro país todas estas están íntimamente relacionadas al balance cambiario y, por dicha razón, en esta sección analizamos aquellas que impactan positiva y negativamente en la disponibilidad de divisas del país.

El mejoramiento de las expectativas a partir del acuerdo por el canje de la deuda no logró atenuar la presión sobre el dólar y la incertidumbre sobre la devaluación -ante la caída de las reservas- reestableció la inestabilidad en el mercado de cambios. En la tercera semana agosto, la brecha entre el dólar oficial y el paralelo tuvo un promedio de 80,7%, creciendo más de 3 p.p. con relación al resto del mes. Mientras que la brecha entre oficial y el contado con liquidación se situó en el 80%, luego sostenerse en el promedio del 64,3% entre julio y mediados de agosto.

Gráfico 15. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

La brecha cambiaria afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas internacionales por los incentivos negativos para (no) liquidar divisas, debido a la estrategia de adelantar importaciones y, por último, por el incentivo que supone para la compra de divisas oficiales y su posterior venta al valor paralelo para obtener una ganancia. Si bien en julio el superávit comercial arrojó un saldo positivo de USD 1476 millones, el BCRA no logró incrementar sus reservas brutas debido -principalmente- a la demanda de dólares para atesoramiento. En el transcurso de este mes, debió vender USD 801 millones para contener el dólar, mostrando el mayor registro desde el máximo de USD 679 millones de mayo. 

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Teniendo en cuenta la variación de reservas brutas de USD – 294 millones en el mes de agosto, se traza una dinámica que corre riesgo de volverse insostenible en el corto plazo, más aun si se tienen en cuenta las reservas netas. Estas se ubican entre los USD 4.000 y los USD 8 mil millones (según el método de cálculo), esto es, un nivel bajo para mantener la actual demanda de dólares para atesoramiento del sector privado.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

La formación de activos externos había alcanzado en junio su tercer crecimiento interanual sucesivo. En dicho mes sumó USD 529 millones, en un contexto de controles y nuevas restricciones de acceso al mercado de cambio. Los datos no oficiales de julio y agosto muestran fuertes incrementos y, por lo tanto, se esperan nuevas medidas en las próximas semanas, que seguramente impactarán en la brecha cambiaria y en el sector inmobiliario.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por el lado de la generación de dólares, durante julio la liquidación de divisas de exportadores de cereales y oleaginosas tuvo una segunda suba interanual de 1,9%, luego del crecimiento de 5,6% en junio, totalizando los USD 2.296 millones. Aunque marca una mejora tras la retracción de los primeros meses del año, el acumulado en estos siete meses es 10,6% inferior al del mismo periodo de 2019; ello puede explicarse por el descenso en la caída de los precios internacionales del sector, la merma de las exportaciones de productos derivados, las dificultades logísticas causadas por la pandemia, pero también al comportamiento especulativo debido a la brecha cambiaria. A lo anterior, debe añadirse el riesgo de sequía, que anticipa un panorama difícil desde el lado de la generación de divisas.

Gráfico 19. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA (Cámara de la Industria Aceitera de la República Argentina) - CEC (Centro Exportador de Cereales).


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