Radar Inmobiliario Nº14/15 - Junio/Julio 2020


28 de julio 2020

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario N°14/15 – Junio/Julio2020 - Fabián Achával Propiedades

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • La actividad inmobiliaria tuvo un ligero repunte a partir de mayo, luego de verse paralizada en abril de este año a causa de las restricciones del aislamiento social preventivo y obligatorio (ASPO). Durante junio se registraron 1405 operaciones, 106,3% más que en mayo. A pesar de que estos datos representan una caída interanual del 47,8%, implican un retorno a los valores del primer trimestre, previo a la crisis por la pandemia de COVID-19. Se realizaron 126 escrituras con hipotecas acumulando hasta junio un total de 399, lo que muestra una disminución del 68% interanual.
  • En la nueva etapa del ASPO, la actividad inmobiliaria ha sido parcialmente habilitada, esto es, las visitas a los inmuebles continúan fuertemente restringida; esto pone un techo a la cantidad de operaciones que se pueden realizar.
  • Para una tener una visión más actualizada de la situación de la demanda, hemos analizado las visitas a los portales buscadores de inmuebles. Los datos de junio marcan un total de 6,4 millones de consultas, lo que muestra un crecimiento 11% frente a mayo. Sin embargo, estos valores continúan muy por debajo de la media pre-pandemia.
  • Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, se sigue observando un aumento interanual en el stock de departamentos en venta. Zonaprop acumula 26 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos, con un crecimiento interanual del 1,1% y mensual del 3,1%,  mientras que Argenprop presentó una caída mensual de 2,4% y un aumento interanual de 15%.
  • Continúa la fuerte dispersión que existe entre los valores de publicación y los precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. Consideramos que la confluencia de varios factores tiende a empujar a una baja persistente en los valores de publicación: 1) la caída en el costo de construcción en dólares (que en junio tuvo una caída interanual de 39,6%), 2) la reducción en la rentabilidad bruta de los alquileres que, con una disminución del 34%, alcanzó su nuevo mínimo histórico de 2% y 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento –medido en cantidad de salarios en dólares– aumentó un 90% en relación a junio de 2019.
  • Por el lado de las expectativas para el sector, desde mediados de julio se amplió la brecha entre el dólar oficial y el paralelo a más del 85%, lo que podría limitar la demanda en el sector inmobiliario a través de la merma en el poder de compra de los salarios en dólares. Asimismo, esta diferencia podría influir en las expectativas de suba del tipo de cambio y explicar, a su vez, la menor dinámica del sector agro-exportador, principal driver de demanda, en los próximos meses. En el primer semestre, la liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero tuvo una la baja de 13,2% frente al mismo período de 2019. En este contexto, la formación de activos externos fue compatible con los controles cambiaros actuales, que afectan directamente al sector inmobiliario debilitando la demanda. Estos ascendieron a 337 millones en mayo, esto es, un 106% más que abril.
  • Finalmente, la predisposición para la compra de bienes durables en CABA –pese a tener una caída respecto de junio del 5,8%– acumula 3 fuertes subas interanuales consecutivas, con un aumento para julio del 27,8% superior al de julio de 2019.

2. Escrituras

En junio, la cantidad de escrituras mostró una mejora respecto de los dos primeros meses del trimestre: se realizaron 1405 operaciones, 106,3% más que las efectuadas durante el mes de mayo. Sin embargo, estos valores muestran una caída interanual del 47,9%, con lo cual se mantiene la tendencia descendente iniciada en mayo de 2018.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Durante junio se reanudaron las operaciones con hipotecas: se registraron un total de 126, lo que representa el 9% del total de escrituras del mes. Con 42 operaciones en mayo se había percibido un leve repunte respecto de abril, mes en el que no se habían registrado operaciones de este tipo por el aplazamiento de las decisiones para la compra de bienes durables. Hasta este semestre, se totalizaron 339 escrituras con hipotecas, 68% menos que en mismo periodo de 2019.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Dado el rezago que existe en la publicación de datos, para tener una aproximación del estado actual de la demanda de bienes durables, tomamos como referencia la cantidad de visitas a los buscadores web más importantes. Luego del piso alcanzado en abril, en junio se pudo observar un crecimiento del 11% respecto de mayo y del 60% en comparación con abril.  Así y todo, las 6,4 millones de consultas de consultas de junio se situaron por debajo de las alcanzadas en enero (10,7 millones de consultas), mes estacionalmente bajo en términos de consultas.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

Si bien la actividad inmobiliaria tuvo un ligero repunte a partir de junio, parece haberse estabilizado en los niveles pre-pandemia del primer trimestre del año, es decir en un promedio de 1400 escrituras. Esta cantidad de operaciones se encuentra, sin embargo, muy por debajo de los promedios observados desde mayo de 2018, donde el nivel de actividad promedió las 3500 escrituras por mes.

Con el dato de escrituras de junio se acumulan 25 meses caída interanual consecutiva. Como venimos señalando a lo largo de las publicaciones del Radar, la crisis actual ya superó en duración a la del 2001 y a la de 2008/9, siendo solamente sobrepasada en gravedad por el período posterior a la instauración de las restricciones cambiarias (“cepo”) de 2011 (coyuntura en la que se habían acumulado 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones). Con el impacto de la pandemia de COVID-19, ya no quedan dudas de que ésta va a constituirse como la crisis inmobiliaria más profunda y de más larga duración de la historia del país.

La profundidad y extensión de la crisis que enfrenta el sector pueden explicarse en los siguientes variables:

  1. Macroeconómicas y regulatorias. la ausencia de un sendero estable de tipo de cambio y el aumento del spread entre el tipo de cambio oficial y los alternativos generaron alta volatilidad y fomentaron comportamientos especulativos por el lado de la liquidación de divisas, sustrayendo un canal importante de oferta de dólares que vertía el exceso de divisas al sector del real estate. La regulación a la compra de dólares (“cepo”) y el impuesto del 30% para la compra de divisas afectaron directamente el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares.
  2. Salarios en dólares. Caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares.
  3. Hipotecas. La desaparición de las hipotecas sustrajo un componente de la demanda e impidió el encadenamiento de operaciones en el sector.
  4. Impositivas y regulación de los alquileres. El aumento en el impuesto a los bienes personales desincentivó aún más la inversión en propiedades, en un contexto donde la renta bruta de los alquileres se encontraba ya en mínimos históricos. La nueva ley de alquileres, por su parte, generó incertidumbre tanto por el lado de la oferta como por el lado de los inquilinos.
  5. Expectativas. El deterioro en el nivel de expectativas a nivel macroeconómico, que ya venía desde mayo de 2018, sumado al cambio de gobierno y al proceso de renegociación de la deuda llevaron a las personas a postergar las decisiones de compra de bienes durables.
  6. Pandemia. La pandemia de COVID-19 y el aislamiento preventivo implementado impidieron el normal ejercicio de la actividad en toda la cadena del sector, desde el corretaje inmobiliario a los actos notariales.

2. Oferta
La contracara de la caída en las escrituras que se mantiene desde 2018 ha sido el aumento del stock de departamentos ofrecidos en Zonaprop y Argenprop. Con excepción del mes de abril (cuando la cantidad de departamentos publicados por Zonaprop se redujo por la necesidad de las inmobiliarias de disminuir la inversión publicitaria para enfrentar la crisis), la oferta de inmuebles mantiene una dinámica creciente en términos interanuales.

Gráfico 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

En términos mensuales, Zonaprop muestra –ya por tercer mes consecutivo– aumentos en el stock de departamentos publicados: en julio, llegó a 82.129, registrando un crecimiento del 3,1% con relación al mes anterior y del 15% interanual.

En Argenprop la evolución del stock de departamentos se mantuvo más estable, hasta julio de 2020. Durante este mes, la cantidad de departamentos usados fue 15% mayor a un año atrás, a pesar de registrarse una caída respecto del mes pasado del 2,4%.

Gráfico 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4. Precios

Los precios de publicación de Zonaprop muestran 12 meses de descenso en aceleración. Durante junio presentaron una caída interanual del orden de 3,9%, al igual que los valores de Properati, que percibieron una rebaja de 2,6%.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, los valores de publicación de Zonaprop también continuaron su declive. En junio los precios publicados en este portal fueron un 0,7% menores a los de mayo. En el caso de Properati, los precios publicados crecieron 0,6%, por lo que se revirtió la tendencia de tres meses de caídas consecutivas.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

Como fue remarcado en el informe anterior, es clara la divergencia entre los precios de publicación y los precios de cierre. Desde mediados de 2018, se registra una diferencia de entre 10 y 30% entre ambos datos, por lo que los precios de publicación estarían perdiendo precisión para manifestar las condiciones actuales del mercado. Esta caída de los precios de los inmuebles podría intensificarse, debido a la presión a la baja que implica el menorcosto de construcción en dólares sobre el precio de los departamentos. Según Reporte Inmobiliario, el referido costo de la construcción (medido en dólares) presentó una caída interanual del 39,6% y una suba de 5,1% intermensual. En relación con el pico alcanzado en mayo de 2017, tuvo una disminución del 59,3%.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

La caída en la rentabilidad del alquiler es otro indicador de la sobrevaluación de los inmuebles. En junio tuvo un nuevo mínimo histórico de 2% en promedio. Ello implicó una caída de este indicador de 34% respecto a junio de 2019. Sin embargo, y de acuerdo al registro de INDEX CABA de Zonaprop de junio, esta rentabilidad presenta una gran dispersión que va de 1,7% a 2,9% según el barrio.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

Por último, el dato de la cantidad desalarios promedio en dólares requeridos para la adquisición de un inmueble también resulta de central para observar la relación entre el poder de compra de los trabajadores y el precio de los inmuebles. En abril de este año se necesitaron 277,9 salarios para comprar un departamento, 50,3% más que en abril de 2019. Sólo dos meses después, en junio de 2020, fueron necesarios 339 salarios y medio llevando dicha ratio a una diferencia de 90% respecto a un año atrás. La erosión del poder de compra de los salarios es otro de los factores que lleva a replantearse hasta qué punto los niveles actuales de precios son sostenibles.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Properati, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ambito.com.

5. Expectativas

El deterioro de las expectativas condujo al recalentamiento de la brecha cambiaria. Después de haber alcanzado un máximo de 96,6%, la brecha entre el dólar oficial y el paralelo –entre junio y mediados de julio– mantuvo un promedio de 73%. Sin embargo, desde mediados del corriente mes inició nuevamente un proceso de suba que llevó la diferencia a más del 85%. Estos valores reavivan las alertas sobre la estabilidad el tipo de cambio, que impacta sobre el componente de la demanda del sector y presiona sobre los precios de los inmuebles.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Por el lado de la oferta de divisas, la liquidación por parte del complejo oleginoso-cerealero totalizó USD 2344 millones en junio, marcando un crecimiento interanual de 5,6% para el mismo mes y una mejora de 20,5 % respecto a mayo. Esta suba parece estar asociada a la baja liquidación de meses anteriores originada en el adelanto de exportaciones por unos USD 4.600 millones durante noviembre y diciembre de 2019. Esto pone también en perspectiva la baja de 13,2% que registró el primer semestre de 2020 acumulado (que totalizó USD 9307 millones) respecto al mismo período de 2019.

Gráfico 13. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA (Cámara de la Industria Aceitera de la República Argentina) - CEC (Centro Exportador de Cereales).

En relación a la demanda de divisas, la formación de activos externos (FAE) de mayo fue de 377 millones y registró un crecimiento intermensual de 106%. Este valor representa una suba significativa, sobre todo teniendo en cuenta el contexto de estrictos controles cambiarios. Esto llevó a reforzar las medidas regulatorias dispuestas por diferentes agencias de gobierno durante los meses observados, todas las cuales han tenido su reflejo en las divergencias observadas en los tipos de cambio oficial, MEP, CCL y Blue.

Gráfico 14. Fuente: elaboración propia en base a datos del BCRA.

Finalmente, tomamos una de las preguntas clave del Índice de Confianza del Consumidor (ICC) publicado por la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), para aportar una perspectiva de las expectativas de consumo de bienes durables.

En julio la predisposición para la compra de bienes durables fue 175% mayor que abril y mostró una mejora interanual 6,6%. No obstante, este nivel de confianza sigue siendo débil y similar las últimas crisis de Argentina.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Si bien en julio la predisposición a la compra de automóviles y casas en la Ciudad de Buenos Aires exhibió una baja de 5,8% respecto a junio, acumula tres meses de fuerte crecimiento interanual. En julio el indicador de confianza fue 27,8% superior al de julio de 2019.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.


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