Radar Inmobiliario Nº12/13 - Abril/Mayo 2020


31 de mayo 2020

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario N°12/13 – Abril/Mayo 2020 - Fabián Achával Propiedades

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • El aislamiento social, preventivo y obligatorio decretado por el Poder Ejecutivo -que comenzó a regir el 20 de marzo de 2020 como respuesta frente al avance de la pandemia de COVID-19/coronavirus- paralizó la actividad inmobiliaria casi al 100%.
  • Este cierre se dio sobre un sector que ya se encontraba en estado agónico. En efecto, los registros de escrituras mensuales venían -mes a mes- marcando mínimos históricos y el año 2019 había cerrado como aquel con menor cantidad de operaciones registradas de la historia.
  • Hasta febrero de 2020, la crisis inmobiliaria podía ser explicada únicamente por factores domésticos con componentes fuertemente idiosincráticos. Desde el inicio de la pandemia, se sumaron a este escenario diversos elementos del contexto internacional: shock en el mercado de capitales y en los flujos de capitales internacionales, shock en el precio de los commodities y depresión del comercio internacional, en un contexto donde la principal potencia del mundo (EEUU) pasó de estar en mínimos históricos de desempleo a niveles similares a los de la crisis de 1929.
  • La pandemia de COVID-19 está impactando de lleno en la economía del país configurándose tanto como un shock de oferta negativo (operando por el lado de la producción de las empresas), como un shock de demanda negativo (operando por el lado de los ingresos de las familias). Ambos elementos deterioran fuertemente la macroeconomía, los ingresos y las expectativas en general, agregando un nuevo driver negativo para el sector inmobiliario.
  • En este contexto, los últimos datos de abril -con el impacto pleno del confinamiento obligatorio- no trajeron ninguna sorpresa: se realizaron tan sólo 7 escrituras, lo que representa una caída del 99,5% en relación a marzo. Por supuesto, no existe precedente a una cantidad de operaciones tan baja en toda la historia. Con este dato, se acumulan 23 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. Con el impacto de la pandemia de COVID-19, ya no queda duda que esta crisis va a constituirse como la crisis inmobiliaria más profunda y de más larga duración de la historia del país.
  • Es importante remarcar que si bien la actividad inmobiliaria quedó habilitada en la C.A.B.A a partir del día 14 de mayo, sólo pasaron a estar permitidas las tareas administrativas, quedando imposibilitadas las visitas a inmuebles por parte de clientes potenciales. Por lo tanto, las operaciones del sector de real estate siguen restringidas en la práctica a las reservas efectuadas con anterioridad al aislamiento obligatorio, o para aquellos compradores que deciden avanzar en su compra mediante visitas virtuales. Por supuesto, tampoco podemos excluir un escenario donde tanto el comprador, como la inmobiliaria y los vendedores actúen por fuera de la ley y realicen visitas presenciales que luego deriven en una escritura traslativa de dominio. Asumimos que esto, de ocurrir, solo pueda darse en forma muy marginal. En este sentido, los datos de mayo continuarán con un fuerte impacto del confinamiento y podemos anticipar una cantidad muy baja de operaciones.
  • Si bien la crisis del sector es profunda, los últimos datos disponibles sobre cantidad de operaciones reflejan únicamente el impacto del confinamiento y no la coyuntura real del sector. Una visión más ajustada al estado actual de la demanda se puede encontrar en los datos de visitas a los principales portales buscadores de inmuebles. La caída de las visitas entre enero y abril de 2020 para todos los principales portales -considerados en forma agregada- es del 62,7%. Por el lado de las consultas que reciben las inmobiliarias se estima un caída del 80%.
  • La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial del stock de propiedades ofrecidas desde marzo del 2018. Con el mes mayo de 2020, se acumulan 22 meses de crecimiento interanual sin interrupción de la oferta de departamentos en Argenprop, con un incremento interanual del 23,9%. Durante estos meses el principal portal de búsquedas mostró fuertes caídas en la cantidad de inmuebles publicados, debido principalmente a los problemas económicos que enfrentan las inmobiliarias para mantener la inversión en publicidad.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la reducción en la cantidad de operaciones generan una doble presión para la caída de los precios. En los últimos meses, se puede observar una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios en franca aceleración. El dato de Reporte Inmobiliario es el más contundente, con una caída interanual del 11,4% para el mes de mayo. Zonaprop, por su parte, acumula 9 meses de caídas interanuales y en abril tuvo la mayor baja mensual desde que publica datos.
  • Los precios de publicación han dejado de ser un buen termómetro de la coyuntura del sector, dada la gran dispersión existente y la brecha de entre un 10 y 30% entre los valores de publicación y de cierre (que se observa durante los últimos meses y que venimos señalando en los informes anteriores). Desde el lado estrictamente inmobiliario, entendemos también que la profundización de la crisis por el COVID-19 va a acelerar la caída de los precios de los inmuebles, quizás no tanto por el lado de la demanda -que ya estaba haciendo ofertas muy agresivas-, pero sí por el lado de los vendedores, que seguramente estarán más abiertos a re-publicar sus departamentos en precios más ajustados.
  • Existe un creciente consenso dentro de los principales referentes del sector sobre una baja generalizada y de importante magnitud en precios.
  • Los principales indicadores que apoyan esta afirmación son los siguientes: a) la fuerte caída en los costos de construcción (que se sitúa en mínimos históricos de los últimos 13 años, habiendo caído 60% desde el máximo de 2017), b) la caída en la rentabilidad bruta de los alquileres (que se encuentra en su mínimo histórico, rozando el 2,4% anual ),y c) la fuerte suba en el esfuerzo necesario en términos de salarios medidos en dólares para comprar un inmueble (que se duplicó respecto del promedio de los últimos años).
  • Por el lado de las expectativas, la combinación del “cepo”, el impuesto a la compra de divisas, la incertidumbre respecto de la negociación de la deuda externa y el impacto de la cuarentena sobre la economía, recalentó la brecha entre los tipos de cambios paralelos y el oficial, que ha llegado a un máximo de 96% para el caso del “blue”. Este indicador es muy relevante en el sector inmobiliario dado que la estabilidad del tipo de cambio es una condición necesaria (aunque no suficiente) para su recuperación.
  • Esto genera una expectativa fuerte de devaluación del tipo de cambio oficial y trae aparejado un comportamiento marcadamente especulativo por parte de diferentes actores, entre ellos los exportadores.
  • La liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero para el acumulado del año asciende a USD 5018 millones, esto es, el menor nivel de liquidaciones en 13 años, generando mayor presión sobre el tipo de cambio.
  • La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) aumentó fuertemente durante mayo para la C.A.B.A, aumentando un 154,4% en relación a abril y un 3,1% en relación al mismo mes del año pasado. Si bien la base de comparación a nivel mensual es extremadamente baja, la buena noticia es que parece que el indicador parece haber tocado su piso.

2. Escrituras

Los datos de escrituras del mes de abril no fueron sorpresivos. La “cuarentena” decretada por el Gobierno Nacional imposibilitó que los actores que intervienen en el mercado inmobiliario pudieran desplazarse, motivo por el cual, se realizaron tan solo 7 operaciones durante todo el mes.

Esta inédita situación de confinamiento paralizó al 100% un mercado que venía ya en marcado declive. Antes del aislamiento social implementado, el sector inmobiliario ya se encontraba en caída libre debido al combo de extrema volatilidad, riesgo país creciente, incertidumbre sobre el desarrollo de la renegociación de la deuda externa y disparada de la brecha entre las diferentes cotizaciones del. En este contexto los actores continuaron con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables.

Al mismo tiempo y como venimos señalando, los compradores -ante coyuntura signada por un tipo de cambio alto, volatilidad cambiaria y devaluaciones periódicas- buscan hacer valer sus dólares con ofertas muy agresivas. Los vendedores, por su lado, no parecen tan dispuestos a convalidar la baja de precio y en ese contexto las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas de imposible postergación. Con la cuarentena, las pocas operaciones existentes casi desaparecieron, limitándose seguramente a aquellas que se podían firmar aduciendo razones de fuerza mayor.

Con todo, en abril se realizaron 7 escrituras, es decir, un 99,5% respecto a marzo. Por supuesto no existe precedente a una cantidad de operaciones tan baja en toda la historia del mercado inmobiliario argentino. Con este dato, se acumulan 23 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones.

Gráficos 1 y 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como venimos señalando a lo largo de las publicaciones del Radar, la crisis actual ya superó en duración a la del 2001 y a la de 2008/9, siendo solamente sobrepasada en gravedad por el período posterior a la instauración de las restricciones cambiarias (“cepo”) de 2011. En dicha oportunidad, se habían acumulado 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones. Con el impacto de la pandemia de COVID-19, ya no quedan dudas de que ésta va a constituirse como la crisis inmobiliaria más profunda y de más larga duración de la historia.

Como era de esperarse, en abril no se realizaron operaciones con créditos.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Con el objeto de tener alguna aproximación al estado actual de la demanda de inmuebles o el “humor” de los compradores, hemos analizado las visitas a los principales portales de búsqueda inmobiliaria del país. Como puede observarse en el gráfico N°4, la caída de las visitas entre enero y abril de 2020 para todos los principales portales -considerados en forma agregada- es del 62,7%. Se trata de un “piso” de caída, dado que enero es un mes estacionalmente bajo de visitas por las vacaciones. De hecho, las visitas de Zonaprop para el mes de abril fueron tan solo de 1,95 millones, mientras que el promedio mensual de visitas reportado por ellos es de 6,5millones, lo que representa una caída del 70%. La reducción de las consultas a las inmobiliarias es aún mayor y se estima en un 80%.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

3. Oferta

Como ya hemos observado desde los inicios de la presentación de este informe, la contracara de la notoria caída en las operaciones ha sido el aumento exponencial –desde marzo del 2018– del stock de propiedades ofrecidas.

Durante los meses de abril y mayo la situación económica de las inmobiliarias llevó a que una buena parte de las ellas diera de baja sus abonos con Zonaprop, el principal portal de búsqueda y, por tanto, el más costoso en términos de inversión. De esta forma, el stock de departamentos allí publicados pasó de 90.800 en marzo a 74.700 en promedio en mayo, lo que representó una caída del 17,7%.

Pero esta merma en el stock ofertado en Zonaprop no responde tanto a una decisión de los propietarios de retirar sus inmuebles de venta, como a una cuestión estrictamente económica de las inmobiliarias.

Por lo explicado, para analizar la dinámica de la oferta es más conveniente evaluar la evolución del stock de departamentos en venta de Argenprop. Con el mes de mayo, se acumulan 22 meses de crecimiento interanual ininterrumpido, con un aumento del 23,9% interanual. No obstante ello, se observa una caída mensual del 1,9% que habrá que seguir monitoreando para saber si se trata de un cambio de tendencia en el stock de departamentos en venta o una condición coyuntural.

Es importante tener en cuenta que estos dos meses de confinamiento no sólo afectaron la demanda sino también la oferta y, por lo general, las inmobiliarias no han podido incorporar nuevos departamentos a la venta dado que los propietarios no siempre están dispuestos a tasar en forma remota. Además y dado que las tareas de home staging y fotografía de los inmuebles se han profesionalizado, durante esta etapa no fue posible enviar a los fotógrafos para poder publicar los departamentos en forma adecuada.

En resumen, los análisis de stock de oferta en términos comparados a nivel mensual e interanual deben tener todos estos aspectos en cuenta. Es por ello que podemos afirmar que, en cierto modo, la oferta de inmuebles no se ha retraído. El comportamiento estilizado de retirar la propiedad de la venta en período de crisis, solía obedecer a la estrategia de wait and see por parte de los propietarios y esto no se verifica actualmente. Por el contrario, el stock de propiedades en venta sigue creciendo y esto presiona fuertemente sobre los precios.      

Gráficos 5 y 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de ZonaProp y Argenprop

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican que la demanda y la oferta claramente no van en caminos convergentes: las operaciones de compraventa acumulan 23 meses de caída interanual mientras que la oferta de departamentos acumula 22 meses de crecimiento interanual, con un aumento de 23,9% para el mes de mayo. Esta primera combinación de factores sin lugar a duda implica una fuerte presión a la baja a los inmuebles.

Desde la devaluación de mayo de 2018, se observa un cambio de tendencia en los precios que comenzó con una leve caída en los valores de publicación -precios de lista- para luego pasar a una etapa de marcada aceleración.

En la comparación interanual, los datos de Reporte Inmobiliario muestran una caída del 11,4% interanual en mayo, lo que indica una fuerte aceleración respecto del dato de febrero.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario

Por otro lado, los datos de ZonaProp muestran 9 meses de caída consecutiva, con un valor interanual en relación a marzo del orden del -3,3%, mientras que los de Properati muestran, una caída del -1,7% interanual. En resumen, podemos concluir que la disminución de los precios se está acelerando mes a mes.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp y Properati

A nivel mensual, los datos comienzan a reflejan una mayor homogeneidad: incluyendo a abril, ZonaProp muestra una acumulación de 14 meses de pequeñas caídas consecutivas.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, ProperatiyReporte Inmobiliario

Es importante subrayar que desde agosto del año 2018 se evidencia una creciente divergencia entre los valores de publicación promedio y los precios promedio de cierre de las operaciones, que pasaron de un promedio histórico del 5% a valores que oscilan en la actualidad entre el 10% y el 30% por debajo del precio de publicación. Por supuesto, este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva muchos meses publicado y, además, varía fuertemente según los barrios. Con todo, los precios de publicación han dejado de ser un indicador de precio en las actuales condiciones de mercado.

Entendemos también que la profundización de la crisis por el COVID-19 va a acelerar la caída de los precios de los inmuebles; quizás, no tanto por el lado de la demanda -que ya estaba haciendo ofertas muy agresivas-, pero sí por el lado de los vendedores, que seguramente estarán más predispuestos a republicar sus departamentos en precios más ajustados.

Existe, además, una segunda combinación de factores que nos lleva a concluir que los precios de publicación y de cierre van a seguir en un sendero fuertemente descendente. El primero de ellos es el costo de la construcción medido en dólares. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, esto debería presionar fuertemente sobre el precio de los departamentos usados.

Desde las devaluaciones de mayo de 2018 y las posteriores al resultado de las P.A.S.O. del 2019, se observa una fuerte caída en los costos de la construcción medidos en dólares, que se sigue constatando hasta el día de hoy. Según Reporte Inmobiliario, los costos en USD se sitúan en un mínimo histórico, cayendo un 38,5% interanual y 51,5% acumulado desde la devaluación de mayo de 2018. Respecto del máximo de mayo 2017, la caída acumulada es del 60%.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario

Otro de los indicadores para analizar la sobrevaluación de los inmuebles es la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante abril de 2020 y de acuerdo a los datos de Zonaprop, la rentabilidad bruta marca una nueva baja y se sitúa en el 2,4% anual, es decir, que registra un nuevo mínimo histórico. Con estos guarismos, la rentabilidad neta de los alquileres rondaría aproximadamente el 1,5%.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal ZonaProp

Finalmente, nuestro último indicador combinado es el esfuerzo en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. Este indicador analiza simultáneamente la dinámica de los salarios locales medidos en dólares con los valores de publicación de los inmuebles. Conjuntamente con el costo de la construcción, resulta de central relevancia porque permite considerar en paralelo la dinámica de los salarios a nivel local y la evolución del dólar. Un aumento desproporcionado y persistente de esta ratio, sin lugar a dudas evidencia que los precios de los inmuebles están desalineados respecto del poder de compra de los ciudadanos y, por lo tanto y al traducirse en una menor demanda sostenida de inmuebles, presiona los precios a la baja.

En concreto, la cantidad de salarios promedio de los trabajadores registrados necesarios para comprar un departamento usado de 60 metros aumentó un 45% interanual: mientras que entre enero de 2014 y diciembre de 2016, el promedio de meses necesarios fue de 133, actualmente se requieren 265 salarios/meses para comprar un departamento, lo que indica que el esfuerzo necesario se duplicó.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Properati, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ambito.com.

5. Expectativas

La combinación del “cepo”, el impuesto a la compra de divisas, la incertidumbre respecto de la negociación de la deuda externa y el impacto de la cuarentena sobre la economía recalentó la brecha entre los tipos de cambios paralelos y el oficial, que ha llegado a un máximo de 96% para el caso del denominado dólar “blue”.

Como analizamos en el apartado anterior, en un contexto de controles cambiarios, esta brecha genera en una merma del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, pero -sobre todo- supone una clara limitación sobre un componente central de la demanda en el sector inmobiliario, reeditando a su vez el debate sobre la sostenibilidad de los niveles actuales de precios en el sector. A su vez, estos niveles de spread encienden las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Otra de las variables que monitoreamos para este informe es la política de liquidación de divisas, dado el impacto que tiene sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que tienden a volcarse a la adquisición de bienes durables como reserva de valor.

La liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero durante abril fue de USD 1524 millones, lo que representa una caída del 20,4% interanual. Por su parte, la liquidación acumulada del año asciende a USD 5018 millones, esto es, el menor nivel en 13 años. En parte, ello se debió a 1) la estrategia de adelantamiento de liquidaciones de fines del año 2019, 2) las bajas de los precios internacionales por la crisis internacional del COVID-19, 3) problemas a lo largo de la cadena logística que comenzaron a producirse por la misma razón y que 4), en un contexto de una brecha entre el dólar oficial y el paralelo tan elevada, el incentivo tiene claramente a retrasar liquidaciones esperando un nuevo nivel de tipo de cambio oficial.

Gráfico 14. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA (Cámara de la Industria Aceitera de la República Argentina) - CEC (Centro Exportador de Cereales).

Otro dato clave para medir la presión sobre el mercado cambiario y las expectativas es la formación de activos externos (FAE). El recrudecimiento de los controles cambiarios ha logrado contener la hemorragia de dólares y, sin lugar a dudas, ayudó a disminuir la volatilidad del tipo de cambio oficial. El dato de marzo de 2020 mostró que la FAE fue tan solo de 110 millones de dólares, lo que representa una significativa caída.

No obstante ello, como venimos diciendo,el “cepo” y el nuevo impuesto del 30% a la compra de divisas afectan directamente al sector inmobiliario debilitando la demanda, a través de la disminución del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares.

Gráfico 15. Fuente: elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por último y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) y que se construye a partir de la realización de encuestas a consumidores e incluye una de las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (“¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”).

En términos agregados y a nivel nacional, en mayo la predisposición para la compra de bienes durables mejoró un 88% en relación a abril. En la comparación interanual la suba fue del 9,3%, luego de haber tocado un piso el mes pasado.

Pese a ello, estos guarismos continúan mostrando una predisposición de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante las más severas crisis argentina, como la de  2001, la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.

Una mirada más amplia del ICC a nivel de la C.A.B.A. y con apertura en el subíndice “Automóviles y Casas” nos permite señalar que la predisposición para la compra de bienes durables que requieren mayor inversión aumentó sensiblemente en mayo, con una suba del 154,4% en relación a abril y un 3,1% en relación al mismo mes del año pasado.

Pese a ello, es importante remarcar que la base de comparación a nivel mensual es extremadamente baja dado que tocó piso por el efecto de la cuarentena. La buena noticia, que también se ve reflejada en la comparación internacional, es que dicho piso parece haberse superado y, por ello, las perspectivas podrían estar mejorando. Dicho esto, la predisposición a la compra de automóviles y casas continúan en registros mínimos históricos, aún por debajo de los valores de la crisis del “cepo” de 2013/14 y la crisis de 2008/9 y tendremos que ver cómo evoluciona el indicador el mes que viene para saber si ya se tocó el piso.

Gráfico 17. Fuente: ICC, UTDT.

 


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