Radar Inmobiliario N°10 - Febrero 2020


7 de marzo 2020 

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario Nº10 - Febrero 2020 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • La crisis inmobiliaria continúa rompiendo records negativos y ya supera en términos de duración a las crisis del Tequila, de 2001 y de 2008, siendo únicamente superada por la que comenzó con el cepo de fines de 2011 -que acumuló 26 meses de caída interanual en las operaciones-. El año 2019 cerró con el mínimo histórico de operaciones desde que se lleva el registro.
  • La explicación de la gravedad de la crisis inmobiliaria actual yace en las siguientes variables: a) ausencia de un sendero estable de tipo de cambio, b) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, c) virtual desaparición de las hipotecas (que sustrae un fuerte componente de la demanda), d) deterioro en el nivel de expectativas, e) la regulación a la compra de dólares (“cepo”), f) impuesto del 30% para la compra de divisas, g) aumento del impuesto a los bienes personales (que desincentiva la inversión en propiedades), y -finalmente- y h) la suba de retenciones al agro que restringe un fuerte componente de la demanda que vertía el exceso de divisa al sector del real estate.
  • La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector.
  • Los datos de enero reflejaron de lleno el impacto del denominado Impuesto PAÍS, en meses estacionalmente bajos de actividad.
  • En este escenario, la caída interanual de las escrituraciones en enero fue del 31,4% y acumula ya 20 meses de descenso; esto permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario. El dato de enero refleja nuevamente el peor guarismo para dicho mes desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios volvieron a verse fuertemente afectadas y solo representaron el 8% del total. Se concretaron tan solo 111 operaciones con crédito, el menor guarismo desde que se lleva el registro (2009).
  • Las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas.
  • La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de febrero, se acumulan 21 meses de crecimiento interanual sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 89.142 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 31,7%.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la cantidad de operaciones generan una doblepresión para la caída de los precios. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios con tendencia hacia la aceleración. El dato de Reporte Inmobiliario es el más contundente y marca una caída del 8,8% internanual en febrero de este año.
  • Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico.
  • Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan en diciembre una caída del 40% en relación a mayo de 2018 y de un 51% en relación al máximo de mayo 2017, y se encuentran en niveles mínimos respecto de los últimos 11 años.
  • La reinstauración de las regulaciones cambiarias y el impuesto al 30% a la compra de divisas plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos. Esto impacta fuertemente en las expectativas de devaluación. Por otro lado, el impuesto del 30% lo hace directamente en el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, debilitando fuertemente un factor de demanda en el sector.
  • El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- logró contener plenamente la formación de activos externos en enero, mostrando una FAE de tan solo 152 millones de dolares, versus un promedio mensual para 2019 de 2239 millones por mes. Si bien esto es a priori positivo porque refuerza las Reservas del BCRA, impacta negativamente en el sector de real estate, al sustraer un fuerte componente de la demanda.
  • La esperada suba de las retenciones produjo en diciembre una estrategia de adelantamiento en la liquidación de las divisas y, por esta razón, durante enero y febrero dicho proceso se ralentizó fuertemente. Esta variable puede constituirse como un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles.
  • La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) mejoró durante febrero para la C.A.B.A, aumentando un 3,6% a nivel mensual y 4,4% a nivel interanual, en un contexto donde ya se encuentran delineados los principales ejes de la política económica.

2. Escrituras

Los datos de enero incorporaron de lleno el impacto del “cepo” y del denominado impuesto PAIS, a la vez que continúan reflejando la la gravedad de la coyuntura que atraviesa hoy el mercado inmobiliario.

En un entorno de extrema volatilidad e incertidumbre, durante enero los actores continuaron con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables en un mes donde, por motivos estacionales, suelen realizarse pocas operaciones.

Asimismo, dado que el grueso de las operaciones se realizó sin financiamiento, los compradores -ante un tipo de cambio alto, volatilidad cambiaria y devaluaciones periódicas- quieren hacer valer sus dólares con ofertas muy agresivas. Los vendedores, por su lado, no parecer estar dispuestos a convalidar la baja de precio. En este contexto, las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas de imposible postergación.

En enero se realizaron 1390 escrituras, lo que representa una caída del 31,4% en relación a enero del año anterior: esto marca nuevamente el peor registro histórico para ese mes, respecto de los años anteriores. Con este dato, se acumulan 20 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. Con el tipo de cambio en un sendero más estable, el “cepo”, los tipos de cambios múltiples y -sobre todo- sus spreads en relación al tipo de cambio oficial llevaron a un nuevo recrudecimiento de la crisis del sector.

Gráficos 1 y 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como hemos señalado en números anteriores del Radar, la crisis actual ya superó en duración a la del 2001 y a la de 2008/9, siendo solamente superada en gravedad al período posterior a la instauración de las restricciones cambiarias (“cepo”) de 2011. En dicha oportunidad, se acumularon 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones. Dada la escasa respuesta de los propietarios para ajustar los valores de publicación a la realidad de mercado, creemos que la crisis continuará acumulando meses de caída interanual.

La volatilidad cambiaria que comenzó a mediados de año 2018 impactó fuertemente en las operaciones realizadas con créditos hipotecarios. En enero se realizaron solamente 111 operaciones de este tipo, lo que marcó el menor registro desde 2009 (cuando comenzó la serie). Si observamos el eje derecho de Gráfico N° 3 -es decir, el porcentaje que representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones-, el dato de enero arrojó un 8%, situándose nuevamente mínimos históricos.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

3. Oferta

Como venimos señalando hace varios meses, la contracara de la notoria caída en las operaciones es el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Los registros de este stock mostraron una leve disminución durante enero por factores estacionales, pero también -y sobre todo- debido a un cambio de política de Zonaprop (a partir de la cual, se sancionaba la duplicación de avisos). Por este motivo, se observó una leve reducción de los avisos publicados en dicho portal; este proceso -de hecho- no se registró en Argenprop, donde el stock de departamentos siguió en aumento. De todos modos, la dinámica creciente en la acumulación de inmuebles sin vender es contundente y hasta el mes pasado se acumulaban 23 meses de crecimiento mensual ininterrumpido de su oferta.

En febrero, se publicaron -en promedio- más de 89.142 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 31,7%, acumulando 21 meses de alzas sin interrupciones. Como ya señalamos, la tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos cayó un 1,3%. Si bien es cierto que un porcentaje de los departamentos en venta en el stock actual está duplicado, la tendencia creciente en la acumulación de unidades sin vender es indiscutible. Un estudio de Soledad Balayán para el mes de enero de 2020 (que tomó como ejemplo la totalidad de departamentos usados en venta en el barrio de Las Cañitas, según lo indicado en Zonaprop) mostró que la duplicación de los avisos puedr llegar al 17%.

Una de las novedades de esta coyuntura, es la oferta no se retrajo a pesar de ser un año electoral (siendo enero, con los coletazos del 2019). El comportamiento estilizado de retirar la propiedad de la venta en período de elecciones o de crisis, suele obedecer a la que se conoce como estrategia de wait and see por parte de los propietarios.La actual coyuntura muestra que mes a mes aumenta sensiblemente el stock de propiedades en venta y esto presiona fuertemente sobre los precios, contradiciendo la lógica sobre la que suele descansar aquella estrategia.

Gráficos 4 y 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de ZonaProp

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída interanual de las operaciones de compraventa del 31,4% y un aumento de la oferta de departamentos del 31,7%: el resultado de esta combinación de factores es un efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya.

Luego de más de un año de estancamiento o de leves caídas en los valores de publicación (precios de lista), los valores están comenzando a caer en forma más significativa. La dinámica anterior estaba explicada por dos factores: la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y los inconvenientes existentes a la hora de tasar una propiedad con el método del valor venal (que toma como referencia los precios de lista de propiedades que no se logran vender). En la actualidad, los tasadores tienen el desafío de establecer un valor de publicación en base a un stock de departamentos comparables que no se venden y que, en buena medida, están fuera de precio.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual, los datos de ZonaProp muestran 6 meses de caídas consecutivas, con una retracción interanual en los precios para el mes de enero del -2,5%. Por lo tanto, de acuerdo a los datos de este portal, la disminución de los precios se está acelerando mes a mes. Por su lado, los datos de Properati acumulan 8 caídas interanuales consecutiva, marcando en diciembre un -0,87%. Finalmente los datos de Reporte Inmobiliario para el mes de febrero, muestran una contundente caída interanual del -8,8%, señalando a su vez una aceleración en la dinámica descendente en los valores de publicación.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp y Properati

A nivel mensual, los datos comienzan a mostrar mayor homogeneidad: con enero, ZonaProp acumula 11 meses de caídas consecutivas, mientras que los datos de Properati siguen dejando entrever un comportamiento más errático.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y Reporte Inmobiliario

Con todo, desde agosto del año 2018 se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto, este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva muchos meses publicado y varía fuertemente según los barrios. Para observar la dinámica de los precios de cierre de las operaciones, una buena aproximación es la variación del ticket promedio de las escrituras. En línea con la argumentación anterior, en enero el ticket promedio cayó un 16% interanual.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia en base a datos del Colegio de Escribanos de la CABA

Además del efecto que tienen sobre los precios tanto la caída de la demanda como el aumento de la oferta, es importante monitorear el costo de la construcción medido en dólares. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta, esto debería presionar sobre el precio de los departamentos usados. Desde las devaluaciones de mayo de 2018 y las posteriores al resultado de las P.A.S.O., se observa una fuerte caída en los costos de la construcción, que continúa hasta hoy. Según Reporte Inmobiliario, desde mayo de 2018 los costos en USD cayeron un 40% y un 51% desde el máximo de mayo 2017 y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años. El dato de diciembre, por su parte, marcó un nuevo record.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario

Por último, otro de los indicadores a tener en cuenta para analizar la sobrevaluación de los inmuebles es la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante enero de 2020 -de acuerdo a los datos de ZonaProp-, la rentabilidad bruta acumula una nueva baja y se sitúa en el 2,7% anual, es decir, cercana a un nuevo mínimo histórico. Con estos guarismos la rentabilidad neta de los alquileres rondaría el 2%.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal ZonaProp

5. Expectativas

El nuevo esquema de regulación cambiaria ha vuelto a poner en escena ciertos determinantes que afectan la toma de decisiones a la hora de definir la compra de bienes durables, como son el límite y el impuesto al 30% a la compra de dólares, la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores y la suba de retenciones al sector agroexportador.

En efecto, una de las consecuencias directas de la reinstauración de los límites a la compra de moneda extranjera y el denominado impuesto PAIS ha sido el resurgimiento de las brechas entre el tipo de cambio oficial, el “blue” y el denominado “contado con liquidación”. Si bien es cierto que en este segmento operan, por lo general, los agentes económicos más grandes o más sofisticados, un aumento sostenido y alto de la brecha constituye una señal de atraso cambiario y de formación de expectativas de devaluación y, por eso, constituye una variable central para seguir de cerca. Luego de la reinstauración de los controles, el spread pasó de ser insignificante o negativo a superar casi el 40%. En un escenario de relativa pax cambiaria, durante febrero, el spread promedio fue del 35,1%, encendiendo las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.

La combinación del “cepo” y el impuesto a la compra de divisas genera en una merma del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, pero -sobre todo- supone una clara limitación sobre un componente central de la demanda en el sector inmobiliario, reeditando a su vez el debate sobre la sostenibilidad de los niveles actuales de precios en el sector.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Otra de las variables que monitoreamos para este informe es la política de liquidación de divisas, a raíz del impacto que tiene sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que tienden a volcarse a la adquisición de bienes durables como reserva de valor.

Debido a la estrategia de adelantar liquidación de divisas ante la expectativa de un aumento en las retenciones, durante enero y febrero la liquidación tocó niveles muy bajos. A esta estrategia de adelantamiento se le sumaron los impactos causados por las bajas de los precios internacionales, asociados a la situación internacional actual vinculada de salud pública. De esta forma, febrero cerró con una liquidación de 815 millones de USD para el complejo oleaginoso-cerealero, lo que representa una caída del -37% en relación a 2019 y del -41% respecto del mismo mes de 2019, marcando el peor registro en 10 años.

Gráficos 13. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA - CEC.

Otro dato clave para medir la presión sobre el mercado cambiario y las expectativas es la formación de activos externos (FAE). El recrudecimiento de los controles cambiarios logró contener la hemorragia de dólares y, sin lugar a dudas, ayudó a disminuir la volatilidad del tipo de cambio. El año 2019 cerró con una FAE promedio mensual de 2239 millones de dólares por mes. El dato de enero de 2020 mostró que esa variable apenas alcanzó los 152 millones de dólares, lo que representa una significativa caída. No obstante, el “cepo” y el nuevo impuesto del 30% a la compra de divisas afectan directamente al sector inmobiliario a través de la disminución del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares y, por ende, constituyen un factor que debilita la demanda.

Por último y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (“¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”).

En términos agregados y a nivel nacional, en febrero la predisposición a la compra de bienes durables mejoró un 4,9% en relación al mes previo, marcando una mejoría por segundo mes consecutivo. En la comparación interanual, se acumulan 6 meses de suba interanual, con una suba de casi el 25% en febrero.

Pese a ello, estos guarismos continúan mostrando una predisposición de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante las más severas crisis argentina, como la de 2001, la internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

Una mirada más precisa del ICC a nivel de la C.A.B.A. y con apertura en el subíndice “Automóviles y Casas”, nos permite afirmar que la predisposición para la compra de bienes durables que requieren mayor inversión aumentó un 3,6% en relación a enero, acumulando 7 meses de crecimiento interanual consecutivos y marcando en dicho mes un crecimiento del 4,4% interanual. A pesar de ello, dichos valores continúan en registros mínimos históricos.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.


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