Radar Inmobiliario N°1 - Mayo 2019


23 de mayo de 2019

Radar inmobiliario es una sección especializada en el análisis de datos clave del mercado inmobiliario. En esta entrega, la información al mes de abril de 2019.

Radar Inmobiliario N°1 - Mayo 2019 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • La cantidad de departamentos en venta acumula 12 meses de crecimiento ininterrumpido, con un crecimiento internanual del 55,4%.
  • Las ventas acumulan una caída interanual del mismo monto, 55,4%. Las operaciones con créditos hipotecarios se encuentran en los mínimos históricos, tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales.
  • Existe por lo tanto una doble presión para la caída de los precios.
  • Los precios de publicación recién ahora comienzan a disminuir. No obstante ello, se observa una caída “encubierta” en los precios, dado que los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación.
  • Persisten las expectativas negativas en el sector, encontrándose en niveles tan bajos como aquellos observados durante la crisis de 2001.

2. Oferta

En esta sección relevamos la cantidad (stock) de propiedades publicadas en la C.A.B.A en el portal Zonaprop (portal de inmuebles líder en el mercado).

Desde junio del 2018 se observa una retracción del mercado, luego del boom de los créditos hipotecarios UVA. A partir de ese mes y ya hace 12 meses, el stock de propiedades ofrecidas no ha cesado de aumentar. De esta forma, en promedio en abril se publicaron 72.893 departamentos, lo que implicó un crecimiento interanual del 55,4%.

3. Escrituras

Como aproximación a lo que está sucediendo desde la perspectiva de la demanda, se han tomado como referencia las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A.

Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En marzo se realizaron 2738 escrituras, lo que representa una caída interanual del 55,4%. Dado que los primeros meses del año pasado más de un tercio de las operaciones se realizaban con crédito hipotecario, para ver la tendencia se ha tenido en consideración la variación interanual del acumulado 12 meses. De este modo, se puede ver que, de todas formas, persiste una fuerte caída de casi 30% en las operaciones, comparables únicamente con el período de fuerte control cambiario de 2012/2014.

En relación a las operacionesrealizadas con crédito hipotecario, en marzo se realizaron solo 197. Este dato en conjunto con el del mes febrero (172) representan los valores mínimos desde que se sigue el relevamiento. Si analizamos el eje derecho del gráfico, es decir cuánto representan las operaciones con crédito sobre el total de operaciones, el dato de marzo nos muestra en menor valor de toda la serie histórica. Por lo tanto, el sector pasó en el trascurso de un año de un máximo histórico del 41,1% a un mínimo histórico del 7,2%.

Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

4. Precios

En suma, los últimos datos disponibles indican una caída de las operaciones del 55% y un aumento de la oferta del 54%, generando un efecto dedoble presión para que el precio de los inmuebles disminuya. No obstante ello y como se puede observar en el gráfico a continuación, los valores de publicación de los departamentos aún no han mermado en la comparación interanual, pero sí se registra un estancamiento; esto se debe, por un lado, a la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y, por el otro, al lógico problema de histéresis en los precios de publicación que se genera por la falta de rotación del stock de propiedades (tiempo de publicación) y del método de tasación (valor venal) que utiliza esos mismos comparables que no se logran vender. De este modo, el último dato disponible para mayo de 2019, muestra un crecimiento interanual de los valores de publicación del 0,7%. No obstante ello, en la comparación trimestral se puede observar una caída. Si se compara mayo contra febrero de este año, se registra un caída en los valores de publicación del 1,4%.

Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada por Reporte Inmobiliario

Por el contrario, es posible observar una fuerte caída encubierta en el precio al cual se concretan las operaciones de compra-venta de los inmuebles. Podemos corroborar esta afirmación desde diferentes fuentes públicas: a) valor promedio de escrituración del Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.; y b) aumento del spread (distancia) entre el asking price (precio de publicación) y precio de concreción de la operación, tomando como aproximación los datos provistos por el CRM inmobiliario Tokkobroker (que consulta a cada inmobiliaria el precio final del cierre de la operación).

 

Fuente: Elaboración propia en base a información provista por Tokkobroker

Es importante destacar que esta aproximación es imperfecta, dado que en marzo 2019 el punto de comparación es respecto de marzo de 2018, cuando aún se encontraba vigente el boom de los créditos hipotecarios. Durante este período de boom crediticio, los valores de escrituración llegaron al 100%, lo que implica que la base de comparación es elevada.

Finalmente, otro dato relevante a tener en cuenta es la información proporcionada por Tokkobroker (aunque lamentablemente sólo llega hasta octubre de 2018). Observando estos datos, se puede concluir que ya desde agosto de ese año se evidenciaba un aumento del spread entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio del 5% en los meses anteriores al 7,5%. Desafortunadamente, el valor no se encuentra actualizado para saber cuál es spread actual. De acuerdo a nuestros datos, estimamos que el precio de cierre oscila entre un 7,5% y un 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva más de 6 meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Fuente: Elaboración propia en base a información provista por Tokkobroker (hasta oct-18)

5. Expectativas

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, construiremos una aproximación a partir del Índice de confianza del consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT). Este índice se construye a partir de la realización de encuestas a los consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (autos e inmuebles). El interrogante formulado es “¿cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”

 

Fuente: ICC, UTDT.

Los últimos datos publicados -de abril de 2019- revelan la gravedad de la situación presente, al mostrar un subíndice de 12,17. Para ponerlo en perspectiva, en diciembre de 2001 -en plena crisis- el guarismo era de 16,86. Las expectativas de los consumidores de bienes durables actualmente son más negativas que durante la crisis de 2001, la crisis internacional de 2007/2009 y que durante los períodos de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.


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