Radar Inmobiliario Nº 23 - Marzo 2021


29 de marzo de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En febrero de 2021 se registraronen CABA 1.499 escrituras de compra de inmuebles, lo que significó una suba del 5,8% en comparación con febrero de 2020. Tal registro luce más que moderado en comparación al crecimiento interanual (en adelante, i.a.) verificado en enero 2021 respecto de enero 2020, cuando dicha variación alcanzó un 16,5%.
  • Al cierre del primer trimestre y como anticipo del año, en el mercado inmobiliario de la CABA parece predominar la cautela. La estabilidad cambiaria y el control que viene exhibiendo la política macroeconómica del gobierno al respecto contribuyen a un escenario favorable aunque módico respecto a la predisposición de compra y al volumen de las búsquedas en portales.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron los 69 actos, 40% por debajo del registro de febrero de 2020, manteniéndose también en niveles mínimos. La persistencia de la brecha cambiaria así como los límites a la mejora de los salarios inciden en la pobre dinámica que se observa desde enero de 2021 al respecto.
  • Como contracara del moderado aumento interanual en valor nominal de la cantidad de escrituras realizadas en el primer bimestre, la oferta de departamentos alcanzó un nuevo récord. Losstocks del total de propiedades disponibles en ZonaProp y Argenprop acumulan alzas interanuales respectivas de 34 y 32 meses en marzo, alcanzando las 145.000 unidades en Zonaprop. Las cifras de este portal, para este último mes superan las 104 mil unidades de departamentos, mientras que Argenprop ya superó en promedio las 74 mil (con aumentos interanuales del 25,6% y 13,8%, respectivamente).
  • Los valores de publicación continúan a la baja segúntodas las fuentes. Reporte Inmobiliario, exhibe la mayor caída (-17,3% i.a.), seguido por Zonaprop (-7,6 i.a.) y Mercadolibre (-7,1 i.a.).
  • Asimismo, podemos verificar la existencia de caídas diferenciadas por segmento de acuerdo al Index de Zonaprop que de todos modos muestra una baja generalizada: la caída fue mayor en las unidades en pozo (consistente la vinculación de estas unidades con la caída de los costos de construcción) y en el acumulado del año, los valores de lista de las unidades a estrenar fueron los que más se redujeron.
  • Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo cual se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio.
  • A pesar de la relativa estabilidad reciente, luego de la corrida cambiaria del último trimestre de 2020, persiste una fragilidad macroeconómica que no permite reestablecer una base sólida para la mejora del sector. Dejando de lado este condicionante estructural, que requerirá de acciones para abordarlo en el corto y mediano plazo, el proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que presiona a la baja los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) la caída del costo de la construcción en dólares (-7,4% i.a. en marzo); 2) el aumento de los salarios (en USD) necesarios para la adquisición de un departamento (que subió en febrero un 45% i.a.); y 3) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que continua en mínimos históricos, hoy en torno a 2,6% anual (valor de febrero de 2021 anualizado).
  • Por el lado de las expectativas, en marzo de este año la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto del mes previo (-5,5%), aunque en la comparación interanual, en relación a marzo de 2020, muestra una mejora de 111%, acumulando 11 meses de crecimiento. Este dato va en línea con el crecimiento en las búsquedas que registran los principales portales, que aumentaron en febrero 61,9% frente al mismo mes del año pasado.
  • En conclusión, aunque perdure laestabilidad cambiariae incluso continúen las señales favorables a la recuperación económica,el escenario incierto de renegociación de vencimientos con el FMI, Club de París y BID principalmente, sumados a las divisas para hacer frente a las necesidades domésticas y al todavía incierto panorama internacional en el contexto de continuidad del COVID, se anticipa un ciclo de cautela en el desempeño del sector, cuya duración difícilmente podamos predecir.

2. Escrituras

Durante febrero de 2021, la cantidad de operaciones ascendió a 1.499 actos, marcando una mejora interanual de 5,8%, pero una baja del 7,4% respecto de enero 2020. Aun teniendo en cuenta que febrero es un mes estacionalmente bajo en cantidad de operaciones por el receso estival, el nivel de operaciones fue el tercer peor registro para dicho mes luego de las caídas históricas del año pasado y de febrero de 2002, en plena crisis política, económica y social de la salida de la convertibilidad.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

El dato positivo esque la cantidad de operaciones del sector inmobiliario parece haber tocado piso: en los últimos 4 meses las operaciones tuvieron 3 meses de moderado crecimiento interanual. Con estos datos el nivel de las compras se estabiliza en los valores de 2019 los cuales ya eran, de por sí, bajos. Entre enero y febrero de 2021 se registraron 3.118 escrituras, lo que representa una mejora del 11% en comparación con el mismo periodo de 2020. Aunque se trate de una buena noticia, no deja de merecer una alerta, dado que 2019 y 2020 fueron los peores años históricos para el sector. Por el momento, la mayor estabilidad cambiaria no se tradujo en un incremento significativamente mayor en el nivel de actividad.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

En el caso de las escrituras con hipoteca, en febrero se contabilizó un total de 69 actos; esto significó una caída del 12,7% respecto a enero de 2021 y del 40% en la comparación interanual. El volumen de operaciones con crédito hipotecario continúa siendo en 2021 el más castigado y, lejos de constituirse en driver del sector, no logra aportar el mínimo de operaciones de otros años. De hecho, la participación de los créditos en el total de operaciones está perdiendo peso y se encuentra en mínimos históricos.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

3. Oferta

Durante marzo se mantuvo la tendencia ascendente del stock de departamentos en Zonaprop con un promedio de 104.233 departamentos, mientras que en Argenprop la cantidad de departamentos ascendió a 74.250 departamentos publicados, en ambos casos alcanzando un nuevo récord. Nos encontramos frente a un crecimiento inédito en la oferta, producto de la acumulación de stocks sin vender. Como referencia, vale señalar que el nivel actual de oferta de departamentos duplica el stock promedio de los años 2015 a 2018 y triplica el promedio de 2012-2013.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro esta tendencia, Zonaprop sumó 34 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanzó los 32 meses. Para el primer portal, los datos de marzo mostraron una suba del 14,7% con relación al mismo mes de 2020 y una suba del 4% respecto a febrero. Argenprop, por su parte, registró un incremento del 26% interanual y, frente a febrero, una suba de 2,1%. Como venimos afirmando en Radares previos, esta trayectoria es inusual debido a que, en otros momentos de crisis, se comprobaba una fuerte contracción de la oferta.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4. Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se sigue observando una persistente caída en los valores de publicación de los inmuebles.

En la comparación interanual, todos los sitios especializados mostraron reducciones en los valores publicados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 17,3% interanual para el mes de febrero y con una acumulación de 7 trimestres consecutivos de bajas.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario.

Por su parte, en la medición mensual, los valores publicados en Zonaprop durante febrero presentaron una caída del 7,6% interanual y suman 20 meses de descenso ininterrumpido y en aceleración. Los datos de MercadoLibre exhibieron una caída interanual del 7,1% y también siguen la tendencia de 20 meses en descenso. De la misma forma, los precios de Properati tuvieron una caída interanual del 2,3% .

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, también se refleja la consolidación de la tendencia a la baja. Los valores de publicación en Zonaprop en febrero descendieron 0,3%, al igual que los precios de MercadoLibre. En Properati, los precios tuvieron una caída del 1,4% con relación a enero. En Zonaprop ya se acumularon 23 meses consecutivos en baja, en tanto que en MercadoLibre se sumaron 9 meses.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y MercadoLibre.

La diferenciación de valores de publicación por segmento muestra una baja generalizada. La dinámica de la caída fue más acelerada en el caso de las unidades en pozo, dato que es consistente con la caída de los costos de construcción. Sin embargo, en los últimos meses la baja de este segmento parece haberse detenido. Por su parte, en el acumulado del año, los valores de lista de las unidades a estrenar fueron los que más se redujeron. En buena medida, este segmento suele ser el que menos contraofertas recibe, por lo tanto, interpretamos que las bajas observadas a nivel agregado pueden estar relacionadas a la búsqueda de precios que garanticen la concreción de las operaciones.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop

Por último, seguimos el indicador elaborado en conjunto por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés que analiza la dinámica stock versus flujo de los valores ofrecidos en el sector. Este dato muestra la mediana de los valores de publicación del stock total de los avisos frente a la dinámica de los valores ofrecidos de los avisos nuevos. Con este indicador podemos saber, por lo tanto, si los nuevos inmuebles que entran a la venta lo hacen en un valor superior o inferior al stock existente. Sumar este dato al análisis permite comprobar aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación, en tanto los nuevos departamentos que entran en venta lo hacen en valores más bajos que el promedio del stock actual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad de San Andrés (UDESA).

En efecto, los datos muestran claramente que los inmuebles que entran a la venta están ingresando en un valor de publicación inferior a los valores de lista del stock agregado. Esto se puede ver con mayor claridad en el gráfico siguiente. Si bien presenta oscilaciones, se registra claramente una dinámica divergente que ensancha la brecha entre stock y el flujo de nuevos inmuebles. Para el dato de febrero, esta brecha (en promedio móvil de 3 meses) fue la máxima de la serie y llegó al 4,8%.

Gráfico 11. Fuente:  Elaboración propia en base a datos de Mercadolibre/UdeSA..

En consonancia con lo señalado en Radares previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias, brecha que, además, continúa profundizándose. Lamentablemente en Argentina no existen fuentes confiables y sistemáticas de precios de cierre, como sí existen, por ejemplo, en Estados Unidos con los M.L.S. La principal consecuencia de esto es la ausencia de un marco de valores de referencia que ordene el mercado. Las señales de precio no existen y, por ello, el ajuste se vuelve más lento, en tanto prima el ajuste vía cantidad de operaciones por sobre la vía de los precios.

Tanto los propietarios como las inmobiliarias utilizan como referencia –para tener una idea de valor o realizar una tasación, según el caso– los valores de lista de los portales, los cuales, en el estado actual del mercado, se encuentran en gran proporción publicados y sin vender por plazos de tiempo nada despreciables. Esto genera expectativas inalcanzables, tanto para los vendedores como para las inmobiliarias, y tiende a favorecer sobrevaluaciones en los departamentos que se incorporan al mercado.

En el Radar del mes pasado describimos el stock de propiedades actual y señalamos que la gran heterogeneidad de los inmuebles ofertados y la fecha de su ingreso al mercado dificultan estimar un porcentaje de negociación promedio respecto del valor de publicación. Las contraofertas pueden ir desde un 5% en aquellos departamentos que ingresaron recientemente y a precios de mercado, hasta un 40% en aquellos que lo hicieron hace más de 2 años y no ajustaron su precio de lista.

En conclusión, vemosuna dinámica distinta entre los valores de publicación y los precios de cierre. Los primeros van a mantener su caída hasta que gran parte del stock ajuste, mientras que –y de no mediar una nueva crisis cambiaria– los precios de cierre probablemente estén más cerca de encontrar su piso.

La caída de los precios de los inmuebles que analizamos en las páginas precedentes se sustenta en los factores que enumeramos a continuación: 

1) Costo de la construcción medido en dólares.Junto al precio de la tierra, es una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica caída registrada desde mayo de 2017 viene sumando presión sobre todo el mercado y no sólo sobre las unidades de pozo, a estrenar o en los nuevos proyectos. Según Reporte Inmobiliario, en marzo de 2021 costo se ubicó en USD 630/m2, 7,4% menor respecto de marzo 2020, pero un 54% por encima del valor mínimo de mayo 2020. Pese a esta suba reciente todavía se encuentra dentro de los valores más bajos de los últimos 20 años. Este dato es central dado que, en tanto y en cuanto persista y contribuya a la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, ello debería contribuir a las presiones sobre el precio de los departamentos usados.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

2) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador refleja el rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). De acuerdo a los datos de Zonaprop para el mes de febrero, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,6% anual. Pese a que entre julio y agosto se percibieron subas relacionadas a los efectos de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres (que influyó en la suba del precio promedio de los alquileres), esta rentabilidad continúa aún en valores históricamente bajos. Cabe señalar, finalmente que en febrero tuvo un alza del casi 5% intermensual por la aceleración en los precios de los alquileres en los últimos meses.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop.

3) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. Nuestra estimación para el mes de enero indica que se necesitaron cerca de 321 salarios para comprar un departamento de 60m2, esto es, un 45% más que lo requerido en febrero de 2020. En relación con el mes anterior, la capacidad de compra de los hogares mostró una mejora del 7,7%. Desde el máximo de octubre de 2020 se observa una caída del 20%, a pesar de lo cual todavía se encuentra en máximos históricos. Es importante seguir de cerca este indicador dado que mide la la capacidad de compra de inmuebles de la clase media y recién cuando vuelva a valores razonables un política de crédito hipotecario podrá constituirse como una herramienta para reactivar el sector.

Gráfico 14. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC mide, mes a mes, cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. En marzo la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional empeoró en 6,4% en comparación con febrero, pero mejoró un 51,4% de forma interanual, acumulando 11 meses de crecimientos interanuales consecutivos.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

El ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA también empeoró frente a febrero (-5,5%) , pero en contraste con marzo de 2020 tuvo una mejora del 111%. De esta forma, se alcanzaron también 11 meses de crecimiento ininterrumpido.

Gráfico 16. Fuente: ICC, UTDT.

Nos encontramos, por lo tanto, frente a una recomposición clara en los últimos meses de la predisposición a la compra de automóviles y casas, y si bien dicho guarismo ya superó los niveles pre-pandemia, continúa en niveles de crisis o de corrida cambiaria.

Una forma de contribuir al análisis sobre la predisposición a la compra de inmuebles (que el indicador anterior no desagrega) es analizar las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio tiene suma relevancia dado que el dato de escrituraciones que analizamos en la primera sección contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

En febrero, las visitas a los principales buscadores llegaron a 14,7 millones, casi 3 millones menos que en el mes anterior (-14,8% intermensual), pero con un crecimiento del 61,9% frente a febrero de 2020. Con todo, y aún pese a la baja de febrero, las búsquedas en los portales se encuentran ampliamente por encima de los niveles pre-pandemia.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

La dinámica interanual de los dos indicadores de predisposición a la compra que venimos de analizar se vio favorecida por la estabilidad cambiaria de los últimos meses. Como sabemos, la dinámica del sector se juega, en gran medida, en la estabilidad del tipo de cambio. Por lo tanto, para evaluar el nivel de actividad futuro del mercado inmobiliario es preciso revisar las proyecciones a mediano plazo respecto del balance cambiario yanalizar los elementos que influyen tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país. 

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar es fundamental, en tanto afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primera instancia, porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En el transcurso de marzo la brecha entre el dólar oficial y el paralelo se redujo, llegando al 55,1%.  De la misma forma, el diferencial entre el dólar oficial y el contado con liquidación se mantuvo más estable y cerca del 64%. Los datos continúan siendo alentadores y las brechas ya acumulan 5 meses de descensos. En caso de mantenerse en el tiempo, constituyen una condición necesaria –aunque no suficiente– para recuperar el nivel de transacciones inmobiliarias previo a la crisis.

Por otro lado, durante marzo el BCRA mantuvo por cuarto mes su posición compradora de dólares por un total de USD 1.253 M,  casi duplicando el monto alcanzado en febrero por USD 633 M. Esto se vio reforzado por la moderación de la brecha cambiaria y la demanda estacional de moneda local. Finalmente, la variación de las reservas brutas en el transcurso de febrero fue prácticamente nula pero los datos parciales de marzo muestran una fuerte recuperación (+ USD 361 M).

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

No obstante el buen resultado en materia cambiaria de los últimos cuatro meses, el nivel de reservas netas todavía se mantiene en niveles bajos (se restan los depósitos en USD y préstamos, swap Chino, DEGs, entre otros) y se ubica entre los USD 1,9 y los USD 4,7 mil M, mostrando la fragilidad del esquema cambiario vigente.

Gráfico 20. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por el lado de la formación de activos externos (FAE), en febrero cerca de 536.000 personas humanas demandaron divisas (monto que se viene reduciendo muy fuertemente mes a mes) y la compra neta de billetes se mantiene en mínimos. En efecto, de un promedio durante 2019 de 1300 millones por mes, se pasó en 2020 a un promedio de 330, mientras que, en lo que va del año, el promedio es de 114. La misma dinámica se observa para otro segmento que demandaban muchas divisas, esto es, los viajes, pasajes y otros pagos en tarjeta (que explican parte del saldo negativo de la cuenta financiera). En febrero el saldo fue de 119, cuando antes de la pandemia normalmente se tenía un valor promedio de 473 millones por demanda de divisas para este rubro.

Por lo tanto, las acciones de política económica del gobierno vienen mostrando su efectividad para estabilizar la volatilidad que puso en jaque a la economía en los meses previos. La caída en el MEP y en el “blue” contribuyó a desalentar la compra de dólares por particulares y a acelerar la venta de las tenencias.

Gráfico 21. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Finalmente, por el lado de la generación de dólares, en febrero se recuperó fuertemente el saldo comercial (+USD 1060 M) ubicándose en el nivel promedio observado durante 2020, gracias a la dinámica de las exportaciones.

En este contexto, la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó USD 1.810 M, 122% más que en febrero de 2020, siendo una de las cifras más altas que se registra en un mes de febrero desde 2014. Hasta este mes el ingreso de divisas por liquidación alcanzó los 3.950 M, esto es, 63% más que en los dos primeros meses de 2020.

Gráfico 22 Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

Es importante señalar que desde octubre del 2020 se ha empezado a consolidar una mejora en los precios internacionales, a lo que se agrega la rebaja transitoria del porcentual de retenciones.

Desde el inicio de noviembre, a esto se sumó también el efecto de múltiples medidas e intervenciones que han sido eficaces en la disminución de la brecha cambiaria, acumulando ya 5 meses de cierta “pax cambiaria”.

De todas formas, lo señalado aún no es suficiente para terminar de consolidar un escenario que modifique en 180 grados la cautela que viene predominando, debido a la incertidumbre que existe producto de las negociaciones pendientes relacionadas con vencimientos de capital e intereses para el corriente año. En efecto, entre FMI, Club de París, BID y BIRF, suman algo más de USD 9.700 M en 2021. Por otro lado, las necesidades domésticas, aún con controles y regulaciones, seguramente sumarán presión sobre el balance cambiario y financiero. Así, la vulnerabilidad por el frente externo en un contexto internacional fuertemente marcado por los múltiples efectos de la pandemia (que hoy golpea con fuerza a dos de nuestros principales socios comerciales, Brasil y México) y la proximidad de las elecciones de medio término configuran un panorama futuro en el que no parece que pueda revertirse rápidamente la situación del balance cambiario del BCRA.

En conclusión, la condición básica para la recuperación del sector –la estabilidad cambiaria– se ha ido  consolidando en los primeros meses del año y en tal sentido el análisis de la última sección del radar suma nuevos elementos que en los informes anteriores solo podían ser una esperanza fundamentada en algunos datos que debían ser verificados.

Aún así, en caso que la cosecha siga favoreciendo este escenario y las medidas macroeconómicas continúen reforzando la recuperación de la economía que se viene verificando, no son pocas las restricciones que se vislumbran a futuro, tal como se ha señalado.

Por ello, será indispensable monitorear de cerca las medidas de gobierno, su eficacia y los efectos en los próximos meses, así como todos los otros elementos que pesan sobre la restricción externa y otras dimensiones que afectan desde el contexto internacional.

En el sector inmobiliario, con todas las dimensiones analizadas, no parecen verificarse muchos elementos que permitan prever modificaciones drásticas a lo observado hasta la fecha. La prudencia predominante en los primeros meses del año, solo se puede ver aliviada por alguna de las cuestiones positivas destacadas en el informe de este mes, aunque matizadas por un mercado que hoy carece de valores de referencia, en un contexto donde no terminan de visualizarse sólidos fundamentos que puedan transformarse en drivers de la recuperación del sector.

 

(*) Agradecemos el constante intercambio de ideas con Soledad Balayán y los datos que generosamente sistematiza y comparte.


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