Radar Inmobiliario N° 22 - Febrero 2021


27 de febrero de 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En el primer mes de 2021 se registraron en CABA 1.619 escrituras de compra de inmuebles, lo que significó una suba del 16,5% en comparación con enero de 2020. Sin embargo, el nivel de operaciones fue menor al observado en enero de 2002, en plena crisis política, económica y social de la salida de la convertibilidad. Hoy, las decisiones de compra se consolidan en los niveles pre-pandemia de 2019.
  • Por el momento, la mayor estabilidad cambiaria no se tradujo en un mayor nivel de actividad y solo generó un aumento de las búsquedas y de la predisposición a la compra.
  • Las escrituras con hipoteca bancaria totalizaron los 79 actos, 36,8% por debajo de la marca de diciembre de 2020, manteniéndose también en niveles mínimos. Los controles y la brecha cambiaria del 2020 eliminaron toda posibilidad de traccionar el sector a través de esta vía; esta dinámica se sigue observando en los primeros meses de 2021.
  • Como contracara de la disminución de la demanda, la oferta de departamentos se mantiene en niveles históricamente elevados. Los stocks de propiedades disponibles en ZonaProp y Argenprop acumulan alzas interanuales respectivas de 33 y 31 meses. Las cifras de ZonaProp para este último mes superan los 100mil unidades, mientras que en Argenprop alcanzan los 72 mil (con subas intermensuales del 4% y 1,7%, respectivamente). El nivel actual de oferta de departamentos duplica el stockpromedio de los años 2015 a 2018 y triplica el promedio de 2012-2013.
  • Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y en evidente aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró en febrero Reporte Inmobiliario con una caída del 17,3%.
  • La fuerte y sostenida dispersión entre valores de publicación y precios de cierre dificulta el establecimiento de un marco valores de referencia y de señales de precio.
  • Dejando de lado los factores más coyunturales de la volatilidad macroeconómica del país, la caída de los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares (-12% interanual en febrero); 2) el aumento de la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento (+47,6% respecto a enero de 2020); y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se ubicó en niveles mínimos y cercano al 2,5% anual en enero de 2021.
  • Por el lado de las expectativas, en febrero la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró respecto del mes previo (17,3%). En comparación con febrero del 2020, el índice muestra una mejora de 102,7% y acumula 10 meses de crecimiento interanual. Este dato va en línea con el crecimiento en las búsquedas que registran los principales portales (que aumentaron en enero 61,3% frente al mismo mes del año pasado y 61,8% respecto de diciembre de 2020).
  • En conclusión, la condición básica (aunque no suficiente) para el crecimiento del sector -la estabilidad cambiaria- ha mejorado sustancialmente en los últimos meses, a lo que sumará el ingreso de dólares de proveniente de la cosecha gruesa que seguramente favorezca este escenario. Sin embargo, la cercanía de las elecciones legislativas suele contribuir a generar tensiones cambiarias y, en ese sentido, será necesario analizar más detenidamente las medidas que tome el equipo económico en los próximos meses, así como la configuración del contexto internacional.
  • Con todo, es probable que en el sector continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos los actores involucrados, la cual –seguramente– se verá reforzada

2. Escrituras

Durante enero de 2021, la cantidad de operaciones presentó una mejora interanual de 16,5%, con un total de 1.619 actos. Esta cantidad supone una baja del 47% respecto de diciembre 2020; dicho comportamiento puede explicarse por el componente estacional que suele tener el mes de enero (a raíz del receso estival). Aun teniendo todos estos datos en cuenta, el nivel de operaciones fue menor al observado en enero de 2002, en plena crisis política, económica y social de la salida de la convertibilidad.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Hoy, las decisiones de compra se consolidan en los niveles pre-pandemia de 2019. Entre diciembre de 2020 y enero de 2021 se registraron 4.684 escrituras, esto es, tan sólo 29 escrituras más que en esos mismos meses de 2019 y 2020. Estos guarismos son preocupantes dado que 2019 y 2020 fueron los peores años históricos para el sector. Por el momento, la mayor estabilidad cambiaria no se tradujo en un mayor nivel de actividad, solo generó un aumento de las búsquedas y de la predisposición a la compra.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

En el caso de las escrituras con hipoteca, en enero se contabilizó un total de 79 actos, lo que significó una caída del 36,8% respecto a diciembre de 2020 y del 28,8% en la comparación interanual. El volumen de operaciones con crédito hipotecario fue el más castigado por la volatilidad cambiaria en 2020 y lejos de constituirse como un driver del sector aún no logra aportar ni el mínimo de operaciones que aportaba en otros años.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A.

Como aproximación para conocer al estado actual de la demanda y, sobre todo, para obtener claves que nos permitan conocer el panorama futuro del mercado, analizamos las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio es importante dado que el dato de escrituraciones contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy se presentan como potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda.

Durante enero de 2021, se observaron 17,3 millones de visitas en los buscadores, es decir, una suba del 61,3% frente al mismo mes del año pasado y del 61,8% respecto de diciembre de 2020. V

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

3. Oferta

Durante febrero, se publicaron en promedio 100.253 departamentos en Zonaprop y 72.750 en Argenprop, llegando en ambos casos a un máximo histórico. De esta forma, el stock de departamentos ofrecidos en Argenprop sostuvo su tendencia ascendente, mientras que las publicaciones en Zonaprop presentaron un estancamiento respecto a los meses anteriores. Nos encontramos frente a un crecimiento inédito en la oferta, producto de la acumulación de stocks sin vender. Como referencia, vale señalar que el nivel actual de oferta de departamentos duplica el stock promedio de los años 2015 a 2018, y triplica el stock promedio de 2012-2013.

Gráfico 5. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro esta tendencia, Zonaprop suma 33 meses de crecimiento interanual en el stockde departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanza los 31 meses. Para el primer portal, los datos de febrero muestran una suba del 12,5% con relación al mismo mes de 2020 y una suba del 4% respecto a enero. Por su parte, Argenprop registró un incremento del 21,4% interanual y, frente a enero, un crecimiento de 1,7%. Como venimos afirmando en Radares previos, esta trayectoria es inusual debido a que, en otros momentos de crisis, se comprobaba una fuerte contracción de la oferta.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4. Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se sigue observando una persistente caída en los valores de publicación de los inmuebles.

En la comparación interanual, todos los sitios especializados mostraron reducciones en los valores publicados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 17,3% interanual para el mes de febrero, sumando 7 trimestres consecutivos de bajas.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario.

Por su parte, los valores publicados en Zonaprop durante enero tuvieron una reducción del 7,5% interanual y acumulan 19 meses de caídas interanuales consecutivas. Los datos de MercadoLibre exhibieron una caída interanual del 6,5% y siguen la tendencia de 19 meses en baja.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, en enero, los valores de publicación en Zonaprop y MercadoLibre descendieron 0,5% y 0,8%, respectivamente. En Zonaprop ya se acumulan 22 meses de descenso y en MercadoLibre 19 meses. Todos estos valores reflejan la consolidación de la tendencia a la baja.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop, Properati y MercadoLibre.

Por último, analizamos el indicador elaborado en conjunto por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés que comprende la dinámica stock vs flujo de los valores ofrecidos en el sector. Éste muestra la mediana de los valores de publicación de los avisos nuevos versus la dinámica de los valores ofrecidos del stock total de avisos. Sumar este dato al análisis permite comprobar aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación, en tanto los nuevos departamentos que entran en venta lo hacen en valores más bajos que el promedio del stock actual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad de San Andrés (UDESA).

Como venimos señalando sistemáticamente en informes previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias, brecha que, además, continúa profundizándose.

Existe un amplio abanico de fuentes que difunden valores de publicación y, sin embargo, en Argentina no existen fuentes confiables y sistemáticas de precios de cierre (como sí existen, por ejemplo, en Estados Unidos con los M.L.S.).

La principal consecuencia de esta carencia es la ausencia de un marco de valores de referencia que ordene el mercado. Las señales de precio no existen y, por ello, el ajuste se vuelve más lento, en tanto prima el ajuste vía cantidad de operaciones por sobre la vía de los precios.

El problema tiene inmensas repercusiones y necesita ser encarado. Tanto los propietarios, como las inmobiliarias utilizan como referencia –para tener una idea de valor o realizar una tasación, según el caso– los valores de lista de los portales, los cuales, en el estado actual del mercado, se encuentran en gran proporción publicados y sin vender por plazos de tiempo nada despreciables. Esto genera expectativas inalcanzables, tanto para los vendedores como para las inmobiliarias, y tiende a favorecer sobrevaluaciones en los departamentos que se incorporan al mercado.

La gran heterogeneidad del stock de inmuebles ofertados dificulta estimar un porcentaje de negociación promedio respecto del valor de publicación. En efecto, podemos clasificar el stockactual en 4 subgrupos:

a)  Los departamentos que se encuentran hace más de un año en venta y nunca ajustaron su valor de publicación

b)  Los departamentos que se encuentran hace más de un año en venta y ajustaron mas de una vez su valor de publicación

c)   Los departamentos que entraron al mercado hace menos de un año y están fuera del valor de mercado

d)  Los departamentos que entraron al mercado hace menos de un año y están tasados a valor de mercado.

En los casos a) y c) las contraofertas para llegar a un cierre pueden alcanzar valores entre el 20% y 30% menores a los valores publicados y, en algunos, pueden ser aún mayores. En el caso del grupo d), el precio de cierre puede girar en torno al 5% histórico. Por eso, más que nunca, es esencial un trabajo profesional de las inmobiliarias para que tanto los vendedores como compradores entiendan el contexto actual y se analice caso por caso.

En un contexto tan volátil, los valores promedio esconden especificidades importantes a tener en cuenta a la hora de vender/comprar. Es decir, es preciso tener en cuenta las diferencias a nivel de barrios, pero también el tamaño de los departamentos. En este sentido, los departamentos más chicos mantienen, por lo general, un valor de metro cuadrado superior al de los departamentos más grandes.

En conclusión, vemos una dinámica distinta entre los valores de publicación y los precios de cierre. Los primeros van a mantener su caída hasta que gran parte del stock ajuste, mientras que –y de no mediar una nueva crisis cambiaria– los precios de cierre probablemente estén cerca de tocar su piso.

Dejando de lado la volatilidad macroeconómica del país que se profundizó con la crisis cambiaria de 2018, la caída de los precios de los inmuebles se sustenta además en los factores que enumeramos a continuación:

1) Costo de la construcción medido en dólares. Este constituye, junto al precio de la tierra, una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica disminución que se verifica desde mayo de 2017 ejerce presión sobre todo el mercado y no sólo sobre las unidades de pozo, a estrenar o en los nuevos proyectos. Según Reporte Inmobiliario, en febrero el costo por m2 en dólares se ubicó en USD 587, un 12% más que en el mismo mes de 2020 y 16% por encima del mes de enero 2021. Pese a este crecimiento, el costo de la construcción todavía se encuentra dentro de los valores más bajos de los últimos 20 años. Este dato es central dado que, en tanto y en cuanto persista y contribuya a la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, ello debería contribuir a las presiones sobre el precio de los departamentos usados.

 Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

2) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador es reflejo del rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). De acuerdo a los datos de Zonaprop para el mes de enero, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,5% anual. Pese a que entre julio y agosto se percibieron subas relacionadas a los efectos de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres (que influyó en la suba del precio promedio de los alquileres), la rentabilidad de los alquileres continúa aún en valores históricamente bajos. Rentabilidad bruta anual del alquiler

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop.

3) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2.Nuestra estimación para el mes de enero indica que se necesitaron cerca de 344 salarios para comprar un departamento de 60m2, esto es, un 47,6% más que lo requerido en enero de 2020. En relación con el mes anterior, la capacidad de compra de los hogares mostró una mejora del 7,2%. Este valor se encuentra hoy dentro de los máximos históricos, en tanto la cantidad de salarios promedio en dólares requeridos para dicha adquisición viene aumentando desde marzo de 2020, en un modo del cual no se registran precedentes.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ámbito Financiero.

5. Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC mide, mes a mes, cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. El índice muestra que, en febrero, la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional mejoró en 4,7% en comparación con enero y 52,8% de forma interanual, acumulando 10 meses de crecimientos interanuales consecutivos.

Gráfico

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

En febrero, el ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA aumentó un 17,3% frente a enero y un 102,7% interanual, logrando también la décima suba interanual ininterrumpida en línea con lo que sucede a nivel nacional.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

La mayor predisposición a la compra de automóviles y casas es compatible con lo que el aumento de las búsquedas en los portales que analizamos al comienzo de este documento y en buena medida se debe a la mayor estabilidad cambiaria.

Como sabemos que la dinámica del sector se juega, en gran medida, en la estabilidad del tipo de cambio, es preciso revisar las proyecciones a mediano plazo respecto del balance cambiario y analizar los elementos que influyen tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país.

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar son centrales, dado que afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primera instancia, porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En el transcurso de febrero se redujo la brecha entre el dólar oficial y el paralelo, luego del pico a fin de mes, ubicándose cerca del 60% (semejante a la diferencia entre el dólar oficial y el contado con liquidación de 59,3%). Estos datos son muy alentadores y, en caso de mantenerse en el tiempo, constituyen una condición necesaria –aunque no suficiente– para recuperar el nivel de transacciones inmobiliarias previo a la crisis.

Por otro lado, durante febrero y manteniendo una tendencia que lleva tres meses, el BCRA sostuvo la posición compradora neta de dólares; este mes, lo hizo por un total de USD 456 M, mientras que el mes de enero había cerrado con compras netas por un monto de USD 157 millones. Ello se vio reforzado por la moderación de la brecha cambiaria y la demanda estacional de moneda local. Finalmente, la variación de las reservas brutas en el transcurso de febrero fue de USD -205M.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

No obstante el buen resultado en materia cambiaria de los últimos tres meses, el nivel de reservas netas se mantiene en niveles bajos (se restan los depósitos en USD y préstamos, swap Chino, DEGs, entre otros) y se ubica entre los USD 0,9 y los USD 3,2 mil M.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por el lado de la formación de activos externos, en enero cerca de 754.000 personas humanas demandaron divisas (monto que se viene reduciendo mes a mes) y la compra neta de billetes se mantiene en mínimos. En efecto, las acciones de política económica del gobierno vienen mostrando su efectividad para estabilizar la volatilidad observada en los meses anteriores. La caída en el MEP y en el “blue” contribuyó a desalentar la compra de dólares por particulares y a acelerar la venta de las tenencias.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Finalmente, y por el lado de la generación de dólares, en enero la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó USD 2.140 M, 33% más que en enero de 2020. Dicho año había cerrado con un monto liquidado de USD 20.274 M, es decir, un 14,5% menos que el  2019.

Es importante señalar que desde octubre del 2020 se ha empezado a consolidar una mejora en los precios internacionales, al tiempo que se agrega la rebaja transitoria del porcentual de retenciones. Además, desde inicio de noviembre, se agrega el efecto de múltiples medidas e intervenciones que han sido eficaces en la disminución de la brecha cambiaria. De todas formas, lo señalado aún no es suficiente para terminar de consolidar un escenario que modifique en 180 grados la cautela que viene predominando, al menos de corto plazo.

Gráfico 20 Fuente: Elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

En conclusión, la condición básica (mas no suficiente) para el crecimiento del sector –la estabilidad cambiaria– en los últimos meses ha mejorado sustancialmente y es de esperar que, en los próximos meses, los dólares de la cosecha gruesa favorezcan la perdurabilidad este escenario.

Adicionalmente, otras señales macroeconómicas parecen acompañar las perspectivas de recuperación de la economía que se proyecta para este año.

Sin embargo, la cercanía de las elecciones legislativas, por lo general, generan tensiones cambiarias adicionales. Por ello, sigue siendo central analizar y monitorear de cerca las medidas y del equipo económico y sus efectos en los próximos meses, así como todos los otros elementos que pesan sobre la restricción externa y otras dimensiones que afectan desde el contexto internacional.

Con todo, es probable que en el sector inmobiliario continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos los actores involucrados. Esta actitud se ve reforzada por un mercado que hoy se caracteriza por carecer de valores de referencia, en un contexto donde no se terminan de visualizar sólidos fundamentos que puedan transformarse en drivers de la recuperación del sector.

 

 

(*) Agradecemos el constante intercambio de ideas con Soledad Balayán y los datos que generosamente sistematiza y comparte.

 


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