Radar Inmobiliario N° 21 - Enero 2021


31 de enero 2021

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

  1. Reflexiones iniciales y síntesis
  • La cantidad de operaciones durante 2020 cerró en un nuevo mínimo histórico, superando el pésimo registro de 2019. La cantidad de operaciones concretadas en CABA acumuló un total de 18.756; esto representó una caída del 43,9% en relación al 2019. En diciembre de 2020 se registraron 3.065 escrituras de compra de inmuebles en CABA, lo que significó una suba del 22% en comparación con noviembre. En un contexto de relativa estabilidad del tipo de cambio, el de diciembre se constituyó como es el mejor registro de escrituras concretadas del 2020. Los datos del útlimo trimestre del año muestran que el nivel de operaciones es levemente inferior al del mismo período de 2019 y se mantiene por debajo de las 3000 operaciones mensuales.
  • En el caso de las escrituras con hipoteca bancaria, se contabilizó un total de 125 actos, lo que significó una caída del 3,8% respecto a noviembre, manteniéndose en niveles mínimos. Los controles y la brecha cambiaria eliminaron toda posibilidad de traccionar el sector a través de esta vía. En los 12 meses del 2020 se concretaron 1.092 escrituras de este tipo, es decir, un 64,5% menos que en el 2019.
  • Como contracara de la disminución de la demanda, la oferta de departamentos se mantiene en niveles históricamente elevados. El stock de propiedades disponibles en ZonaProp acumula 32 meses de alzas y las cifras de Argenprop de enero muestran un crecimiento del 23,5% interanual y 2,9% intermensual .
  • Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y evidente aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró en noviembre Reporte Inmobiliario con una caída del 16,7%. Durante diciembre, los valores de publicación también marcaron bajas en Zonaprop y MercadoLibre y Properati (7,1%, 6,8% y 1,4%, respectivamente).
  • La fuerte y sostenida dispersión entre valores de publicación y precios de cierre dificulta el establecimiento de un marco valores de referencia y de señales de precio. Dos datos sobresalen al respecto: la brecha entre los valores de publicación y de cierre gira (en promedio) entorno al 24% y los precios de cierre también siguen cayendo y aún no han encontrado un piso.
  • Dejando de lado los factores más coyunturales de la volatilidad macroeconómica del país, la caída de los precios de los inmuebles se sustenta sobre tres factores: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares: -8,6% interanual en diciembre; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento: +48,3% respecto a diciembre de 2019; y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se ubicó en niveles mínimos y  cercano al 2,4% anual en diciembre de 2020.
  • §Por el lado de las expectativas, en enero la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto de diciembre (-16,4%) pero, en comparación con enero del 2020, el índice analizado muestra una mejora de casi el 79% y acumula 9 meses de crecimiento interanual. Como señalamos en Radares previos, una parte de dicho resultado se explica por la predisposición para la compra de automóviles –que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente– y creemos que la tendencia a la estabilización cambiaria ha repercutido también en la mayor predisposición a la compra de inmuebles.
  • En conclusión, si bien en los últimos dos meses las condiciones macroeconómicas dieron señales de mejora, es probable que en el sector continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos los actores involucrados, que seguirá afectando la adquisición de bienes inmuebles. Y aunque, seguramente, tal y como hemos visto en los últimos meses, se verifique una mejora respecto al periodo más duro de la pandemia, ello no modificará –al menos en el corto plazo– las tendencias negativas observadas durante los últimos dos años y medio.

1. Escrituras

La cantidad de operaciones durante 2020 marcó en un nuevo mínimo histórico, superando el pésimo registro de 2019. El acumulado de operaciones concretadas en CABA sumó un total de 18.756, es decir, un 43,9% menos en relación al 2019. Las razones para explicar dicho desempeño, si bien están fuertemente marcadas por la pandemia y la cuarentena, también deben encontrarse en la inestabilidad macroeconomómica que generó un aumento de la brecha cambiaria -que paralizó al sector- y a la ausencia total de un marco de referencia de valores en el mercado inmobiliario. Analizaremos estos elementos en detalle en las próximas páginas.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En diciembre de 2020 se registraron 3.065 escrituras de compra de inmuebles en CABA, lo que significó una suba del 22% en comparación con noviembre y el mejor registro del año, en un contexto de relativa estabilidad del tipo de cambio. Pese a ello, el registro de diciembre representa una baja interanual del 6,1%. Es importante recordar que el sector venía de una racha de 29 meses de caídas interanuales consecutivas, observada hasta noviembre. Hoy, las decisiones de compra se consolidan en los niveles pre-pandemia de 2019. De hecho, el acumulado del último trimestre de 2020 registró 8.105 escrituras, no muy lejos de las 8827 escrituras realizadas en el mismo periodo de 2019. En ambos casos, la cantidad mensual de operaciones no logró superar en promedio los 3000 registros, cifra preocupante dado que el último trimestre del año es el que estacionalmente se realizan más operaciones.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En el caso de las escrituras con hipoteca, se contabilizó un total de 125 actos, lo que significó una caída del 3,8% respecto a noviembre y un descenso de 1 p.p. en la participación sobre el total de operaciones. Asimismo, este total mostró una reducción del 51,6% en la comparación interanual. A nivel acumulado, en estos 12 meses se concretaron 1.092 actos realizados bajo esta modalidad, casi un tercio del acumulado al cierre de 2019. En resumen, el volumen de operaciones con crédito hipotecario fue el más castigado por la volatilidad cambiaria y lejos de constituirse como un driver del sector no logra aportar ni el mínimo de operaciones que aportaba en otros años.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como aproximación para conocer al estado actual de la demanda y, sobre todo, para obtener claves que nos permitan conocer el panorama futuro del mercado, analizamos las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Este ejercicio es importante dado que el dato de escrituraciones contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura). De este modo, las búsquedas de hoy son potenciales operaciones a concretar en el futuro y, por este motivo, esta variable nos brinda un termómetro bastante más actual del “humor” de la demanda. En diciembre de 2020, los portales buscadores de inmuebles tuvieron 10,7 millones de visitas, 6,1% menos que en el mes anterior.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

2. Oferta

Durante enero, se publicaron en promedio 96.369 departamentos en Zonaprop y 71.500 en Argenprop. De esta forma, el stock de departamentos ofrecidos en Argenprop sostuvo su tendencia ascendente, mientras que las publicaciones en Zonaprop presentaron un estancamiento respecto a los meses anteriores. Nos encontramos frente a un crecimiento inédito en la oferta, producto de la acumulación de stocks sin vender. Como referencia, vale señalar que el nivel actual de oferta de departamentos duplica el stock promedio de los años 2015 a 2018.

Gráfico 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro esta tendencia, Zonaprop suma 32 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanza los 30 meses. Para el primer portal, los datos de enero muestran una suba del 6,7% con relación al mismo mes de 2020 y una caída del 1,6% respecto a diciembre. Por su parte, Argenprop registró un incremento del 23,5% interanual y, frente a diciembre de 2020, un crecimiento de 2,9%. Como venimos afirmando en Radares previos, esta trayectoria es inusual debido a que, en otros momentos de crisis, se comprobaba una fuerte contracción de la oferta.

Gráfico 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

3. Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se sigue observando una persistente caída en los valores de publicación de los inmuebles.

En la comparación interanual, todos los sitios especializados mostraron reducciones en los valores publicados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 16,7% interanual para el mes de noviembre, 6 trimestres consecutivos de baja y en marcada aceleración.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario.

Por su lado, los valores publicados en Zonaprop durante diciembre marcaron una reducción del 7,1% interanual y acumulan 18 meses de caídas interanuales consecutivas. Los datos de MercadoLibre exhibieron una caída interanual del 6,8%, que también sigue la tendencia de 18 meses en baja. Finalmente, los valores de Properati se redujeron en 1,4% en comparación con diciembre de 2019.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, en diciembre, los valores de publicación en Zonaprop y MercadoLibre descendieron 0,7% y 0,4%, respectivamente. En Zonaprop ya se acumulan 21 meses de descenso, lo que delinea una tendencia a la baja en aceleración que también se verifica en portales como MercadoLibre. Inversamente, los valores de Properati tuvieron una suba del 1,5%, mayor a la manifestada en noviembre.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop ,Properati y MercadoLibre.

Por último, analizamos el indicador elaborado en conjunto por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés que comprende la dinámica stock vs flujo de los valores ofrecidos en el sector. El mismo muestra la mediana de los valores de publicación de los avisos nuevos versus la dinámica de los valores ofrecidos del stock total de avisos. Sumar este dato al análisis permite comprobar aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación, en tanto los nuevos departamentos que entran en venta lo hacen en valores más bajos que el promedio del stock actual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad

Como venimos señalando sistemáticamente en informes previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias, brecha que, además, se mantiene en constante profundización.

Existe un amplio abanico de fuentes que difunden valores de publicación y, sin embargo, en Argentina no existen fuentes confiables y sistemáticas de precios de cierre (como sí existen, por ejemplo, en Estados Unidos con los M.L.S.).

La principal consecuencia de esta carencia es la ausencia de un marco de valores de referencia que ordene el mercado. Las señales de precio no existen y, por ello, el ajuste se vuelve más lento, en tanto prima el ajuste vía cantidad de operaciones por sobre la vía de los precios.

El problema tiene inmensas repercusiones y necesita ser encarado. Tanto los propietarios, como las inmobiliarias utilizan como referencia –para tener una idea de valor o realizar una tasación, según el caso– los valores de lista de los portales, los cuales, en el estado actual del mercado, se encuentran en gran proporción publicados y sin vender por plazos de tiempo nada despreciables. Esto genera expectativas inalcanzables, tanto para los vendedores y como para las inmobiliarias, y tiende a favorecer sobrevaluaciones en los departamentos que se incorporan al mercado.

En el Radar del mes anterior analizamos un caso concreto para ejemplificar la divergencia entre valores de publicación y precios de cierre. Las conclusiones que sacamos son múltiples y coinciden con los otros datos que hemos expuesto aquí. En primer lugar, existe una gran divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre. En el caso del informe desarrollado por Remax, esta divergencia o spread entre los valores promedio de publicación de Zonaprop y los precios de cierre es en promedio del 24% y llega a alcanzar un máximo 42%, según el barrio.

En segundo lugar, los precios de cierre también se encuentran a la baja y probablemente no han tocado su piso. En promedio y según los datos recabados por esta franquicia, los precios de cierre cayeron un 9,1% adicional respecto a los de una publicación anterior en el mismo año. (*)

En tercer lugar, en un contexto tan volátil los valores promedio esconden especificidades importantes a tener en cuenta a la hora de vender/comprar.  Es decir, es preciso tener en cuenta las diferencias a nivel de barrios, pero también el tamaño de los departamentos. En este sentido, los departamentos más chicos mantienen, por lo general, un valor de metro cuadrado superior al de los departamentos más grandes. Al mismo tiempo, al tratarse de valores promedio se incluyen los de unidades que poco a poco van acercándose a valores de cierre, así como otras que están en precios que el mercado no convalida ni siquiera como precios de consulta.

En conclusión, los datos de precios de cierre van en el mismo sentido que los de los valores de publicación: hacia la baja y en aceleración

Dejando de lado la volatilidad macroeconómica del país que se profundizó con la crisis cambiaria de 2018, la caída de los precios de los inmuebles se sustenta además en los factores que enumeramos a continuación: 

1. Costo de la construcción medido en dólares. Este constituye, junto al precio de la tierra, una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica disminución que se verifica desde mayo de 2017 en este dato ejerce presión sobre todo el mercado y no sólo sobre las unidades de pozo, a estrenar o en los nuevos proyectos. Según Reporte Inmobiliario, en diciembre el costo por m2 en dólares se ubicó en USD 529, un 8,6% menos que en el mismo mes de 2019. No obstante la suba del 29,3% respecto de noviembre, el costo de la construcción se encuentra dentro de los valores más bajos de los últimos 20 años. Este dato es central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, ello debería contribuir a las presiones sobre el precio de los departamentos usados.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

2.  Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador es reflejo del rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). De acuerdo a los datos de Zonaprop para el mes de diciembre, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,4% anual. Pese a que entre julio y agosto se percibieron los efectos de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres (que influyó en la suba del precio promedio de los alquileres), la rentabilidad de los alquileres continúa en valores históricamente bajos.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop

3. Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. Este valor hoy se encuentra en máximos históricos, en tanto la cantidad de salarios promedio en dólares requeridos para dicha adquisición viene aumentando desde marzo, de un modo del cual no se conocen precedentes. Nuestra estimación para el mes de diciembre indica que se necesitaron 342,1 salarios para comprar un departamento de 60m2, esto es, un 47,2% más que lo requerido un año atrás. En relación con el mes anterior capacidad de compra de los hogares mostró una mejora del 7,2%.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ambito.com.

5. Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC mide, mes a mes, cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. El índice muestra que en enero empeoró la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional en 4,8%, aunque tuvo una mejora del 53% interanual. De esta forma, se acumulan 9 meses de crecimientos interanuales consecutivos.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

En enero, el ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA presentó un retroceso del 16,4% en comparación con diciembre de 2020. A pesar de ello, el indicador tuvo una mejora de casi el 79% frente a enero de 2020, logrando también la novena suba interanual ininterrumpida en línea con lo que sucede a nivel nacional.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Cabe tener cierta cautela al momento de interpretar la tendencia reflejada por este índice como un verdadero cambio en la predisposición para la compra de inmuebles. En efecto y como señalamos en Radares previos, creemos que dicha mejora se debe, en parte, a una mayor voluntad de compra de automóviles, cuyo sensible abaratamiento medido en dólares podría explicar en buena medida el fuerte aumento de las ventas.

Pese a esta advertencia y con una mirada optimista, la mayor estabilidad cambiaria, en caso de consolidarse, podría definir un cambio de tendencia, que se vería reforzada por el crecimiento en las búsquedas que ya se vislumbra en el incremento de visitas observado en los portales de inmuebles.

Si, como sabemos que la dinámica del sector se juega, en gran medida, en la estabilidad del tipo de cambio, es preciso revisar las proyecciones a mediano plazo respecto del balance cambiario yanalizar los elementos que influyen tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país. 

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar son centrales, dado que afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primera instancia porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En enero, se redujo la brecha entre el dólar oficial y el paralelo luego del pico a fin de mes ubicándose cerca del 74%, mientras que la diferencia entre el dólar oficial y el contado con liquidación se situó en torno al 72%. Estos datos son muy alentadores y en caso de continuar constituyen la condición necesaria –pero no suficiente– para recuperar el nivel de transacciones previos a la crisis.

Por otro lado, durante enero, el BCRA mantuvo la posición compradora neta de dólares, por un total de USD 335 M, mientras que el mes de diciembre había cerrado con compras netas por un monto de USD 606 millones, luego de 5 meses de posición vendedora. Ello se vio reforzado por la moderación de la brecha cambiaria y la demanda estacional de moneda local. Finalmente, la variación de las reservas brutas en el transcurso de enero fue de USD 277 M, mientras que diciembre cerró con una recuperación de reservas por USD 758 millones.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

No obstante el buen resultado en materia cambiaria de los últimos dos meses, el nivel de reservas netas se mantiene en niveles bajos (se restan los depósitos en USD y préstamos, swap Chino, DEGs, entre otros) y se ubican entre los USD 1,5 mil y los USD 3,6 mil M.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Asimismo, la formación de activos externos después de 12 meses terminó en compras netas por 89 millones durante diciembre, influenciada por la menor demanda de atesoramiento de las personas humanas. En diciembre, cerca de 850 millones de personas humanas demandaron divisas, monto que se viene reduciendo mes a mes. En buena medida, ya pueden percibirse los efectos de las acciones desplegadas por el gobierno para estabilizar la volatilidad observada en el mes anterior. La caída en el MEP y en el “blue” contribuyó a desalentar la compra de USD por particulares y a acelerar la venta de las tenencias.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Finalmente, y por el lado de la generación de dólares, en diciembre la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó USD 1.690 M, 24% menos que en diciembre de 2019, y un -2,5% menos respecto de noviembre. El año 2020 cierra con un monto liquidado de USD 20.274 M un 14,5% menor al del año 2019, pero, anque el monto es levemente mayor al observado en 2018, se mantuvo dentro de los valores mínimos de los últimos 10 años.

Es importante señalar que desde octubre se ha empezado a consolidar una mejora en los precios internacionales, al tiempo que se agrega la rebaja transitoria del porcentual de retenciones y, desde inicio de noviembre, se ha sumado el efecto de múltiples medidas e intervenciones que están contribuyendo a la disminución de la brecha cambiaria. De todas formas, lo señalado aun no es suficiente para consolidar un escenario que pueda acelerar una mejora contundente de corto plazo.

Gráfico 20 Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

En conclusión, si bien en los últimos dos meses las condiciones macroeconómicas dieron señales de mejora, es probable que en el sector continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos los actores involucrados –que seguirá afectando la adquisición de bienes inmuebles–. Y aunque, seguramente, tal y como hemos visto en los últimos meses, se verifique una mejora respecto al periodo más duro de la pandemia, ello no modificará –al menos en el corto plazo– las tendencias negativas observadas durante los últimos dos años y medio. 

 

(*) Agradecemos el constante intercambio de ideas con Soledad Balayán y los datos que generosamente sistematiza y comparte.


Sí te gustó este articulo, Compartilo con tus conocidos.