Radar Inmobiliario N° 20 - Diciembre 2020


30 diciembre 2020

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • En noviembre se registraron en CABA 2.512 operaciones de compraventa, lo que representa una suba del 4,2% interanual respecto de noviembre de 2019.  Esta constituye la primera suba luego de 29 meses de caídas interanuales consecutivas que rompe, así, una racha negativa histórica. La relativa rigidez de los precios hace que el retorno al equilibrio en el mercado inmobiliario sea más lento con un claro predominio del ajuste vía cantidades.
  • La relativa rigidez de los precios hace que el retorno al equilibrio en el mercado inmobiliario sea más lento con un claro predominio del ajuste vía cantidades. Por este motivo, las transacciones se mantienen en niveles mínimos y en el acumulado de 11 meses la caída interanual fue del 48%.
  • Con un total de 130 actos concretados, las escrituras con hipoteca marcaron en noviembre un descenso del 46,3% frente al mismo mes de 2019 y significaron el 5,2% del total de las operaciones.
  • La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles tuvo en noviembre una suba del 10,2%, en comparación con octubre. Las 11,3 millones de visitas mensuales a los portales de búsqueda de inmuebles constituyen el mejor guarismo del año.
  • En relación a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, la cantidad de departamentos en venta marcó un nuevo récord y superó la barrera de los 100.000 departamentos disponibles. Zonaprop acumula 31 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 10,2% interanual y del 2,3% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 24,2% y 0,7%.
  • Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y en notoria aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró Reporte Inmobiliario con una caída del 16,7% en noviembre, en tanto que los datos de noviembre de Zonaprop y Mercadolibre mostraron reducciones interanuales de 6,8% y 6,6%, respectivamente.
  • Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo que genera un marco de ausencia de valores de referencia y de señales de precio. Los datos existentes sobre precios de cierre permiten señalar que: 1) la brecha respecto de los valores de publicación es muy grande y en promedio gira entorno al 24% y que 2) que los precios de cierre también siguen cayendo y aún no han encontrado un piso.
  • En este contexto, 3 factores contribuyen a consolidar la trayectoria de los precios a la baja : 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en diciembre tuvo una caída interanual del 8,6%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó 76,9% con relación a noviembre de 2019; y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se encuentra en un mínimo cercano al 2,2% anual.
  • Por el lado de las expectativas, en diciembre la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto de noviembre (-9,1%) pero, en comparación con diciembre del año pasado, el índice analizado muestra una mejora de 76,1% y acumula 8 meses de crecimiento interanual. Si bien una parte de dicho resultado se explica por la predisposición para la compra de automóviles que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente, creemos que la tendencia a la estabilización cambiaria ha repercutido también en la mayor predisposición a la compra de inmuebles.
  • En los meses que vienen se espera que, por razones estacionales, continúe la presión en el frente cambiario, a pesar de la reciente estabilización de las cotizaciones paralelas. Para el mediano plazo, nada indica que pueda mejorar sustancialmente el frente externo (lo que podría contribuir a brindar estabilidad). Se anticipa, así, un escenario de escasez de divisas y de dificultades para continuar con la reducción de la brecha cambiaria, lo que seguirá -sin dudas- afectando las condiciones para un restablecimiento de las decisiones de compra y venta de inmuebles.

2. Escrituras

En noviembre se registraron 2.512 escrituras de compra de inmuebles en CABA, lo que significó una leve caída respecto de octubre del 0,6% y constituye el mejor registro del 2020. El nivel de operaciones se mantiene cerca de los de la etapa pre-pandemia, pero continúa en mínimos históricos.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Pese a ello, el registro de noviembre representa una suba interanual del 4,2% y es el primer crecimiento luego de 29 meses de caídas interanuales consecutivas, cortando la peor racha negativa en la historia del sector. Hasta noviembre, el acumulado de operaciones concretadas en CABA durante el 2020 contabiliza un total de 15.691; esto representa una caída del 48% en relación al mismo período de 2019, año en el cual se había observado el peor registro histórico hasta ese entonces.

Es importante tener en cuenta que los datos de noviembre ya incorporan el impacto de la disparada de los tipos de cambio alternativos durante el mes de octubre. Por lo tanto, las decisiones de compra, aún en un contexto muy volátil, se consolidan en los niveles pre-pandemia de 2019. Esta tendencia se ve reflejada también en el aumento de las búsquedas en los portales de inmuebles.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

En el caso de las escrituras con hipotecas, se contabilizó un total de 130 actos. La mejora respecto a octubre es del 42,9% y refleja un aumento de su participación en el total de operaciones. Sin embargo, esta cifra mostró una reducción del 46,3% en la comparación interanual. A nivel acumulado, en estos 10 meses se concretaron 967 actos realizados bajo esta modalidad, esto es, un 65,7% menos que en el mismo periodo de 2019. En resumen, el volumen de operaciones con crédito hipotecario no es suficiente para traccionar al sector.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como aproximación para conocer al estado actual de la demanda y, sobre todo, para obtener claves que nos permitan conocer el panorama futuro del mercado (siendo que las búsquedas de hoy son potenciales operaciones a concretar en el futuro), analizamos las visitas que tuvieron los principales portales buscadores de inmuebles. Además, la variable de las operaciones concretadas contiene siempre un rezago temporal (teniendo en cuenta los, al menos, 30 días que suelen existir entre la reserva y la escritura), de modo que esta métrica nos brinda un termómetro bastante más ajustado del “humor” de la demanda. En noviembre, los portales buscadores de inmuebles tuvieron 11,3 millones de visitas, 10,2% más en comparación con octubre, marcando el mejor registro del año.

 

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

3. Oferta

Durante diciembre, el stock de departamentos ofrecidos mantuvo su tendencia ascendente y alcanzó un nuevo récord. De esta manera, en diciembre se publicaron en promedio 97.900 departamentos en Zonaprop y 69.500 en Argenprop. Nos encontramos frente a un crecimiento inédito en la oferta, producto de la acumulación de stocks sin vender. Como referencia, vale señalar que el nivel actual de oferta de departamentos duplica el stock promedio de los años 2015 a 2018.

Gráfico 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

Dentro esta tendencia, Zonaprop suma 31 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, mientras que Argenprop alcanza los 29 meses. Para el primer portal, los datos de diciembre muestran una suba del 10,2% en relación al mismo mes de 2019, pero una caída mensual del 2,3%. Por su parte, Argenprop registró un incremento del 24,2% interanual y, frente a noviembre, la suba fue de 0,7%. Esta trayectoria es inusual debido a que, en otros momentos de crisis, se comprobaba una fuerte contracción de la oferta.

Gráfico 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de Zonaprop y Argenprop.

4. Precios

Como resultado del incremento en el stock de departamentos y del descenso en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, a nivel general, se sigue observando una fuerte caída en los valores de publicación de los inmuebles.

En la comparación interanual, todos los sitios especializados mostraron reducciones en los valores publicados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 16,7% interanual para el mes de noviembre, 6 trimestres consecutivos de baja y en marcada aceleración.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario.

Por su lado, los valores publicados en Zonaprop durante el mes de noviembre marcaron una reducción del 6,8% interanual y acumulan 17 meses de caídas consecutivas. Los datos de MercadoLibre muestran una caída interanual del 6,6% respecto a noviembre de 2019 y acumulan también 17 meses de reducción.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop y Properati.

A nivel mensual, en noviembre, Zonaprop y MercadoLibre también presentaron caídas del 0,9% y 1,1%, respectivamente. En Zonaprop ya se acumulan 20 meses en descenso, lo que delinea una tendencia a la baja en aceleración que también se verifica en portales como MercadoLibre.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Zonaprop ,Properati y MercadoLibre.

Por último, incorporaremos a este informe mensual un nuevo indicador, desarrollado en conjunto por MercadoLibre y la Universidad de San Andrés y que analiza la dinámica stock vs flujo de los valores ofrecidos en el sector. Este indicador muestra la mediana de los valores de publicación de los avisos nuevos versus la dinámica de los valores ofrecidos del stock total de avisos. La consideración de este indicador permite comprobar aquí también la tendencia a la baja de los valores de publicación, en tanto los nuevos departamentos que entran en venta lo hacen en valores más bajos que el promedio del stock actual.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Universidad de San Andrés (UDESA).

Como venimos señalando sistemáticamente en informes previos, sigue siendo considerable la divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias, brecha que, además, se mantiene en constante profundización.

Existe un amplio abanico de fuentes que difunden valores de publicación y, sin embargo, en Argentina no existen fuentes confiables y sistemáticas de precios de cierre (como sí existen, por ejemplo, en Estados Unidos con los M.L.S.).

La principal consecuencia de esta carencia es la ausencia de un marco de valores de referencia que ordene el mercado. Las señales de precio no existen y, por ello, el ajuste se vuelve más lento, en tanto prima el ajuste vía cantidad de operaciones por sobre la vía de los precios.

A su vez, como hemos ya explicado también en Radares previos, la ausencia de precios de cierre genera que los nuevos departamentos entren al mercado sobrevaluados. Y esto porque el método de tasación más difundido utiliza como insumo el valor de publicación de departamentos comparables, los cuales, en el estado actual del mercado, se encuentran en gran proporción publicados y sin vender por plazos de tiempo nada despreciables. En resumen, tomar los valores de publicación sin corregir como parámetro para realizar tasaciones tiene escaso sustento técnico. 

Para entender con mayor facilidad este problema, recientemente Remax publicó el “Informe Anual Remax 2020” que ofrece una síntesis de la coyuntura del mercado inmobiliario. Allí se publican los precios de cierre de la CABA, según cantidad de ambientes. En el cuadro siguiente resumimos la información.

Las conclusiones de estos datos son múltiples y coinciden con los otros datos que hemos expuesto aquí. En primer lugar, existe una gran divergencia entre los valores de publicación y los precios de cierre. En el caso del informe desarrollado por Remax, esta divergencia o spread entre los valores promedio de publicación de Zonaprop y los precios de cierre es, también en promedio, del 24%, pero llega a alcanzar un máximo 42%, según el barrio.

En segundo lugar, los precios de cierre también se encuentran a la baja y probablemente no han tocado su piso. Esta tendencia se observa en la comparación entre los precios de cierre de Remax de este informe y los de agosto (Informe Especial: precios de publicación vs. Precios de cierre). En promedio y según los datos recabados por esta franquicia, los precios de cierre cayeron un 9,1% adicional respecto a los de publicación.(* Agradecemos aquí a Soledad Balayán por el constante intercambio de ideas y los datos que generosamente sistematiza y comparte.)

En tercer lugar, en un contexto tan volátil los valores promedio esconden especificidades importantes a tener en cuenta a la hora de vender/comprar.  Es decir, es preciso tener en cuenta las diferencias a nivel de barrios, pero también el tamaño de los departamentos. En este sentido, los departamentos más chicos mantienen, por lo general, un valor de metro cuadrado superior al de los departamentos más grandes.

Los datos de precios de cierre, por lo tanto, van en el mismo sentido que los de los valores de publicación: hacia la baja y en aceleración. Esta tendencia se sustenta en los factores que enumeramos a continuación: 

1) Costo de la construcción medido en dólares. Este constituye, junto al precio de la tierra, una referencia obligada para determinar el precio del m2 de venta en todo el sector. Por ello, la drástica disminución que se verifica desde mayo de 2017 en este dato ejerce presión sobre todo el mercado y no sólo sobre las unidades de pozo, a estrenar o en los nuevos proyectos. Según Reporte Inmobiliario, en diciembre el costo por m2 en dólares se ubicó en USD 529, un 8,6% menos que en el mismo mes de 2019. No obstante la suba del 29,3% respecto de noviembre, el costo de la construcción se encuentra dentro de los valores más bajos de los últimos 20 años. Este dato es central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta como unidades a estrenar, ello debería contribuir a las presiones sobre el precio de los departamentos usados.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario.

2) Baja rentabilidad de los alquileres. Este indicador es reflejo del rendimiento de la inversión en el sector (muchas veces originado en el ahorro doméstico en formato “ladrillo”). De acuerdo a los datos de Zonaprop para el mes de noviembre, la rentabilidad bruta se ubicó en el 2,2% anual. Pese a que entre julio y agosto se percibieron los efectos de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, que influyó en la suba del precio promedio de los alquileres, la rentabilidad de los alquileres continúa en valores históricamente bajos.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles de Zonaprop

3) Indicador combinado del esfuerzo necesario en términos de salario para comprar un departamento de 60m2. Este valor hoy se encuentra en máximos históricos, en tanto la cantidad de salarios promedio en dólares requeridos para dicha adquisición viene aumentando desde marzo, de un modo del cual no se conocen precedentes. Nuestra estimación para el mes de noviembre indica que se necesitaron 392,3 salarios para comprar un departamento de 60m2, esto es, un 76,9% más que lo requerido un año atrás. En relación con el mes anterior capacidad de compra de los hogares mostró una mejora del 7,3%.

Gráfico 13. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Zonaprop, Ministerio de Trabajo de la Nación y Ambito.com.

5. Expectativas

En esta sección analizamos, por un lado, el estado actual de las expectativas de compra del sector a nivel agregado y, por el otro, las variables que pueden influir sobre ellas.

Como aproximación al estado actual de las expectativas tomamos el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que desarrolla la Universidad Torcuato Di Tella. El ICC mide, mes a mes, cuáles fueron las perspectivas sobre el consumo de bienes durables. El índice muestra que en diciembre empeoró la predisposición para la compra de bienes durables a nivel nacional en 0,5%, aunque tuvo una mejora del 69,6% interanual. De esta forma, se acumulan 8 meses de crecimientos interanuales consecutivos.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

En diciembre, el ICC desagregado para la compra de automóviles y casas en CABA presentó un retroceso del 9,1% en comparación con noviembre. A pesar de ello, el indicador tuvo una mejora de 76,1% frente a diciembre de 2019, logrando también la octava suba interanual ininterrumpida en línea con lo que sucede a nivel nacional.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Cabe tener cierta cautela al momento de interpretar la tendencia reflejadas por este índice como un verdadero cambio de tendencia en la predisposición para la compra de inmuebles. En efecto y como señalamos en Radares previos, creemos que dicha mejora se debe, en parte, a una mayor voluntad de compra de automóviles, cuyo sensible abaratamiento medido en dólares podría explicar -en buena medida- el fuerte aumento de las ventas.

Por un lado, pese a esta advertencia y con una mirada optimista, la mayor estabilidad cambiaria, en caso de consolidarse, podría definir un cambio de tendencia, que se vería reforzada por el crecimiento en las búsquedas que ya se vislumbra en el incremento de visitas observado en los portales de inmuebles.

Por el otro y manteniendo cierta cautela, cabe señalar que a pesar de haberse registrado cierta estabilización en el tipo de cambio desde fines de octubre, el futuro del sector sigue viéndose afectado por la incertidumbre que impacta sobre las proyecciones a mediano plazo respecto del balance cambiario. Por ello, aquí nos interesa particularmente analizar los elementos que influyen tanto positiva y como negativamente en el nivel de disponibilidad de divisas del país. 

En primer lugar, la brecha entre las cotizaciones del dólar son centrales, dado que afecta directamente a la capacidad del Banco Central (BCRA) para acumular reservas: en primer lugar, porque impacta como incentivo negativo para (no) liquidar divisas; en segundo lugar, debido a que alimenta la estrategia de adelantamiento de importaciones; y, por último, porque promueve prácticas asociadas a la compra de divisas en el mercado oficial para su posterior venta al valor paralelo, con el objeto de hacerse de alguna ganancia.

Gráfico 16. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

En diciembre, se sostuvo la contracción de la brecha entre el dólar oficial y el paralelo, ubicándose cerca del 77%, mientras que la diferencia entre el dólar oficial y el contado con liquidación se situó en torno al 73%. Estos datos son muy alentadores y en caso de continuar constituyen la condición necesaria –pero no suficiente– para recuperar el nivel de transacciones previos a la crisis.

Por otro lado, durante diciembre el BCRA pasó a comprar dólares, luego de cinco meses de venta para sostener el tipo de cambio, por un total de USD 136 M.  Ello se vio reforzado por la moderación de la brecha cambiaria y la demanda estacional de moneda local. Finalmente, la variación de las reservas brutas en el transcurso de diciembre fue de USD 183 M.

Gráfico 17. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

La caída en el stock de reservas se desaceleró durante diciembre a partir de la reducción de la brecha cambiaria y la compra de divisas del BCRA. No obstante, el nivel se mantiene bajo al igual que las reservas netas los depósitos en USD y préstamos (swap Chino, DEGs, entre otros): se ubican entre los USD 0,9 mil y los USD 4 mil M y sigue siendo un nivel bajo para mantener la demanda de dólares vigente para atesoramiento del sector privado.

Gráfico 18. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Asimismo, la formación de activos externos disminuyó durante noviembre: con un resultado de USD 111 M, tuvo una caída del 45% respecto de octubre, influenciada por la menor demanda de atesoramiento de los privados. En noviembre, cerca de 0,9 millones de personas humanas demandaron divisas (por un total de USD 182 millones, 13% menos que en octubre). En buena medida, ya pueden percibirse los efectos de las acciones desplegadas por el gobierno para estabilizar la volatilidad observada en el mes anterior. La caída en el MEP y en el “blue” contribuyó a desalentar la compra de USD por particulares y a acelerar la venta de las tenencias.

Gráfico 19. Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCRA.

Finalmente, y por el lado de la generación de dólares, en noviembre la liquidación del complejo oleaginoso-cerealero alcanzó USD 1.734 M, un 20,6% menos que en noviembre de 2019. A pesar de esta caída, este monto no se registraba desde 2014, con excepción de noviembre del año anterior. Por otra parte, el acumulado de estos nueve meses ascendió a USD 18.584 M, esto es, un 13,5% inferior al mismo periodo del 2019. En principio, continúan siendo relevantes los fundamentos que explican las caídas observadas en los meses previos. Sin embargo, debemos señalar que desde octubre se ha empezado a consolidar una mejora en los precios internacionales, al tiempo que se agrega la rebaja transitoria del porcentual de retenciones y, desde inicio de noviembre se ha sumado el efecto de múltiples medidas e intervenciones que están contribuyendo a la disminución de la brecha cambiaria. De todas formas, lo señalado aun no es suficiente para consolidar un escenario que pueda acelerar una mejora contundente de corto plazo.

Gráfico 20 Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA y CEC

En conclusión, si bien en el último mes las condiciones macroeconómicas dieron señales de mejora, es probable que en el sector continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos los actores involucrados –que seguirá afectando la adquisición de bienes inmuebles–. Y aunque, seguramente, tal y como hemos visto en los últimos meses, se verifique una mejora respecto al periodo más duro de la pandemia, ello no modificará –al menos en el corto plazo– las tendencias negativas observadas durante los últimos dos años y medio. 

 


Sí te gustó este articulo, Compartilo con tus conocidos.